こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今月!

退去6件(吐)

申込6件(喜)

 

今年は退去が多く、去年と比較すると、、、

去年退去17件

今年退去15件

これに退去予定などを含めると

既に

25件!(;゚Д゚)

※半再生物件の入居付けをいれると+8件になります。。。

 

去年は稼働率家賃ペースで99.7%で自慢していましたが、今年は既に98.5%です。一応、言い訳しますと(半)再生物件の空室期間が含まれているので、その物件を抜くと、99.4%です。

それでも、

既に去年の稼働率を大幅に下回ってしまってます。。。涙

 

今回は、

稼働率について考察するつもりではありませんでしたが、

気になって計算してしまい、

ワタクシ若干焦っています!(; ・`д・´)

 

頑張らねば。汗

 

さて、

今日のテーマは、

募集活動で物凄く大事にしている感覚について

です。

 

冒頭で述べた、

退去15件+半再生物件の8件で既に23件の入居付けをしており、さらに10件の入居付けをすることになります。(現時点では残り3件)

 

これだけ客付けしていると、単なる大家規模でも市場に対する

違和感

感覚

が研ぎ澄まされるような気がします。

 

今日はそんな

感覚的

なお話になります。

 

構成は、

1.退去通知が届いたらどう思う?

2.客付けに対する二つの感覚

3.築年数や立地は関係ない!

4.今、私が最も苦戦している物件!

5.ドミナントの強みの例

6.稼働率UPで大切なのは?

以上で書いて参ります。

 

1.退去通知が届いたらどう思う?

ここでも、時々、退去通知が来た!というコラムをアップするコラムニストもいますね。

以前、どなたかのコラムに

いちいち退去に一喜一憂するな!怒

的なコメントが挙がってました。。。

 

私はこのコメントに対してこう言いたいです。

 

大家という生き物はねえ、

 

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

退去にいちいち一喜一憂すんだよ!爆

 

今、満室だからといって将来永劫満室が確保されているわけではありません。

基本的には、

大家業は稼働率100%が100点満点で、そこからの原点方式、

退去≒収入減

なわけです。

 

例えば、

超好立地の新築RCを所有しているとします。築15年くらいまでは全く客付けに苦労しないかも知れません。もしかすればもっと長く。。。

でも、その物件単体で見れば退去が出れば出るほど、

・原状回復リスク

・空室リスク

・客付けコスト

など、退去がないよりも良いことは多くないわけです。

※勿論賃料UPや退去前契約などもあります

 

だから!

今でも退去通知が来たら、私は今でも

いい気はしません!

退去が出てワクワクするようなマゾは僻地の負動産で罰ゲームでも楽しめばいいと思う。

勿論、

息を吸うように空室を埋める (; ・`д・´)

と自分に言い聞かせてはいますが、それなりに努力しなければ満室大家ではいられません。今年は一瞬でも満室になっていませんから。。。

申込ベースでは4月になったような気がしますが退去がクソ多いからもう忘れた。

 

今日言いたいのはそのことではなくて、汗

 

同じ退去通知でも、上の例で挙げたような超優良物件ならば不安が無いに等しく、実際、私の物件でも退去前に決まる部屋も一杯あります。

その一方で、

退去通知が来ると、

不安がよぎる物件

もあるわけです。

 

そんなお話です。

 

2.客付けに対する二つの感覚

前者は、退去通知が来て、嫌な思いはすれど、

直ぐに次の入居者が決まる自信と安心感

があります。

後者は、退去通知が来て、嫌な思いと共に、

空室が長引くかもしれないという不安感

がよぎるわけです。

 

私は

満室に拘る中で、

後者物件で満室に拘る事

が最も大事だと思っています。

 

前者物件もいつか、

築年数が古くなり

競争力が低下し

需給バランスが変わり

退去通知が来たら

不安がよぎるようになるかも知れないからです!

 

言いたいことは、

大家業を続けていると、

退去通知を受けたときに

不安にならない物件

     と

不安がよぎる物件

があり、

 

この感覚を大事にしながら、

不安にならない物件は即入居付け。

不安がよぎる物件で、

如何に、

家賃を単純に下げずに

費用を掛けずに

いち早く入居付けし

満室大家でいられるのか?

 

が、大事だと思うわけです。

完全独断と偏見ですが、

この考えの前提にはある原理原則があります。

それは、

どんな物件でも家賃さえ下げればほぼ満室に出来る!

