退去後の仕上げスピードが命の家賃と需要が読めるお部屋と、リフォーム費用の発生をずらしながら仕上げるお部屋

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今年は春の入退去シーズンの退去と入居が無事に終わって、

平穏な日々が続いていましたが、

今月と来月に1件ずつ退去予定が発生しました。

 

賃貸経営を行っていれば、退去も入居も発生して当然の事なのですが、

この時期の退去の連絡に関しては、入居者さんが新築の戸建てに引っ越しされるとか転勤される場合以外は、

大家としてはどうしてだろう?何か入居者さんの心象を悪くする事があったのかな?と少し不安になります(退去連絡があった1件は、ツバメの巣から落ちる糞がイヤで、雛がいる巣は仕方が無いにしても、空いている巣2つを落として欲しいと要望を頂いて先月対処したばかりでした…)。

 

退去になるお部屋の入居者さん3部屋の内、2部屋はそれぞれ、

お子さんも大きくなられて、今は単身の一人暮らしの方です。

 

同じ単身の入居者さんでも、

そのまま住み続ける方も多い中での退去なので、

大家としては気にはなりますが、

もしも退去理由が現在の職場から遠いなどの事情であれば、

止むを得ないのかな?と思っています。

 

空室発生後は速やかにリフォームを完了させてスムーズに客付けを実行したい…

 

今月と来月に退去になるお部屋は、

比較的低家賃のお部屋である事もあって、

これまでは必要なお部屋のリフォームとクリーニングを行えば、

長くとも3ヶ月以内には次の入居者さんが決まり

特に大きな心配も無かったのですが、

ここ最近は空室期間も長くなりがちで、

お部屋のリフォーム終了後は、

積極的な賃貸仲介業者さんへの営業活動

広告宣伝費を状況に応じて対応したりと、

あの手この手を使ってようやく、

以前と同じ位の空室期間で空室を埋めている状況です。

 

一方でこれからリフォームに取り掛かるお部屋は、マイペースに資金繰りを考えながらDIYを絡めて仕上げ…

 

先回の婿養子大家さんのコラムにコメントした際に、

再生物件を手掛ける大家さんの場合、

3部屋程度の空き部屋を抱えていたりして、

割と常に再生物件に取り組んでいる事もあって忙しく、

空室の客付けはのんびりな傾向が有るかも?と言う事でしたが、

恥ずかしながら、私レベルの世帯数(53世帯)で低家賃物件がメインの専業大家では、

(早期に賃貸可能な)空室を一部屋たりとも眠らせておける余裕は存在致しません(泣)。

※大学生と進学予定の高校生を抱えていると、それだけで年収の半分は消えます…

 

よって、全力での客付け作業に注力しておりますが、

これから再生リフォームに取り掛かるお部屋の場合には諸事情があり、

こちらは簡単には行きません。

 

通常の空き部屋ならば、早期に客付けして家賃収入が一日も早く上がるのを目指すのが当然ではあるのですが、

再生リフォームが必要なお部屋の場合には、

採算も合って、尚且つ資金繰りにも余裕のあるリフォームを目指そうとすると、

一部にDIYを混ぜながらコストを抑えて、その上で無理のない資金繰りでの物件再生を目指す事になります。

※通常の退去後のお部屋のリフォーム代は最大でも20万程度で済みますが(汚部屋の場合は例外です)、再生リフォームのお部屋ではDIYを混ぜても最低でも40~50万円は掛かります…

 

毎月、私の妻が収支の状況に合わせたリフォーム発注可能金額を算出してます…

 

そして自己資金のみでお部屋のリフォームを行う場合には、

いっぺんに空室全部屋のリフォームを行うのではなく、

一部屋ずつ資金繰りの状況に合わせて空室のリフォームを行う事で、

リフォーム代金の発生を少しずつずらせて発生する形にする事で、

無理のない資金繰りの賃貸経営とする事が出来ます。

※過去のコラムでも書いた事があります

 

経営効率を考えると、この方法は不適切なのかも知れないのですが、

この方法はこれまでに私が取り組んで来た多くの再生物件で行った方法で、

この方法で行う事で自己資金だけでも無理の無い再生リフォームが可能になります。

 

再生リフォームにはリフォーム作業そのものにも忍耐力が必要なだけでなくて、

資金繰りなどの面でも、辛抱強く無理のない計画で行う必要が有ると、

私は感じています。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。