前回コラムの反省

前回のコラム「楽待コラムニスト感謝祭参加報告」では、多くのコラムニストやコメ師の方々と交流でき大変良い機会をいただきありがとうございました。

残念ながら参加できなかった方、いつもコメントして頂いているのになぜか招待がなかった方そんな方々ともお会いしいです。
鉄骨渡りから転落して、アカウントが消されなければ、来年もぜひ参加したいと思っております‼

また、今まではコラムニストしか招待していなかったようですが、今回コメ師の方も招待さするという取り組みには大変賛成ですが、よくコメントして頂いている方の招待が無かったことが不思議です。

編集部が連載コラムの方で楽待コラムニスト感謝祭開催しましたと記事にしていましたが、
コラムニスト感謝祭へのコメ師の「招待基準」を公開すべきだと考えております。

参加者アンケートがありましたので、2番目の要望として、招待基準の公開を記載しました。

なお1番強く要望したのは、

交通費の支給です(圧倒的古事記)

 

では本題に入ります。
退去させない大津流賃貸経営を紹介したいと思います。

 

客付けより退去させないことが大事

大家である以上空室は絶対悪ということは常識です。
そのため、成功している方の客付け力は高いです。
私もまだまだのレベルですが、客付けは頑張ってます。

しかし、それ以上に大事なのは、退去させないことだと思っております。
退去すると現状回復費、不動産会社への広告料、空室損が発生します。
それを食い止めることが利益確保には絶対重要視しています。

大津の戸建では短期退去違約金1年2か月、2年1か月と厳しめにしております。
なるべく、契約条件で、早く退去しそうな輩を排除しています。
短期退去違約金を嫌がる方も多いですが、そういう方には入居させないことは私の基本です。しかし、退去はあります。

テナント物件の退去危機

このエリアはそこそこ利便性は高いですが、古い戸建賃貸の供給が多く、戸建賃貸激戦区です。
しかし、リフォーム完了前に客付けできました。

入居者はその家の真向かいに住まれている方で、高齢者向けの宅配弁当のフランチャイズを開業しようとしている方60歳の女性の方でした。

相場より高い賃料(免税業者にも関わらず、消費税分も上乗せ)でかつ、キッチンを新しく買おうと思っていましたが、自前で業務用キッチンを用意するとのことで、キッチンもなしで貸すことが出来、大成功です。
正直、当時はガンガン攻めてた時期で微妙な価格で買っているので、あまり儲かっていませんが、総投資380万円で税込賃料は57,000円ですので、表面利回り18%となっています。

とりあえずよかったと思っておりましたが、家賃が遅れがちになりました。
私は全物件自主管理です。

近くに寄った際に家に伺い、話を聞いてみると、宅配弁当事業がうまくいっておりませんでした。

宅配弁当事業の経営状況

半年間頑張って、月間売り上げ100万円強まで持っていきましたが、損益はトントンです。
経営者の給料が出ていない状況です。
平均単価は550円(配送費込み)、原価は450円(弁当250円、配送費200円)と利幅がかなり薄いです。
しかし、市の助成で弁当代+配送が350円が出るお客様も20%程度いるとのことで、
月の粗利益(売り上げ-食材や配送費等の変動費)は約30万円です。
そこから家賃やリース料(必要な設備はすべてリース)、FC料などを払うと、入居者には全くお金が残りません。

開業後やっと赤字がなくなるところまでもっていきましたが、自己資金が尽きてしまい、クレジットカードのキャッシング、消費者金融や親せきからの借金などで回している多重債務者となってしまいました。

そのため、廃業を考えていると言われました。

大津の提案

大津はご存知の通り、

キラキラ系のコンサル大家ですので、

コンサルの血が騒ぎます。
このまま黙って退去を受け入れる男ではありません‼

もし、彼女が廃業するとリース料が完済できませんので、リース料を支払い続ける必要とどこかで保管する必要があります。

そのため、自己破産する可能性が高くなります。(もうすでに危ないけど)

そこで、彼女に誰か事業を引き継いで頂いて雇ってもらうのはどうだと提案し、大歓迎と言われました。

流行りのM&Aです。

大津はM&Aのコンサルもするのです‼

すると、2百室を保有するメガ大家さんが興味を持って下さりまして、その方と入居者を交えて話をすることとなりました。

いいところですが、いつも目安にしている2千字に近づいて来たので、続きは次回にしたいと思います‼

まとめ

退去をさせないということが大事ですので、
なんとしてでも出さない大家を目指します。

発射寸前でも出さずにコントロール出来る、
加藤鷲みたいな大家になれるよう日々動画で修行しております‼

動画とはもちろん

「楽待チャンネル」のことです。