こんばんは!

 

今日も書きます!汗

結構疲れてますが、融資に関するコラムだけに早い方が良いと思ったので、鞭打って書きます!次回は少し空くかも知れません。。。

台風15号はの被害がぞくぞくと判明しています。

①戸建雨漏りダダ漏れの件

②戸建庭フェンス破壊の件

③EV基盤ぶっ壊しの件

④電気メーターケース破壊の件

⑤10日始期日のテナントにシミの件

現時点で、5件が判明しております。涙

昨日は車も電車もダメだったので待機し、今日は、電話で確認できる所を確認。明日は、現地調査に丸一日費やすことになります。

ここ数か月で既に火災保険事故申請が4件ありましたが、今年は事故件数最多の年になりそうです。。。

 

さて、気を取り直して、

今日は『金融機関への打診から思うこと!【2日目】』です。

 

本シリーズ構成は

【1日目】

1.仲介の変化に気づいてますか?

【2日目】

2.金融機関への打診から思うこと

【3日目】

3.物件紹介から買付までの全部

【4日目】

4.条件交渉のタイミング

【5日目】

5.【キッカケ】について

になります。

今日は、

土地値アパートを購入するにあたり、融資打診、ヒアリングをした中で感じたことや実際に起きたことを正直に記していきます。

融資が締まり、他の投資家さんが苦戦する中で、私の話は自慢話みたいに見えてしまうかも知れませんが、それでも参考になる部分もあると思って書きます!

 

構成は、

1.物件スペック概略

2.大手地銀支店長との会食

3.地元信金へ融資審査申込

4.変化について

以上で書いて参ります!

 

1.物件スペック概略

一応、

融資に関するコラムなので、どんな物件に対する話なのかが見えないとダメだと思うので、契約前だし、諸事情で若干数字は変えますが、大事な部分は伝わるように頑張ります。

 

<物件スペック概略>

エリア :神奈川県

アクセス:駅徒歩10分圏内

構造築年:木造築35年超え

土地面積:200㎡超え

間取り :単身アパート

路線価 :15万円/㎡

購入額 :3,000万円代

利回り :約13%

 

建売業者へ上手く卸せれば、含み益は1,000万円以上になります。

今回の購入する理由は、勿論儲かると判断したからですが

立ち退きスキルUP

が一番の目的になります。

 

私も含めみんなが躍起になって購入しているアパートもマンションも、

建物は

いつか必ず寿命を迎えます

 

従って、事業としては、

建て替え

たたき売り

買換え

解体更地売却

色々と机上の戦略はありますが、

必ずと言ってよいほど、

立ち退き

には苦労することになります。

これが、完済物件ならどうにでもなりますが、

完済前なら?

どうでしょうか?

 

擦り切れるまで使い倒す

と楽観的な表現をする大家さんもいますが、

私は、

この言葉は基本、

総投資額を回収仕切っていたり

回収の目途が立っている場合に

用いる言葉だと思っています。

 

かく言う私自身、

立ち退き経験はゼロです!

地主案件を多く抱え単純に売ってしまえば終わりではない私にとっては、

将来、

必ず

立ち退きスキル

建て替えスキル

を求められる局面が来ます。

木造築27年の物件が一番最初だと思っていますので、少なくとも20年後には。

否!

立ち退き計画はもっと早くから練らなければいけない

と思っております。

この具体的な戦略はいつかまたコラムで書く事になりますが、その為に、自身のスキルをUPさせたいという目的がありました。

 

話戻しますが、

要は、

耐用年数越え

木造築古アパート

の融資に関する話です。

 

戸建の金額がやや高値取引が目立ち、

逆に

土地値アパート投資

に、チャンスがある状況だと思って、数か月前から取り組んできたわけですが、そのチャンスがある状況は、

融資情勢

   と

仲介の変化

から生まれていると思料します。

 

いずれにしても肝は安く買うことに他なりませんが、

ここに集う多くの読者の方にとっては、融資が引けるかどうかがまず最初のハードルになるとも思い、私の経験を共有したいと思うわけでした。

 

2.大手地銀支店長との会食

九月初旬に、私のメイン借入先でもある大手地銀の支店長と副支店長と融資担当の3名をお招きし、地元のクソ上手い料亭で会食をしました。(決して、キラキラ大家ではない)

この会食は年に2回くらい、また、支店長が変わる毎に必ず開いている

定例行事

としています。(定例行事にしてしまえば、新しい支店長も嫌でも参加せざるを得ないからw)

