こんばんは。

先日、私は人生で初めてセミナーに参加してきました。

無料の区分マンションに特化したセミナーです。

今まで私のメンターや講師(?)だったのは、銀行員時代に営業回り

していた先の企業の経営者方だけでした。

しかし、主に教わったのは、

不動産投資というよりも様々な経営についてです。不動産投資

そのものについては、今まで完全に独学且つ体で身につけたものなので、

初心に帰って純粋に学びたいという気持ちがありました。

主にプロ目線から見た現在の不動産投資を取り巻く環境や

プロがどのように不動産投資を説明し勧誘するのか知りたかったこと、

あと、お小遣い的な特典目当てで(駐車場で相殺されましたが)、

参加してきました。

 

大まかな流れとして、

区分マンション投資のメリットから始まり、現在の不動産投資の環境、

区分マンションのメリット等、若い営業マンが流ちょうに話し、

最後に個別相談に乗るというものでした。

セミナー中の講師の会話で、どうしても疑問を持った点がありました。

①【キャッシュフローがそもそもほぼ±0なのに、老後資金、

節税、保険等になると言い切れる理由がわからない】

その会社の運用事例として紹介された資金シミュレーションは、

どれも収支がほぼトントンでした。しかも、その収支シミュレーションには

所得税・住民税等が考慮されていません。減価償却費による赤字計上により

給与所得と損益通算して、所得税・住民税が多少還付されるのは分かります。

しかし、空室時の賃料保証が満額ではなく、設備の故障や原状回復費は

オーナー持ちであることを考慮すると、空室期間にもよりますが、

殆ど手元に残らないんじゃないかと思いました。かかる費用にもよりますが、

それでは赤字で節税した意味がなくなってしまいます。

 

②【「将来の資産になります。今収支が多少マイナスとなっても、

借入返済によって純資産は増えていくのですから、貯金みたいな

もんです。30年後のローン完済後は、ローン返済がなくなるので、

将来の年金代わりになります」と言い切れる理由がわからない】

一見正論のように思えますが、これには、

物件自体の価値が下落しないという大前提があれば成り立ちます。

都心部の区分マンションですが、本当に価値が下がらないのでしょうか??

講師の他の言葉に、「都心部は、他県からの移住者が殆どですので、

単身世帯用マンションの需要は、近年の独身者の増加もあり、

今後増えていきます。ですので、価値が下がりにくいといえます

というのがあり、築20~40年くらいの区分マンションは、

大きく値が下がらないと言っていましたが、

私は都心部の区分マンションの相場が全く分からないので、

ここは今後、相場観を養う必要があると思いました。

 

セミナー講義が終わった後は、個別相談の時間でしたが、

私は個別相談をパスしました。

「リスクばかりで、どう計算しても、全く儲からない」

と思ったからです。

私は中身も実際に投資しているエリアも超田舎っぺで、

間違いなく、偏見の塊です。

その為、今回は狭い視野を広げる為、

人生で初めてセミナーに参加しましたが、どうもぴんと来ませんでした。

区分マンションをフルローンで購入する方が非常に多いと思いますが、

本当に収支がプラスとなっており、資産が増えているのか

疑問です。

今回はいい勉強になりました。会社から

してみたら、セミナーだけ参加して、お茶と特典だけいただく

という迷惑極まりない客でしたが、ごめんなさい(汗)

今後も、一棟ものを含めて様々なセミナーに参加してみようと思います。

それでは。