みなさんこんにちは、チャレンジ大家くらちゃんです。

本日は、引き続き荒川区の千代田線駅徒歩5分の借地権付きの土地に新築し建てたシェアハウスの収支に関して書きたいと思います。

建築前の計画:

建築・借地権を含めた総費用:6,800万円

計画売上:930万円、年利:13.6%(計画入居率:91%)

計画キャッシュフロー:680万円、年利:10%

5年年平均結果:

売上:931万円、年利:13.6%(入居率:91%)

入居率推移:1年目91%、2年目93%、3年目95%、4年目90%、5年目88%

税引き前キャッシュフロー:590万円、年利:8.7%

上記のようにほぼ売上げは、予測通りいっているのですが計画以上にコストがかかっているためキャッシュフローは計画を下回っています。

但し、昨年度は入居率が88%下がり売上が887万円と家賃の下落に伴い売り上げも落ちてきています。

これは、同じ千代田線の沿線の足立区にかぼちゃの馬車物件がたくさんあり、崩壊とともに家賃を下げ稼働率をあげ始めたのが原因です。

売り上げダウンを受けて8%くらいの家賃の見直しを行いました。また、電気・ガスの自由化を受けて22%(約20万円)下げてきたので他の項目でも下げる方法を模索しています。

では、シェアハウスの売上・費用がどのような構成でできているのかということを2018年をベースに書きたいと思います。

家賃:695万円、(55,000円/名x入居率)

共益費:192万円、(15,000円/名x入居率)

トータル:887万円

管理費:75万円(家賃の10%+消費税)

固都税:22万円

地代:49万円

清掃代:40万円

ALSOK:5万円

Internet:13万円

水光熱費:74万円(5600円/名/月)

消耗品:9万円(含む、4万円野菜デリバリー)

修繕費:3万円

広告費:11万円

保険:8万円

経費トータル:309万円(売上34.8%)

税引き前キャッシュフロー:578万円

コスト削減に関しては、大きなところから手をつけるのがベストなので光熱費に関しては、電気・ガス会社変更にすでに行って初年度に対して22%削減が図れています。

現在は、以下のセービングを検討中です。

インターネット:他の会社から見積もりを受けて変更が減額=3万円削減

野菜のデリバリー:やめてしまう=4万円削減

保険の見直:保険割引のある代理店へ変更=2万円

こういった費用の削減と家賃の値下げで稼働率を91%にひきあげることによりネットキャッシュフローで9%の612万円はキープしたいと考えています。

借地権のシェアハウスなので出口は非常に厳しくもち続けることを考えています。

6年後(新築から11年後)には、ネットキャッシュフローの合計が総費用を超えてあとは稼ぐだけにしたいと思っています。