こんばんは、ロジカル博士です。

 

許可とってコラボです。

以前にリーマンまさゆきさんが、

「CFの出ない投資は投資じゃない」改め「純資産が増えない投資は投資じゃない」

と理論を述べていました。

僕はどちらの場合も投資として成立する場合はあると思います。

両方の場合で、成立する例を挙げてみます。

投資として成立するとは、

「一定期間後に全て売却したらトータルCFがプラス」あるいは

「投資金額と引き換えに長期安定してCFを生む物件を(できれば無借金で)得る」だとします。

 

CFの出ない投資が成立する例

例えば・・・定年前(10年以内)の都心中古ワンルーム投資。

マージンが死ぬほど乗った悪名高い電話営業の新築ワンルームではなく、それなりにリーズナブルな都心中古ワンルームです。

これを、短期ローンで購入して原価償却も短くとって、

帳簿上、マイナスCFかつ赤字にして、比較的税率の高い給料の還付を受けます。

定年前は十分な給料があるので、多少のマイナスCFは生活に影響ありません。

減価償却は税金の繰り越しの場合が多いですが、この例は違います。

定年と同時に完済するように残債を調整します。

完済後、無借金の区分が残りますが、定年すると給与所得がゼロになりますので、累進課税的に、定年後の生活費レベルだと税率10%以下で収まるでしょう。還付を受けた税率よりも低いです。

それ以降、長期的に軽く修繕を加えながら、家賃収入を低税率で受けていくという投資はいかがでしょうか?

 

純資産が増えない投資が成立する例

これは、純資産って何?ってところをどうするかによりますね。

物件の簿価だとしたら意味がないので、まさゆきさんの文脈から

物件の資産価値は、「積算評価」or「その時点で実際に売買される実勢価格」として話をします。

例えば・・・郊外の高利回り築古アパート、ですかね。

土地値がないところの築古アパートの積算評価はびっくりするほど低いです。

例えば、千葉だと成田空港圏内のアパートとかでしょうか。結構賃貸需要があって、15%-3000万円(満室)とかで買ったとすると、積算(土地)評価だと1000万円を軽く切ります。

そんなの買っちゃうと、積算評価的にはいきなり2000万円の損失からスタートということになります。

これは、ある意味、純資産を棄損する投資ということになります。

金融機関的にはそうなんでしょう。

実際は、「積算評価」と「利回り(収益還元的な考え)」のどちらか高い方で価格が決まりますから、この場合、「15%の満室ですよ~」「成田空港の底堅い需要ありますよ~」って言えば3000万で売れますよね。

実勢価格で見ると純資産を失っておらず高利回りですから、投資として立派に成立しています。

純資産を何で見るかに依りますね。

「積算評価(土地値物件!!)」で見るか「実勢価格(高稼働!高利回り!)」で見るかによって、結論が変わります。

両方を兼ね揃えていると、「堅い物件」として安心感がありますので、僕は物件評価の際にはバランスで見ています。

 

今回は、○○でなければ投資じゃない!っていうのも考え方次第では良い投資になるかもしれないので、足切りしてしまわずに別の見方をしてみてはいかがでしょうか?

というお話でした。

 

それではまた!!