みなさんこんにちは、チャレンジ大家くらちゃんです。前回は貸別荘民泊に関して書きをしました。本日は前々回書き始めた築古土地値アパートの2号物件に関して書きたいと思います。

築古土地値物件の購入は3年くらい前に私の中でブームとなりトータル7棟購入しましたのでその中の2号物件となります。以下が土地値築古2号アパートのスペックです。

 

土地値築古2号アパートスペック:

物件売出価格:2、600万円

広さ:建物200㎡(20㎡1DK10部屋)、土地234㎡、

年数:33年

利回り:11%(10部屋中空室3部屋)

土地積算評価:2,100万円

場所:千葉県若葉区駅徒歩5分(30、000人乗客)

 

妥協した物件指値:

このころの私は、ある意味買いたい病にかかっていましたので毎日会社から帰っては、楽街とにらめっこしながら物件を探していました。

当時は木造の築浅物件が、6-7%ぐらいになってた時期だったので以下のスペックで探していました。

1)東京・千葉・神奈川・埼玉で乗客1万人以上の駅から10分以内

2)土地積算が購入金額90%以上

3)利回り:12%以上(物件により10%以上)

この物件は上記を満たしていませんでしたが、売主が物件に対しての投資を全く行わない方だったみたいで部屋の中も最低限のリフォームしかやらず、外構も錆がひどく雑草がかなり生いしげっていました。

そういったこともあり、500万円くらいの指値できるかなと思っていました。500万円指値したらほぼ土地積算となり基準を満たすと思い2100万円で申し込みしました。

いきなり20%近いの指値は通らず、2、400万円の差戻しがあり何度かやり取りがあり、私も買いたい病がだったため2、350万円の12%で購入することとなりました。

 

低金利だった築古融資:

このタイミングでは、藤沢の築古土地値第1号物件をオ〇〇〇〇銀行での融資審査待ちだったため、Webで地銀で貸してくれるところがないかと探しました。

千〇銀行で対応年数オーバーでも貸してくれる可能性があるというのをWebで見つけました。懇意にしていた不動産会社に津〇〇支店の担当者を紹介してもらい①物件資料②3年間の確定申告③自身資産リストを持参して不動産会社といっしょに千〇銀行へ出向きました。

紹介していただいた担当者が副支店長でかなり優秀だったこともあり、土地融資で20年フルローン可能ですとあっさりといわれて拍子抜けした覚えがあります。

しかも、金利は1.35%ということでした。また、3000万以上の物件だと土地値融資で20年の金利0.8%も可能だということを聞いてもう1つ千葉で物件を探して購入したほどでした。これが第3号物件になりますがこちらの話は次回書きたいと思います。

土地融資は、融資が厳しくなった現在ではやっていないスキームになるそうですが、この銀行が当時は東京まででてきてかなり低い金利で不動産融資を拡大していた時期でしたのでこういった低金利での融資で借りることができました。

 

購入前トラブル:

指値も融資の方向性も決まって、後は契約を待つばかりと思っていました。そういった中、売主がいきなり75万円家具代の残債を買主が引き継いでくれないと契約しないと言い出しました。

よく聞くと10部屋中4部屋を内装のリフォームや外構にお金をかけない代わりに家具付きで賃貸に出していました。家具代に関しては、管理会社から出してもらい毎月の家賃から支払いをしておりその残債が75万あるということでした。

それを契約前に急に言われたので75万購入価格から引いて2、275万でないと購入しないといいました。しかし、売主はなかなかおれませんでした。

この時は千〇銀行の融資審査も通っており金利も低金利だったこともあり、買いたい病も頭をもたげていたので最後は2、325万円で折り合いをつけてしまいました。

 

空室対策:

契約までに追加で1部屋解約があり空室は合計で4室になっていました。そこですぐに屋根・外装塗装を115万円で行いました。

また、部屋の中のリフォームもクロスやマットを見栄えのするものに格安で行いました。管理会社の担当者には、1部屋2万円の成功報酬の商品券を支払うという話をしました。

そのおかげもあり、購入後3か月で家賃を5%くらいあげて満室にすることができました。

 

出口戦略:

購入前は、外装塗装をして満室で5年回してから解体して新築アパートに建て替えようと考えていました。

現在も満室で回っている物件ですが家賃平均が3万円を下回っており空室になるとリフォーム代の家賃に対する構成比が高いため、私の指標としてもっている築古物件のネットキャッシュフロー目標の4%を満たしていません。

建て替えのために出ていってもらった経験がなかったため、あまり理解がで来ていなかったのですが、現実に計算すると満室になっていることもあり出て行ってもらうにはかなりの費用と時間がかかることがわかりました。

現在は、家賃も上げることができたので購入した値段の少し上の2、400万円の満室13%で売却できないかと考えています。