みなさんこんにちは、チャレンジ大家くらちゃんです。

前回は築古土地値アパートの2号物件に関して書きましたが、本日は少し志向をかえて5年前に新築で建てたシェアハウスに関して書きたいと思います。

このシェアハウスに関しては、購入までに様々な問題がおきました。また、現在までの収支及び今後の対策の話もしたいので4回ぐらいにわけて書きたいと思います。

シェアハウスを探しはじめたのはちょうど7年前ぐらいで、初めて購入した節税用の990万のアパートを売却して、新しく会社を設立して建売の新築満室補償10%のアパートを購入したころの話です。

そのころは、利回りがすべてと思って不動産を探していました。

シェアハウスは、かなり高い利回りになると聞いてシェアハウスにできるような大き目の都内の中古戸建を探していました。そのころ楽街のサイトで見つけたのが以下のスペックの物件でした。

場所:荒川区千代田線の駅から5分

戸建て:借地権で約135㎡の5LDK

価格:1300万円(建物0円の借地権として)

築年:不詳

こちらの物件をどうできるかは、まったくわからなかったので女性専用でかなりきれいなシェアハウス物件を多数管理している渋谷の管理会社を見つけて、そこで物件のリフォーム、家具の提案をもらいました。

私の期待値はネット利回りで12%だったのです。

しかし、入居者にある程度満足していただき長く(シェアハウスの長くは2年くらいですが、、、)住んでいただくには共用部を大きくとらないといけなく、屋根をやり直さないといけないのといけないので2000万以上リフォーム・家具代にかかるといわれました。

また、広いわりに間取りが悪いので4部屋ぐらいしかとれないのでネット利回りは7-8%ぐらいにしかならないという話でした。

この段階でネット8%あるならと1、100万円で指値したところ、最終的に1、150万円で指値がとおったので現金で購入しました。

このころの私は融資に関してあまり理解できておらず、残りのリフォーム代は新築アパートを買ったときに融資していただいた静岡の〇〇銀行で簡単に借りれるだろうし、だめなら政策公庫で借りたらいいと考えていました。

これが後になり大変なこととなるのですが、今となっては懐かしい思い出です。

渋谷の管理会社に新築にしたらどうなるのかと聞いたら、12部屋とれるのでネットで12%近くにいくのではないかと話を聞いたので銀行で借りれるなら新築で行こうというはなしになりました。

先ほどの静岡の〇〇銀行に打診したところ、シェアハウスには融資はしないけれども他に担保をいれれば5,200万円(解体費用、新築の建築費用、家具代、コーディネイト費用)を融資してくれるという話をもらったので新築にすることとしました。

この物件は借地にしてもかなり安かったのです。しかし、それには理由があり再建可なんですが接道がかなり狭く建物を壊すにも手作業になり新築にするにもプレミアムな費用がのっかるということが当時の私は理解ができていませんでした。

結果として建築中に建築費でも追加費用が発生しました。

また、この後新築を建築中にいろんなシェアハウスで火事がおこり、グレイだったシェアハウスが寄宿舎にしないといけない形になり融資に関しても問題がでてくることとなります。

次回は、新築建築中にでてきた問題や融資が中止になった話をしたいと思います。