こんにちは。

今回のテーマは、元銀行員が考える「正しいお金の借り方」です。

 

事業を始めるために、銀行融資を利用して、資金を調達する方は多いと思います。

しかし、銀行の立場から考えると、不動産投資というのは、初期投資額が大きく、バランスシートとしては、最悪なのです。

それなのに…。

融資の貸し出し先のない銀行が参加することで、不動産投資ブームに火をつけてしまい、一部の銀行がノルマをこなすために不正までしたことは、残念で仕方ありません。

本来は不動産投資とは無縁のサラリーマンという業種に目を付け、安定収入があるから大丈夫という神話を作ってしまいました。

そして、一部のキラキラ大家と言われる人たちが「レバレッジ」という魔法の言葉で、フルローン融資へ勧誘していったのです。

 

しかし、金融庁は、黙っていませんでしたね。

不動産への投資を元の正しい方向へ誘導しました。

元来、不動産投資とは、土地を所有し、資産を持つ、いわゆる富裕層と呼ばれる方々が行なっていました。

ですので、フルローンで事業資金の全て銀行融資で賄うものではありません。

今から、40年ほど前に不動産賃貸経営を始めた大家さんも、土地は、自己所有で建物の新築費用の半分は、自己資金で賄ったと言っていました。

本来の銀行は、融資に関しては、このくらいのスタンスなのです。

ましてや、不動産バブルで多額の不良債権を生みだした、反省を活かしていればなおさらです。

いくら、本業(融資)での利益を稼がないといけないとはいえ、不動産投資ブーム時の銀行が、いかに異常な状態だったのか、わかります。

 

昨今の不動産投資ブームは、年収だけ確認して、自己資金を確認していないことが多かったようです。

高収入=貯金多 ではありません。

いくら年収が高くても、浪費すれば残りません。

その方が破綻リスクは高いです。

やはり、しっかりと自己資金をため、事業の頭金にすることが大事です。

頭金が多ければ、融資金額も減り、毎月の返済も少なくなり、破綻リスクが減少します。

 

私も税理士から、「借り入れを減らしましょうね」とよく言われます。

私も所有する物件は築浅物件ばかりです。

そして、負債比率は30%以下でかつ、築20年までには、完済できます。

それでも、税理士目線では、他の事業よりも借り入れの割合が高いのです。

 

現在の不動産向け銀行融資は、購入金額の1割から2割の頭金が必要な場合が多いです。

しかし、当たり前ですが、頭金の金額は、多い方が金利も少なく、早く返済ができます。

もう「レバレッジ」などという夢の言葉は、忘れて、なるべく借金の少ない不動産投資をするべきだと思います。

私自身、ある物件を購入したときに、6200万円の購入価格でしたが、結局、銀行の言われるまま、フルローンで購入してしまいました。

500万円の頭金を用意していたのに…。

結局、その500万円は、車や旅行に浪費してしまいました。

もし、あのときに、500万円を頭金にしていれば、融資残高が500万円減り、2、3年は早く、完済出来る事になります。

その教訓があり、今は返済比率に重点を置いています。