画像は懐かしの隅田川

 

 

リーマン不動産投資の勝ち方について、まとめてみた。

前のコラムには書いていないホンネも付け加えて、書いてみる。

サラリーマンである自分が、今から副業として、不動産投資を始めるのであれば、こんなやり方をするという形態で、まとめてみようと思う。

リーマンまさゆきの私見につき、あくまで私見ということで、読み流していただければと思う。

とはいえ、もし、自分が今から不動産投資を始めるという前提で、改めて、よくよく考えてみると、不動産投資を始めるタイミングでの自己資金の多寡によって、同じ不動産投資でも、選択できる手段が異なるということに、今更ながら、気が付いてしまった。

自己資金が、100万円しかない人が、1億円の物件を購入したら、

もしくは、物件の初期経費を支払ったら、手元に100万円しか現金が残らない人が、1億円の物件を購入したら、

そりゃ、ダメでしょ。退去が何部屋か発生して、原状回復やら、広告費やらが重なったら、速攻でアベシ!である。

というわけで、自己資金が1000万円未満の人の場合と、自己資金が1000万円以上の人の場合と、それぞれに対して、自分だったら、これからどんな不動産投資をするのかと、マジメに考えてみた。

まずは、今回のコラム(まとめの1)では、自己資金が1000万円未満の場合、自分だったら、どんな方法で不動産投資を実践するかと考えてみた。

思っていることをそのまま文章にしているので、いろいろ非難もあるかもしれないが、まぁ、いつものことということでw

 自己資金が1000万円未満の不動産投資(例)

自己資金が1000万円未満の場合は、一棟モノの投資をするには、頭金や諸経費、運用資金としても、現在の投資環境をふまえると、不十分かと思われるので、まずは1000万円の自己資金を作ることを目標とした不動産投資を実践することを考える。

具体的には、まずは、

残債なしの不動産を所有することを目標とするのがよいと思われる。

そのためには、自宅を活用することを推奨。

(実はリーマンまさゆきも活用したw)

 

1.すでに、自宅を所有し、住宅ローンを払っている場合

→できる限り残債以上で高く売却して、売却益を得る

(現在は特例で、利益3000万円までは、非課税のはず)

→残債以上で売却できない場合は、本業で頑張って、繰り上げ返済する

 →この場合は、2.の状態になることを目指す

※売却後は、3.へいくか、収益物件として中古戸建か中古区分を購入

 現在は、超ボーナスタイムなので、リーマンまさゆきなら、3.へいく

 

2.すでに、自宅を所有し、住宅ローンも完済している場合

→近隣の相場賃料を確認し、相場賃料以上(未満でなければOK)で自宅を賃貸する。自分は、その賃料以下の賃貸住居に引っ越す。

(実はリーマンまさゆきも活用したw)

※賃貸後は、3.へいくか、収益物件として中古戸建か中古区分を購入

 現在は、超ボーナスタイムなので、リーマンまさゆきなら、3.へいく

 

3.自宅を所有せず、賃貸に居住している場合

→超低金利の住宅ローンで自宅を購入し、それを高く転売する。

※本来の用法ではないが、ちゃんと自宅として居住し、それを転売すること自体は、まったくもって合法である

  繰り返して何度も売却するのはダメだが、2回ぐらいはセーフかなw ただし、自宅売却特例の連続適用は不可、たしか2年間ぐらい前回の適用から間をあける必要あり。

この場合、難しいのは、高く売れる家を、安く買う必要があること。

住宅販売サイトを一生懸命眺めて、何度も、いろんな物件を内見することで、自身の物件査定レベルを上げるのは有効かもしれない。

(実はリーマンまさゆきも活用したw)

※ちょうど、コラムニストのポンカンさんが、大きな土地付きの家を住宅ローンで購入して、土地を有効活用するアイディア(分筆建売売却のような?)をコラムにしている。これは、リーマンまさゆきも思いつかなかった一つの面白い発想かと思う。何にしても、住宅ローンボーナスタイムを効果的に活用できる事例かと。

 

→もしくは、賃貸併用住宅を購入して、大家になる。

この場合も、安く買って、高く売れる物件を選定する必要あり賃貸併用に居住しつつ、高く売れるタイミングで転売するのが狙いだからね。

(世の中には、バカ高い賃貸併用住宅も多々あり、要注意)

あくまで、残債を無しにすることが目的なので、賃料収入に、繰り上げ返済も含め、住宅ローンの早期解消を目指す。

その上で、残債がなくなれば(残債がなくなるまで高く売れなければ)、その家を出て、それまでの居住部分を賃貸に出すのである。要は、2.と同じ。

上記のような自宅活用型の不動産投資は、現在の超低金利の住宅ローン環境(ビッグボーナス中)においては、とても有効な不動産投資のやり方である。

住宅ローンを使って購入しておきながら、自宅として居住せずに賃貸するというような非合法なやり方は、もう摘発されているので、そんなことはしないと思うが、あくまでも、ちゃんと居住して、合法的にやる必要あり。

 

ちなみに、リーマンまさゆきの場合は、紹介したような自宅活用のやり方で、不動産売買や不動産賃貸の世界を実践で学びつつ、そのおかげで、自己資金を増やすことができた。

実績としては、旧自宅(戸建)の家賃収入と前自宅(区分マンション)の売却益+ローン既払い分の戻りを合わせると、手元に約1000万円のキャッシュを作ることができた。

たまたま前自宅を高く売れただけだろ!と言われれば、それまでなのであるが、住宅ローンは、リーマンなら誰でもビッグボーナスの好条件で活用できることを考えれば、1000万円を作る手段として、おおいに魅力的なのではないかと、思うのである。

リーマンまさゆきがやったことをまとめると、以下の通り。

1.残債の無い自宅を出て、賃貸に出した

 (リーマンまさゆきコラムの第1話w)

2.新しい自宅(都心の区分マンション)を、安く購入

 (固定金利0.9%の15年ローン)

3.新しい自宅(都心の区分マンション)を、高く売却

 (1年半住んで、高く売却できたので、ローン支払い分も含めキャッシュに余裕ができた)

4.現在、賃貸の区分マンションを法人契約し、役員社宅として、居住中

 (コラムコメントで、法人のメリットとして、投資侍さんからアドバイスされたことを実践w)

 

どうだろう?

 

今回のコラムは、リーマン不動産投資の勝ち方シリーズで書いたことのまとめには、まったくなっていないので、番外編という感じになってしまった(-_-;)

が、

次回のコラムは、自己資金1000万円ありのリーマン向けの「勝てる不動産投資」のまとめコラムにしようと思うので、ひとつよろしく!