こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、久しぶりに自分の事例を用いながらのコラムを記したいと思います。

タイトルは、

公簿売買と境界明示についてその用法的事例紹介』です。

今回は、

自分の事例を紹介しながら、その用語の認識から注意点などを記していくことを目的にしてみます。参考になる部分があれば幸いです。

また、

事例コラムは過去に書き尽くしてしまっています。つまり、一度は書いたことがある事例を【公簿売買】と【境界明示】という用語に着目して別の視点から見直すようなコラムになると思います。事例のバックナンバーも記憶があれば、紹介してみますので、振り返ってみていただけると幸いです。

 

構成は、

【1日目】

1.知ると理解するの違い

2.公簿売買の意味とその事例

【2日目】

3.境界明示とその事例

4、まとめ

以上で書いて参ります。

 

1.知ると理解するの違い

偉そうにスミマセン。

基本的に、

私は不動産についてはここの読者の方の半分くらいよりは詳しいかなとは思っています。

そして、

知れば知るほど、知らないといけないことは増えるし、

知らなくても同じステージには立てる

ので、

私は知らないことは自信を持って知らないと言います。

しかし、

知ることと理解することは、

全くの別物

だと思ってもいます。

ちなみに、

仲介時代の私は、

多くの事を理解しないまま何十件も契約していました。

しかし、

専業大家になり、

理解せず放ったらかしはあまりしなくなりました!

 

その理由は、

知るは実務で活かせない

理解すると実務で活きる

からだと思います。

 

2.公簿売買の意味とその事例

公簿売買とは、

登記簿上の土地面積を売買対象面積として、その売買価額を決定する方法だと理解しています。

しかし、ここの読者であれば知っていたり、実際に経験したこともあると思いますが、

登記簿上の土地面積と実際の面積が大きく異なる場合があり、紛争のもととなるわけです。

その為、昨今の売買契約では、

公簿売買の対義語的に、

実測売買なるものがあるわけです。

実測売買とは、

実測面積によって売買対象面積を確定し、その売買価額を決定する方法ですが、

実務的には、

取りあえず、登記簿上の土地面積で売買契約を締結し、

実測清算という形で

面積に誤差が生じた場合に引渡までに清算するパターンが多いと思料します。

例えば、

登記簿上土地面積100㎡で1,000万円の売買契約で実測清算あり。平米10万円のエリアなので、清算金額もその金額とした場合、実測面積は110㎡だったとしたら、100万円も売買金額が増えることになります。

なので、

仲介の立場から言えば、

その清算することですら契約を不安定なものとしてしまうと言え、

安全な取引という観点からも、

登記簿上の土地面積で契約をしたのちに、実測をして面積に誤差が生じたとしても

あらかじめ、

その誤差が大きくないであろうと判断できる場合

売主買主が金額の清算はしなくて良いと納得している

場合には、

清算はしないで、

契約書記載の登記簿上の土地面積のままで売買契約を成立させることも出来るわけです。

これを俗?に、

公簿売買清算ナシ型

清算をする場合は、

公簿売買実測清算アリ型

と呼んでいます。私が勝手に(笑)

 

ここまで、話を聞いていてや、実際に経験をしていて、

勘の良い人?

は、感じる歪みがあります。

その歪みを利用したのが、私のデビューコラムで紹介した物件の、

 

公簿売買にも関わらず、

実測清算を行ったケース

です。

※気になる人はバックナンバーNo1『楽待で利回り7%の物件に問い合わせたら!』をご確認下さい。

 

そこでのあらすじは以下の通り。

29,800万円の物件を26,000万円で指値して契約。

しかし、

実際は土地が約1,000万円分小さくなる可能性が高いと分かっていたので、

公簿売買実測清算ナシ型

の契約にも関わらず、

ある歪みを利用すれば、

更なる指値が効くと思い、実際に契約後に約1,000万円の値引き調整が実現した購入事例です。

 

その歪みとは、、、

公簿売買の曖昧性

です。

 

皆さんも聞いたことがある用語で、

数量指示売買

という用語があります。

 

単純な例で言えば、

お肉100g1,000円です。

これを不動産に当て嵌めると、

土地〇〇坪(㎡)でいくら

という概念です。

 

昔は土地の売買で良く飛び交った言葉だと思います。坪〇万円のエリアだから、売買価額は〇千万円だね。

これは、実は数量指示売買にあたり、実際に、判例でも公簿売買実測清算ナシ型で契約をしたとしても、実測をしたら大幅に面積が異なり、

錯誤

が認められたケースがあったと思います。

 

しかし、我々が

理解してかしていないかに関わらず

普通に取り交わされている

公簿売買

ではどうでしょうか?

 

土地値を気にするのに?

利回りは気にするのに?

意外と、

空間的に不動産(土地)を

建物や収益性と一緒に捉えて

実際の面積がいくらだろうが、

それほど売価に影響しない雰囲気はありませんか?

 

私のケース。

土地は広くて1,000㎡を優に超え

建物はまだ築17年のRCと新し目

利回りも想定では9%に届く感じ

 

公簿面積から土地が〇〇㎡増えようが減ろうが、収益還元で考える限り、実際に使っている駐車場の数が減るわけではなく、あくまで登記簿上の面積が実際と異なるだけとも言えます。

 

しかし、この物件を将来建売用地として考えた場合。

〇〇㎡土地面積が減ると、分譲区画が1区画減る恐れも十分あります。

まさに、資産価値が下がるわけです。

 

結果的に、

歪みのあるまま他人事のように仲介をしていた仲介からすれば、対象不動産は、仲介手数料〇〇〇万円の物件でしかありませんが、

対象不動産を

歪みのない不動産(土地)として捉え、将来の資産価値を見据えている

私にとっては、

実際の面積増減は非常に重大な問題

であり、

その重要性を常に仲介へも伝えていたことから、実際に面積が減ることが判明した時に、半ば自動的なくらいに、

公簿売買実測清算ナシ型契約で、

売買価額▲1,000万円の実測清算が起きました。

 

本件を通じて伝えたいことは、

公簿売買の不確実性

       と

 公簿売買の歪み

でした。

 

ここの読者の中でも、

当たり前のように公簿売買したり

当たり前のように公簿売買が普通だと思っている人がいるかもしれません。

しかし、

例えば、2宅地の分譲をするのに最低225㎡必要なエリアだったとし、当たり前のように土地値アパートを公簿売買で購入し、擦り切れるまで使った後に、更地で売れると思っていたら、実測したら1㎡減少し、分筆出来ない土地であることが後で判明しても後の祭りです。残された土地は中途半端に大きな一宅地の価値としてみなされ、購入時に思い描いた土地値の6割7割の価値しかなかったとなります。

私も勿論公簿売買しかしませんが、

それは、

登記簿面積と実測にズレが生じる可能性が極めて低い

万が一ズレが生じても資産価値に大して影響がない

と判断出来ているからであり、

つまり、

自身が見出している対象不動産の価値がブレない

ことの証左でもあります。

 

もし、公簿売買のリスクを軽く考えている方がいたとしたら、何かの気づきにつながっていれば幸いです!

 

次回は、逆に歪みを利用した売却事例を紹介します。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

月内、メチャメチャ変わったマイホームの建物がほぼ完成します。喜

また、建物編の続きを書こうとも思っております!