みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

今まで全く問題なかった入居者様にある問題が勃発しました。
私が購入して7年以上経ってそれは勃発しました。
そう、それは、7年前から私が気づかなかっただけで、不発弾のようにじっと眠っていたのです。

古い入居者

その入居者の方はとても古い方です。
私が7年半前に購入した時から住まわれていました。

私が購入した後光無料を導入した時に、仕事の兼ね合いからか不要と言われたのが印象的で覚えています。
その方の件で管理会社から電話が入りました。

遅れていた家賃

家賃が遅れているというのです。
先月の管理会社からの報告で家賃未回収と書かれていたのはありました。
ただそれはよくあることなので、管理会社がついていることですし、1ヶ月程度では気にしません。
しかし今月も回収できていないというのです。

理由は「大きな声では言えませんが」と前置きされた上で、「失業・リストラされた」ということでした。

家賃保証会社

私は家賃保証会社に当然入っていると思い、それならそこまで気にしなくても大丈夫かなと思ったのですが、実は家賃保証会社にはこの方は入っていなかったことが初めてそこでわかりました
これはもちろん私がよく見ていなかったのが一番よくなかったのですが、元々管理会社がついていてそのまま引き継いでもらったので疑っていなかったのもありました。

もちろん保証人はいるのですが、この保証人というのはかなりあやふやなものなので、皆様も気をつけてください。

この保証人に支払い能力がない場合。
すでに連絡が取れなくなっている場合。
支払いを拒否してきた場合。

などです。
もし新規に保証人を取って保証会社の代わりにするなら、そもそもその保証人が本当に納得しているのか、常に連絡が取れるのか、支払い能力があるのか、を確認する必要があるし、さらにそれを定期的にやらなくてはなりません。
しかしそんなことをちゃんとやっている管理会社や大家さんなど滅多にいないことでしょう。

レントロールには出てこない

そして保証会社の有無はレントロールには普通出てきません。

今年7月に楽待さんのレントロールの企画に私も出させて頂いて、
改めてレントロールについて実はかなり洗い出しました。
レントロールは実に奥が深い、貴重な情報が詰まっている、言うまでもなく重要な購入判断資料です。

レントロールには業界標準のフォーマットがないため、レントロールは作成する側によってまさにマチマチですが、私は保証会社や保証人の有無についてまで書かれたレントロールはほとんど見たことがありません

保証会社の有無は賃貸経営において重要な情報

保証会社がついているかいないかは実に大きな金額の違いに結びついていきます。
さらに保証会社によっても違いが出てきます。
何ヶ月分まで保証してくれるのか、原状回復費用をどこまで出してくれるのか。

逆説的に考えてみましょう。
もし売却が目的で家賃は維持したいがあとは満室であればよいという視点で入居付だけをつけていく目的であるなら、保証会社加盟不要、保証人不要で入居者を集めれはよい訳です。

心配になって全入居者の保証会社加盟有無を調べてもらったところ、幸いにもこの賃借人様だけだったので幸いでした。
なかなかレントロールなどの情報だけでは盲点になる情報なので気にするようにしてください。
簡単に数十万、運が悪ければ100万クラスの価格差になるような価値の差があります。

まとめ

保証会社の有無、さらに保証会社の保証の差というのは、物件資料からはなかなか読み取れない情報です。
レントロールでそこまで書かれているのは私はほとんど見たことがありません。
楽待さんの特集で拝見した全物件のレントロールのどれ1つにも書いてはいませんでした。
物件価値としてとても大きな情報で価格差でいえば50万,100万の指値に匹敵するほどなのでよく気をつけてください。

同様にレントロールには出てこない罠としてAD,フリーレントなど、他にも多々あります
全部物件価値、収益力そのものなので、レントロールに出てこない情報として気をつけてください。

あ、今回の家賃回収の結果を書き忘れていました。
失業手当が入るのでということでその日付まで待つことにしました。
保証人の方も十分財力のある方というのと、管理会社が自信をもって回収しますと言うことです。運が良かったかも知れません。

レントロールについては取材の時にかなり掘り下げてみたので、いずれ折をみてレントロール関連のコラムも書ければと思っております。(書くテーマが溜まりすぎていていつになることやらですが)

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!