です。

 

勿論、負動産と呼ばれる持つだけでダメな物件もありますが、

大体の人は、

この物件は大丈夫と思って購入するわけで、その前提の上に上述があると思っています。

そして、

この感覚を分けるものは、立地や築年数など物件力もあるにはありますが、

実は!

そこではない!と思っています。

 

3.築年数や立地は関係ない!

ちなみに!

私の場合、

戸建物件たちは、いつもすぐに入居が決まりますし長期入居が多いです。

決して、

立地

  や

築年数

によってこの感覚が分かれるわけではありません。

また、

築30年のRC物件を保有していますが、過去10年でここ数年は最も稼働が安定しています。

更に、

買換えで購入した築30年重量鉄骨は、後述しますが、退去してもすぐに入居が決まるし、賃料を大幅に挙げられています。

 

仮に、

新築RCで利回り4%の優良物件を満室にし続けられても、この感覚は得られにくいと思っていて、

再生物件で満室を継続されている大家さんは、恐らく、この感覚に優れているはずだと思っています。

 

何なのか?

需給バランス

への感覚です。

 

そんなことか?

 

そんなことです!泣

 

今、比較的簡単に満室に出来る物件の中には、

過去に

需給バランスの変化が著しく起きた時

急激に空室期間が長くなったりしました。

 

その需給バランスの変化に順応できるかどうか?

が、長期にわたって、

単純に家賃を下げるだけ

ではないところで、

何とか

満室経営を保っていける資質の一つなのではないかな?と思ったりします。だからクソ長いコラム書いてます。汗

 

4.今、私が最も苦戦している物件!

ちなみに、私が直面している空室物件でもうすぐ3か月空室の物件があります。

その物件は、

駅歩5分

築年数19年

RC

ファミリータイプ

の物件です。

この物件では、

過去2回退去を経験しましたが、その時はどちらも1か月以内に決まっています。

しかし、

この部屋では、最初の2か月はチャレンジ賃料で反響を試したり、諸条件を変更したりして色々試しながら3か月になってしまいました。

一応、

この物件は今はまだ普通にやればそこそこ早く決まる物件ではありますが、

決して需要が多いエリアではありませんし、私の主戦場の経験値とはまた違った感性を要するエリアだと思っています。

なので、

何が決め手になり易いか

時期的な需要者数の違い

などを手探りで模索している最中です。

これは、

先述の後者になった時への引き出しを増やす為の勉強代だと思っています。

前章で書いた築30年RCは過去に2度程この勉強を得たことで、今でも、常に満室経営を

賃料を下げずに

出来ている気がします。

 

5.ドミナントの強みの例

また、

もう一つの満室物件である築30年重量鉄骨物件は、スペックで言えば、RC物件よりも劣るわけですが、

このエリアが私の主戦場であることから、

需給バランスを良く把握できており、入居付けには全く困りません。

ドミナントの強み

だと思います。

 

賃貸事業は長期のビジネスモデルだとよく言われますし、私も、物件購入時には長期スパンでの保有耐性を非常に気を付けますが、

10年満室経営を出来る事

がまず最初の関門のようなところがあり、また、この関門さえ無事に抜ければ負けない勝負になる部分もあり、

市場に詳しいエリアであれば、

その10年をうまくやり遂げる可能性が、勝手の分からないゼロから出発のエリアよりもかなり高い気がします。

数字で計算出来ませんが、

利回りで言えば、

1%~3%に相当する

気すらします。

 

6.稼働率UPで大切なのは?

現金で買った

超高利回りで買った

地主で余裕がある

から、家賃下げて満室余裕という人もいるでしょう。

でも、

一般の投資家は融資に頼り、利回りもそこそこの物件で勝負していると思います。

そんな中、

稼働UPで大切なのは何?

と聞かれたら、

 

家賃を下げないで満室を維持できるノウハウ

だと思いますし、

そのノウハウを生み出すために、

退去通知が来た時のあの感覚が、

入居付に不安がない感覚

      と

入居付に不安がよぎる

どっちの感覚なのかを自覚し、

 

入居付に不安がよぎる物件を埋める事に注力すること

が、結果的に全体の稼働率を押し上げてくれる気がするのでした。

それが、規模が大きくなっても、物件を増やしたとしても稼働率を落とさずに収益を単純に増やしてくれることにもつながったり、そもそもの購入活動や調査などへ注力することが出来る体制や心の状態を維持してくれるのだとも思うのでした。

 

本日も、100%感覚コラムにお付き合いいただき、ありがとうございました!