こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。

今回は「リロケーション(留守宅賃貸)の実体験」をお伝えします。自分は突然の転勤に伴い、自宅マンションを貸すことにして始めました。これが大家としての第一歩となりました。(自分のように「リロケーション」が大家さんの第一歩となった方も多いように見受けられます。)

これを見ているあなたも突然の転勤で「リロケーション」をせざるを得なくなるかもしれません。そんな時のために、ざっくりとした知識を得ておいたほうが良いですよ。

リロケーションとは

転勤などの留守宅を賃貸することです。1992年「期限付借家権」が創設され、2000年に「定期借家権」が導入され、期限付き賃貸が可能になりました。これにより、転勤戻りの明け渡しが保証されたので、一般的になってきたようです。

但し「定期借家契約」は入居人にとっては短い間しか住めないため、家賃は相場より「1~2割安くなる」と言われています。「定期借家の期限」は任意で設定できますが、3年未満はより家賃が安くなり、また、業者に嫌がられます。(3年未満は契約しない会社もあります。)但し、転勤期間が読めない場合は、何年で設定すれば良いかわかりません。

業者によっては、全期間家賃保証の「サブリース型」と入居者が決まったら入金する「賃貸型」の2つのタイプを設定しているところがあります。「サブリース型」は「家賃型」に対して1割ほど家賃が安くなります。

住宅ローンを組んでいる場合は、昨今賃貸に対して金融機関が厳しくなってきていますので、連絡し確認した上で、取り組んだほうが良いと思います。

物件概要

大田区 京急特急停車駅徒歩4分、2006年築、17階建て14階角部屋;3LDK75㎡

賃貸した経緯

2010年3月20日頃、当時横浜にマネージャーとして勤務していましたが、翌年度から福岡への転勤を命ぜられました。勤めていた会社は大企業で子会社も多くあり、人事異動は子会社への出向もありました。

マネージャー以上は子会社の経営層になる可能性もあり、子会社の影響を勘案し、翌年度の人事異動の内示は年度末ギリギリで行うことが常でした。

自分はほとんど首都圏で勤務していて、戻ってくる可能性が高かったため、自宅区分マンションをリロケーションすることとしました。初めは次の転勤が読めないので、「3年の定期借家契約」としました。

当時の大手のリ○ケと○急に「家賃型」で問合せをしましたが、どちらも管理費は10%で家賃査定は19万円でした。マンションの管理会社のレー○ンもリロケーションをやっていたのを知って問い合わせたところ、管理費8%でしたので、こちらにお願いすることとしました。←この会社は法人社宅顧客をあまり持っていないため、客付が弱く、その結果家賃が安くなってしまいました。失敗です。orz

全賃貸状況

家賃は管理費込みです。

1件目

期間:2010年5月~2012年12月

家賃:176,000円

管理費:8% 

退去理由:離婚w

2件目

期間:2013年2月~2015年12月

家賃:191,000円←定期借家3年は同じだが、家賃が相場より劇安だったので上げて募集した。

管理費:8% 

退去理由:転勤

3件目

期間:2016年6月~2016年12月

家賃:207,000円←いつ首都圏に戻るかわからなくなってきたので、定期借家を普通借家に変更して、家賃を上げた。

管理費:8% 

退去理由:オレオレ詐欺のアジトだったので、早めにとんずらしたw←詳細は2019.3.21コラム「にわか、犯罪に加担してるってよ。」をご覧下さい。

4件目

期間:2017年1月~2018年4月

家賃:207,000円

管理費:5%←オレオレ詐欺に貸したので罰として管理費を下げさせたw 

退去理由:転勤

5件目

期間:2018年5月~継続

家賃:210,000円←実勢を見て、募集家賃を上げた。

管理費:1.5%←1棟を管理してもらっている管理会社に変更して、特別価格で。 

本件の感想

ファミリータイプ区分なので長期入居なのかなと思っていたのですが、結果的に短期入居のケースが多かったです。(自分のマンションは何かいわくがあって、特別なんですかね?)その代わり、その都度家賃を上げて、管理費を下げられたので、良かったと思います。

一方、思ったより空室期間は短いなと感じました。(場所・物件にもよると思いますが。)

上記には書いていませんが、このレベルの家賃のマンションは「原状回復費が高くつくな」と感じました。(壁紙・襖・畳を毎回全交換で30~40万円程度。ほぼ言いなりで、コスト削減はやってませんが・・・)

本格的な不動産投資を行う以前は管理費の相場を知りませんでした。それゆえリロケーション会社の管理費が高いことに気づけませんでした。最初から普通の賃貸管理会社に依頼すれば良かったと思いました。(リロケーションを初めて行う友人にはこのことをアドバイスし、実際に「楽待の大家さんの味方」で管理費3%の管理会社を探したそうです。)

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。