買えば儲かる物件。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ここ数回のコラムで、不動産投資の根幹部分についてお伝えしてきました。事例として投資初期の物件を出しましたね。そして、『不動産投資では最初に買うときで勝負の大半が決まっている』なんて偉そうなことを書きました。

 

『買えば儲かる物件』を買いましょう! と言いながら、1棟目のアパートのスペックも紹介しました。

購入額:4000万円(土地4000万円、建物0円)
構造:木造、築15年
表面利回り:14%

↓↓↓
18年間で得た累計の税引後利益:4500万円
資産価値の変動:今でも4000万円程度を維持

 

こんな感じでしたね。

 

2棟目、3棟目も似たような感じで買っています。それぞれ、3千万円台と2千万円台で表面利回り13~14%くらい、築十年台で購入しました。

これらの物件は、購入してからの十数年で購入金額以上に稼いでくれています。そして、今になっても土地の値段は下がっていません。土地値アパート投資の魅力を伝えるにはバッチリの事例だと思います。

 

だからこそ、この投資手法が魅力的だと思ってやってきたわけです。それが前回のコラムの考察となっています。

 

しかし、前回のコラムを読んで、、、

違和感を覚えた方もいたのではないでしょうか?

 

 

実は、もっともっとコメントで批判が殺到するかと思っていました。でも、違和感を伝えてくれた方は2件だけでした。思ったよりも少なかったですが、気を使って書かなかった方も多かったでしょう(笑)

 

 

前回のコラムの内容を読んだら、

 

『そんな物件、今の市況でどこにあるんだよ!』

 

という反論が出てもおかしくありません。

 

 

購入した物件のスペックは、こんな感じでしたね。

↓↓↓

・東京の大きいターミナル駅まで20分くらいで行ける駅

・築10年台

・木造アパート

・ほぼ土地値

・表面利回り14%くらい

 

 

この条件を満たす物件を今の市況で見つけようとすると、、、ほとんど無理ゲーに近いかもしれません。相当なコネや資金力や行動力が無いと無理でしょう。

同じ条件の物件を今の市況でみてみるなら、、、
普通にポータルサイトで掲載されているケースだと土地値の2倍くらいで売られていても不思議ではありません。表面利回りも8%くらいが多いでしょう。これなら新築が建つじゃん!なんて金額で出ている築浅物件も多いです(笑)

 

つまり、これが普通だとすると『お買い得な土地値物件』を買うためには、普通に売られている金額よりも4割くらい安く買わないといけないことになります。

 

 

私も無理なことを言っているのは百も承知で前回のコラムを書いています。それは、それでも伝えないといけない感覚だと思ったからです。

 

今の市況で、普通の金額で普通に買うのと、お買い得な物件を買うのと、比較した時にどんな違いがあるのかを分かっていないと判断を間違うこともあると思っているので。

 

では、どうしたら良いのか?

それでは、どうやったら『買っても良い物件』を見つけることができるのでしょうか?

 

その答えとして、初心者でも一番簡単で可能性の高い方法は『安い物件が多く出る市況のときに購入する』ことです

 

1棟目、2棟目、3棟目で土地値アパートを買えたのは、今の市況で探すよりもお買い得な物件がゴロゴロあった時代だったからに他なりません。良い物件を探す嗅覚が鋭かったわけでもないのです。だって、そのころは投資初期で物件探しは今よりも下手だったのですから。

上級者なら本当はもっと良い物件を買えたかもしれませんが、初心者だからこの程度の物件だったのでしょう。それでも、今の市況にしてみれば お買い得物件だったということです。

当時としては、それなりにお買い得だと思える物件を頑張って選んではいました。ただ、昔の相場で検討していた物件を思い出してみると、どの物件を買っていたとしても儲かっていた気もしますw

 

そして、安い物件が多く出る時というのは不景気の時に他なりません。不景気になるのを願うようで不届き者なようですが、投資ですから仕方がないですね。

 

ただ、不景気になるのを待って投資をするというのも思っているより簡単ではありません。不景気になると投資をするのが怖くなります。どこまで落ちるのか底が見えない気分になりますから・・・。しかも、融資はつきづらくなっています。つまり、現金をそれなりに突っ込む必要があります。心理的にもキツイし、金銭的にもキツイ投資になるのです。

そこを『えいっ!!!』と踏み込める方がどれくらいいるでしょうか? 実は、そのときになってみると実際に踏み込める方は少ないと思います。そのくらい世間が暗い時代ですから・・・。

 

それができると思える方は、その時に備えて現金を貯めておくのも超有効な投資手法だと思います。そんな時代は現金が命です。それを武器にみんなが引けない融資を引くことでお買い得物件を買う、現金買いで買いたたく、などの手段が取れます。

 

 

ただ、これだと、、、

いつ来るか分からない不景気での下落相場を待ち続けることになります。それも優秀な戦略だと思いますし、失敗は少ないと思いますが、ただ待つのもつまらないですよね。

 

ということで、それでも買う場合は物件のスペックを妥協することになります。私も試行錯誤しながら、少し妥協も交えて買いすすめてきました。そんなことを書こうと思ったけど、もう長くなりすぎちゃいましたね。続きは、また今度にします。

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。