こんにちは

素人大家です。
 
買い付けを入れ1週間経ちますが、返事がない。。。迷ってるのかな?それとも捨てられたのかな?・・・シクシク…

今日の本題ですが、いくつかの金融機関で融資について話を聞いたのですが、昔に戻っているような気がします。

銀行は建物については耐用年数を基準に融資するところがほとんどなのかなと。収益還元で見る場合も耐用年数が基準になるような気がします。現況利回り15%で回っていても耐用年数切れ物件に関しては収益として計算できない銀行もチラホラと。

そうしますと、新築を買うか、耐用年数切れ物件を土地として買うか。考え方は人それぞれだと思いますが、新築で買った場合は売る時が大変なのかな?と思います。木造アパートを30年返済で買った場合で考えます。

30年持ち切れば、いくらで売っても利益は出ると思いますが、途中で売ろうとした場合は、ほぼ土地値でしか評価が出ない。土地値も銀行掛け目が入ります。頭金たっぷり入れないと買えない。たっぷり頭金を出せる人が少なければ、物件価格は下げるしかないのかなと。

耐用年数切れで買っている私も最後は土地値でしか売れないと思っています。しかも、その土地値は入居者の追い出しや取り壊し費用まで引いた額が土地値になるのかなと。

部屋数の多い物件ほど追い出し費用がかかる。大きい物件ほど、取り壊し費用がかかる。

耐用年数切れ物件で融資を30年で買っている方も多いと思いますが、収益還元で買われていると、途中で売るときはどうなるのかな?と  耐用年数切れ物件を収益還元で見る銀行がなければ土地値以下の値段しかつかなくなります。

ひと昔まえは、この考え方が主流だったのかなと思っております。

銀行も投資家もお金を生むのに評価がでないことに疑問があり、収益物件バブルが起きたわけですが、やりすぎた感があります。

今後の銀行の方針により大きく不動産価格の変動がおきてくるのでは?と思っております。

買った物件の趣味ローションが流行っているような気がしますが、その中に追い出し、取り壊し費用まで見る必要がありそうだなと思った素人大家の駄文でした。

 

本日も最後までお読みいただき有り難うございました。