支店長なんて、、、誘えない。ではなくて、誘い続ける。そして、担当者にプレッシャーを与え続けると自ずと開かれます。笑

会食後に、本件を購入するかも知れないと言ったら、

支店長から

物件の詳細も聞かずに

「全然大丈夫です!」

の一言。

 

自慢がしたいのではなく、

大手地銀の基幹支店長には、5,000万円の決済権限があるから生まれた一言かと推察できます。

信用金庫では、3,000万円くらいでしょうか。

メガでは1億とも聞きますね。

ちなみに、私はメガでは支店長とは懇意ではありません。。。

 

その代わり、

信用金庫とこの地銀では、

そのつもりでいます!願

 

そんな事を感じさせる一件でした。

 

次は信金のお話。

 

3.地元信金へ融資審査申込

この信金は、私のコラムをずっと読んでくださっている読者はご記憶にあるかも知れませんが、

2018年4月から融資が締まり、

約半年間は

狂ったかの如く融資をしませんでした。

しかし、

過度に締めすぎたせいで

多くの借り換え被害

にあいました。

私も、実際に1.5億円を他行へ借り換えました。ただ、私は当時、喧嘩別れをする為ではなく、見せしめ的なつもりで

約5億円の借入のうちの1件だけ借り換えをしました。

言葉にはしませんが、

1件融資に非協力的なら1件ずつ換える

という暗黙のメッセージ。

私は、その間も、その後も、

変わらず

訪問しましたし、先方は、借り換え後は異常なくらい来訪されました。

買う気のない案件を持っていき様子を伺ったりもしました。

面白いもので、

担当者ベースで既に融資が通るかどうか明確にその反応で分かります。

去年の11月を皮切りに、

かなり攻勢に出始めました

※勿論、対外的には一見さんお断りやらは他と同じです。

 

本件の打診をしましたが、

ほぼ間違いなく

オーバーローンで通ると思っています。

 

数か月前に、利回りは低いけど、資産性が高く、超好立地の物件を打診した時も、1.5億円の築30年近くの重量鉄骨でもオーバーローン回答でした。これは売り止めになり買えませんでしたが。

 

逆に、

借り換えをした先の信用金庫に、先日訪問しましたが、

去年4月~10月の狂った信金と同じ匂い

がしました。

もし、この信金の方に打診すれば、私には融資は出るでしょうが、

金利

返済期間

融資額(自己資金額)

は思うようにいかないと確信しています。

 

私は金融機関内部の人間ではありませんので、確定的なことは言えませんが、

金融庁からお達しが出て意向

不動産融資割合の調整

には、どの金融機関もかなり神経を使っている証左だと思っています。

 

み~んな貸したくて仕方ないけど

貸せない大人の事情があり

一見さんお断り的な暗黙の了解もあり

金融庁の顔色伺いのタイミングがあり

 

でも、

本音は貸したい!!

 

なら、

我々がやることも自ずと決まってきます。

・一見さんではなくなり

・事業者になり

・安い物件を買い

・融資が出やすい物件を買い

・タイミングを見定めて

・どこが出るのか見定めて

 

諦めない!!!(; ・`д・´)

この文章を書いていて、安藤さんの連載記事の中村さんが思い浮かびましたし、浦和クラブのメンバーの顔やあけぼの会で頑張っている方々の顔を浮かびました。

 

あと、今はコラムニストになってしまったので私は出来ませんが大家仲間の紹介は本当に強いです。過去に、1回だけ私が紹介した仲間がいますが、一見さんで本部否認になりそうなのを支店で覆したことがありました。それは私の紹介者だったからでした。

 

4.変化について

前回の仲介の変化や今回の金融機関の変化。

決して、

全てのエリア

全ての物件

で当てはまるわけではありません。

 

ただ、

行動をしていなければ絶対にその変化には出会えない

とは思います。

 

行動しろ努力しろという根性論ではないつもりです。

全ての行動に目的や意図、意味、意義を持ち、

結果の為に

意識を高く持って行動する

 

皮肉な事に、これを教わったのが、仲介の世界でした。

基本的に1件1件が新規取引。

実は、

私達の購入作業も同じだと思います。楽して同じ仲介から良い物件ばかり買えるなんてことは絶対にあり得ません。

 

なんか、偉そうな事ばかり、最近書いている気がします。。。汗

そんなつもりではなく、何とか、役に立つことが書きたいだけですが、伝えることは本当に難しいですね。涙

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

やろうとしていることはきっと間違っていない。

不動産投資は儲かるはずです。