儲かる額。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、1棟目に買ったアパートを例に出しながら『買えば儲かる物件』を買っていくスタンスを紹介しました。少し勘違いを生みやすい表現もあったかもしれませんが、根幹部分の本心です。

 

私の場合、土地値程度の中古アパート投資を続けてきました。その一例として紹介したのが、以下のスペックでしたね。

 

購入額:4000万円(土地4000万円、建物0円)
構造:木造、築15年
表面利回り:14%

↓↓↓
18年間で得た累計の税引後利益:4500万円
資産価値の変動:今でも4000万円程度を維持

※ざっくりとしたイメージです。若干、利益を少なめに計算しています。

 

 

このように、既に税引後利益で購入額以上を稼いでいます。そして、土地値は下がりませんでした。このために、月平均にならすと21万円の税引後利益だったという表現を使ったわけです。

4500万円÷18年間÷12カ月=約21万円

 

(土地値という表現は曖昧ですが、、、『少し厳しめにみた実勢価格くらい』の感覚です)

 

 

これに対して、普通に買える程度のスペックで中古アパートを買っていたらどうなっていたでしょうか?

立地によっても感覚が違うので、、、
私の感覚としての前提条件で、東京の大きなターミナル駅から電車で20分くらいの駅くらいをイメージしています。

 

購入額:4000万円(土地2500万円、建物1500万円)
構造:木造、築15年
表面利回り:10%

↓↓↓
18年間で得た累計の税引後利益:2800万円
資産価値の変動:建物部分は価値0で、2500万円程度に

 

 

すると、こんな感じになったと思います。普通に出回っている物件のイメージだと土地値では買えません。4000万円の売価だと土地部分がこのくらいのイメージになると思います。

 

表面利回りも8〜10%くらいが多いでしょう。少し頑張って10%で買えれば、18年間で2800万円くらいの税引後利益は出せそうです。(家賃の値下りや大規模修繕なども考慮して)

しかし、18年間で4000万円の価値の不動産が2500万円の価値に下落しているわけです。建物が古くなるのですから、ある意味では当然のことです。この1500万円のマイナスを考慮すると、2800万円の利益が一気に1300万円まで落ちちゃいます。

 

こうなると、税引後利益は月平均4万円強ですね。

1300万円÷18年間÷12カ月=約4万円

 

土地値アパートで計算したときの月平均21万円とは程遠い数字になりました18年で3200万円も違います!

 

このくらいの利益では、前提である高稼働運営がうまくいかなければ、、、すぐに吹き飛ぶ利益です。土地の価値が下落しただけでも一気にマイナス圏です。そのくらい『儲かっているのか、儲かっていないのか、たゆたっている状況』だということです。

 

結局は、買うときが勝負時。

私は、運営も大事だと思っています。空室率を下げること、経費率を下げることの重要さは痛感しています。しかし、上の事例からも分かるように、、、

結局は、買い方を決めた時点で勝負の大半が決まっているのです。だからこそ、物件探しは困難を極めます。普通に買える物件を普通に買って大儲けできるなら、みんなが大富豪になっちゃいます。でも、そんなわけはないのです。儲けるためには、儲かる物件を探す努力が欠かせません。

 

私の場合も、毎日のように数百件の物件情報を見ています。水面下情報が入ってくるルートを増やす努力もします。良い物件情報があったら、スピード勝負に負けない努力もします。そうやって、多くの物件情報を見てきても年に数件~十数件しか『これは!』と思う物件はありません。そこから、購入までたどり着けるのは1件とかです。

 

これを面倒だと思うかどうかですね。それだけの苦労をして●千万円の利益の違いを目指すのか、それとも普通より少し良い物件程度で妥協して買っちゃうのか、そのあたりの判断が最終的な利益に直結します。

 

多くの成功した不動産投資家さんに会って話してみると、物件探しにかける情熱が大きいと感じる方の多いこと、、、。やっぱり、ここが一番肝心な部分なんだと思います。

 

以上、普通の物件との違いでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。