前回の反省

前回のコラム「セミナー講師の分類と大津が人気セミナー講師になれない理由」ではセミナー講師を分類し、その収益モデルを紹介できました。

自画自賛ですが、これからセミナー講師になりたい方やセミナーにいかれる方には参考になる記事になったのではと感じています。

基本、セミナー講師は自分の利益を優先しますので、ポジショントークもあります。
コラムも同様です。

自分で判断できるだけの知識を持たないといけません。

知識がないとセミナー講師が悪いなどとほざきます。

 

また前回の更新から日が空いてしましましたが、お盆は、東京●●Xへマ●コ・デラックスの襲撃にいったり(詳しくはネットで調べて)、掃除や塗装したり、新規物件決済したりと割と忙しく過ごしています。
そんな中以前のセミナー参加者の方からメールで大量の質問が来てガチで困りました。 

せっかく頑張って回答したので、質問への回答を編集して公開したいと思います。
あくまでも大津の考えです。

質問1
差支使えなければ 満室賃料115万円の大体の月・年間のベースのキャシューフローツリー教えて下さい。※どうやら、細かい経費率や空室損などを知りたいそうです。

私は年間10戸購入のペースで購入しており、現在の満室想定賃料が115万円なだけで、去年の今頃は満室60万円程度でしたので、現状の家賃での経費率は日々の変動があるため回答できないです。
個別物件ごとには本来すべきなのですが、私は最低限の申告用の税務会計しかしていない(個別物件の管理会計はしていなく、トータルでしか把握していない)ので、回答ができない状況です。本来はすべきなのですが、放置しています。いつも年度末に慌てて駆け込み式です。

イメージとしては、満室率については購入後1か月半で仕上げて、完成後2か月後から貸し出す)というイメージですので、どこを起点にするかで大きく満室率は変動すると思います。
ほぼすべての物件は2か月以内に入居を決めていること(一番最大で3か月)、昨年は退去は2件あり空室が出ても2か月以内で決めていることから、購入後3か月経過した物件に限定した空室率はほぼ0%に近い状態はあるのかなと感じています。

運営費は22棟分で現状固定資産税約80万円、火災保険約25万円がかならずかかってくるところで、入居後の修繕費は19年度の実績で自己負担額は5万円程度(火災保険含む)という感じです。去年は自己負担額20万程度でした。
家賃のまた未回収は今年はなしです。過去に10万円ほど未回収があります(完全不良債権)。

ざっくり満室家賃の50%銀行返済、25%が修繕費と将来の修繕積立となり、25%が使えるお金になっています。また返済50%のうち75%が元金返済ですので、築年数による価値減少(ほぼないと想定)と元金返済を考慮して

家賃の50%強は税引き前で純資産が増えていると思います。

質問2
購入価格150〜350万。ここから修繕費用+仲介手数料+取得税+融資手数料などをかけて
大体総仕上げ(総投資額)は〜500万円までで抑えるのか??(総投資額の上限はいくら値で設定なのか?)

 

総投資額の上限はないですが、 実質利回り(年間総賃料-固定資産税-火災保険料)÷総投資額=15%が基本的な最低基準です。

※22戸中2つは諸事情で思ったより修繕が掛かる、安く貸しているなどで少し下回ってます。

賃料が高くなれば総投資が増えても良いのですが、賃料8万以上取れる家は実需や転売目的の業者と競合するので安く仕入れるのが難しく、現実的なところとして、総投資を450万に収めています。
本音を言えば実需で高値売却可能な家を15%で貸したいですが難しいです。
4月の地主の婿養子さんの戸建の分類を読んだら参考になると思います。

質問3
ほぼ満室を維持できている空室を埋めるコツは

そもそも埋められない物件は買わないです。私は事前に不動産賃貸会社へヒヤリングして購入していました(今はわかっているので聞きませんけど)。

超高利回りの物件はへき地などで賃貸需要がサ●ミオリジナル並みに激薄です。

そういう埋められない物件を買わないことが第一です。
内装はフル改装していること、適正よりちょい安な賃料水準で地域ナンバー1のコスパ物件に仕上げています。
そのため、ある程度の物件代(立地がそこまで悪くない)と工事代への支出をしているため、表面19%と築古専門の戸建投資家では利回りが低いですが、ほぼ満室を維持できてます。

たぶん、個人バック(不動産営業マンへの裏金)などの裏技的な回答を期待した気がしますが、そんなのはあくまでおまけです。

入居者に選ばれる物件に仕上げるということが肝です。
ただし、埋められない物件を超格安で仕入れて無理やり客付けする、無理やり勃●させるバイ●グラ的な手法が上手な方は私よりも多く儲けれると思います。
大津は王道を目指しています。

 

質問4
法人化のめどは??

