みなさんこんにちは、チャレンジ大家くらちゃんです。

本日は、引き続き荒川区の千代田線駅徒歩５分の借地権付きの土地に新築し建てたシェアハウスの収支に関して書きたいと思います。

建築前の計画：

建築・借地権を含めた総費用：６，８００万円

計画売上：９３０万円、年利：１３．６％（計画入居率：９１％）

計画キャッシュフロー：６８０万円、年利：１０％

５年年平均結果：

売上：９３１万円、年利：１３．６％（入居率：９１％）

入居率推移：１年目９１％、２年目９３％、３年目９５％、４年目９０％、５年目８８％

税引き前キャッシュフロー：５９０万円、年利：８．７％

上記のようにほぼ売上げは、予測通りいっているのですが計画以上にコストがかかっているためキャッシュフローは計画を下回っています。

但し、昨年度は入居率が８８％下がり売上が８８７万円と家賃の下落に伴い売り上げも落ちてきています。

これは、同じ千代田線の沿線の足立区にかぼちゃの馬車物件がたくさんあり、崩壊とともに家賃を下げ稼働率をあげ始めたのが原因です。

売り上げダウンを受けて８％くらいの家賃の見直しを行いました。また、電気・ガスの自由化を受けて２２％（約２０万円）下げてきたので他の項目でも下げる方法を模索しています。

では、シェアハウスの売上・費用がどのような構成でできているのかということを２０１８年をベースに書きたいと思います。

家賃：６９５万円、（55,000円/名ｘ入居率）

共益費：１９２万円、（15,000円/名ｘ入居率）

トータル：８８７万円

管理費：７５万円（家賃の１０％＋消費税）

固都税：２２万円

地代：４９万円

清掃代：４０万円

ALSOK：５万円

Internet：１３万円

水光熱費：７４万円（５６００円/名/月）

消耗品：９万円（含む、４万円野菜デリバリー）

修繕費：３万円

広告費：１１万円

保険：８万円

経費トータル：３０９万円（売上３４．８％）

税引き前キャッシュフロー：５７８万円

コスト削減に関しては、大きなところから手をつけるのがベストなので光熱費に関しては、電気・ガス会社変更にすでに行って初年度に対して２２％削減が図れています。

現在は、以下のセービングを検討中です。

インターネット：他の会社から見積もりを受けて変更が減額＝３万円削減

野菜のデリバリー：やめてしまう＝4万円削減

保険の見直：保険割引のある代理店へ変更＝2万円

こういった費用の削減と家賃の値下げで稼働率を９１％にひきあげることによりネットキャッシュフローで９％の６１２万円はキープしたいと考えています。

借地権のシェアハウスなので出口は非常に厳しくもち続けることを考えています。

６年後（新築から１１年後）には、ネットキャッシュフローの合計が総費用を超えてあとは稼ぐだけにしたいと思っています。