私は11戸目から法人で購入しています。
個人的な考えとしては、2つの場合は早く法人化した方がいいと思います。
1.不動産事業が税務上黒字になる場合で本業と合算した年収が高額になり、税率が上がる場合(合計年収7,800万以上になる場合)
減価償却切れや超高利回りで減価償却しても利益が出る場合は実効税率が低くなると思います。
また出張旅費での日当など非課税で経費を使うこともできます。
2.短期転売をしたい場合
個人の短期売却は利益の50%弱の分離課税と大変高いですが、法人は合算で法人税で払いますので、売却時の税率は半分以下になります。

5戸(またはアパート10室)は青色申告控除があるので、その青色申告控除65万円が使える分は個人所有がいいと思っています。

質問5
どのくらいの規模でセミリタイヤできるのか??

生活コスト>不動産収益となればいいので、生活レベルに大きく左右されますので、一概に金額で回答することは難しいと感じています。
あくまでも私が考える一般的な家庭で家族がいるなら、最低でもCF100万円かつ建物の価値減少分<元金返済がないとしんどいと思います。独身ならCF60万でもなんとかなるのかなと考えております。ざっくりとして、CFの半分弱は生活費に使えるとの考えからです。

建物の価値減少分<元金返済というのがかなり重要で、長期融資を引いている方は仮にCFが出ていてもそれ以上に物件の価値が減少しており、

気づきにくいけど純資産が減っている

というケースがよくあります。
特に納豆大家(仮名)など三為業者経由で、帝愛銀行(仮名)で地方RCを35年4.5%で購入してCF100万でセミリタイアするというのは、純資産の減った分がCFになっているだけです。
そういう方はセミリタイアなどせずに貯金に励んでください(セミリタイアしてしまった方はセミナーで稼ぎましょう)

また特に私のような20代、30代の若い方は大家業だけでセミリタイアするのは、今後市場が悪化していく可能性が極めて高いのでハイリスクだと思います。
仮にサラリーマンを退職してもほかの収入源の確保などがないと大家業だけで今後数十年は生活できない可能性があるのではと感じています。

質問6
築古戸建の賃貸市場が悪化していくと考える理由はなぜですか。格差社会の進行で生活保護水準の方などが増えて築古戸建のニーズが増えるのではないか。

格差社会の進行による築古戸建へのニーズは多少は増えると思いますが、それ以上にマイナスの要因が大きいと考えてます。

まず、人口減少で賃貸市場は今後間違いなく悪化していきます。正確には人口減少よりも世帯数の減少です。
いままでは人口減少しているが、核家族化、高齢化、未婚晩婚化により世帯数は増加しているという状況ですが、ついに両方とも減少に転じており、今後賃貸市場は縮小していきます。
インバウンドなども多少は期待はできるかもしれませんが、滋賀県を含む地方ではそこまで救世主にはならないと感じています。
したがって、賃貸市場が厳しくなるとより安い賃料になる考えております。
グレードが高い競合物件も値段を下げてきますので、安くてボロい不便な物件には入居獲得が難しくなると思います。

また供給も増えています。戸建に住みたいという層は一定数いますが、それ以上に戸建投資家が増えすぎています。例えば、私が買わなければ実需マイホームか取り壊して新築していた物件が賃貸市場に流れます。
私のような戸建投資のコラムニストなどが情報発信することで競合を増やして、自分の首を絞めているかもしれません。

結論として需要と供給の面から、今後しんどくなると思います。

 

まとめ

ほかにもいろいろありましたが、抜粋して紹介しました。
正直、かなりのボリュームなので、答えるのか迷いましたが、コラムのネタにしようと思って
珍しく仏の大津で回答しました。

 

コラムニストをしていると質問される機会が増えますが、ある程度の知識を本などでは得たうえで、さらに経験でしかわからないことを聞くというなら力になりたいとは思います。

今回の質問は少し、もう少し勉強してから聞いてほしいと思う内容もありました。(質問内容的にコラムそんなに読んでないよねと感じた)

質問者の方にはなんでも聞いたら教えてくれるだろうという姿勢では誰も支援してくれなくなり、陰では「クレクレ君」と言われるでしょう。
もし大家の会などに参加される場合は、ある程度知識を身に着けていく必要があると思います。

不動産投資は勉強が必要ですでに先に始めている方に聞いて勉強したいという気持ちは十分理解できますし、そういう横のつながりは大切です。
私自身、先輩大家さんに教えてもらったり、業者などを紹介してもらうこともあります。
ただ相互扶助が前提ではないでしょうか。

初心者だろうが、一方的に教えてもらうという姿勢では不動産投資家としては成功できません。

しかし、いきなり相互扶助といわれても厳しいと思いますが、ある程度独学できちんと勉強してから、不動産投資家として対等なお付き合いをしていくことが大事だと思います。

厳しいことを書きましたが、大津は初心者の女性には優しいです!!

 

個別指導をご希望の10代、20代の

女性の方応募お待ちしております。

 

次回は初心者が知識をどうやって身に着けていくのかをテーマにコラムにしたいと思います。