妥協して買う。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、儲かる物件を買うための方法についてお伝えしました。事例として出したのが投資初期の物件です。1棟目、2棟目、3棟目の物件のスペックを紹介しながら、いわゆる土地値アパート投資について書きました。

 

購入した物件のスペックは こんな感じでしたね。

↓↓↓

・東京の大きいターミナル駅まで20分くらいで行ける駅
・築10年台
・木造アパート
・ほぼ土地値
・表面利回り14%くらい

 

投資規模としては2千万円台~4千万円でした。これらの物件を、この条件で買えた一番の理由は安く買える市況だったからと分析しましたね。これを言ってしまうと興ざめなのですが事実ですから仕方がありません。

 

ただ、今の相場ではこのレベルの土地値物件を探すことは困難です。普通にネット上で探していても見つかることは無いでしょう。そのくらい相場とかけ離れた条件になっています。

 

3棟目を購入したのが11年前です。この頃までは不動産投資ブームも起きていませんでしたし、リーマンショックの影響などもあり安く買えました。しかし、それからも数年毎コンスタントに購入してきています。昨年も7棟目を購入しましたし、今年も購入する予定でいます。市況に関わらず、買ってきているのも実情です。

 

それはなぜかと言えば、少し妥協して購入しているからです。

 

 

儲かる物件を買うための一番の方法は、前回のコラムで書いたように安い相場で仕入れることです。ただ、それだと10年くらい買えないことになっちゃいます。そんな機会損失は嫌ですし、何よりもツマラナイのです(笑)

 

どう妥協しているか?

それでは、どのくらい妥協しているのかを調べてみます。

 

1棟目:築12年、表面利回り14%(埼玉)
2棟目:築18年、表面利回り14%(埼玉)
3棟目:築21年、表面利回り15%(埼玉)
4棟目:築21年、表面利回り13%(埼玉)
5棟目:築25年、表面利回り10%(東京23区)
6棟目:築37年、表面利回り10%(埼玉)
7棟目:築28年、表面利回り13%(埼玉)

 

それぞれの購入時の築年数と表面利回りを並べてみました。埼玉の物件の駅力は、だいたい同じくらいです。5棟目だけは東京の好立地なので、少し毛色が違いますね。

そして、ほとんどが単身者用の中古アパートで、土地値に近い金額で買ってきています。いわゆる土地値投資というやつです。

条件が似通っているので分析しやすいデータだと思います。

 

まぁ、ざっくりと見ていくと、、、

買いにくい市況になるにつれて、築年数が古くなっていく傾向が見て取れます。この辺りが妥協点なんでしょう。どうしても、築浅の土地値物件は出物が無くなってしまって、、、築年数が経っている物件で諦めるしかない状態になっていきました。

 

また、表面利回りも悪くなっていますね。これは妥協したということではない側面もあります。投資歴が長くなり、資金力が付いてきたことで『より好立地』を求めるようになりました。そのため、これまで買ってきた物件よりも資産性が高くなったのです。

 

5棟目→東京23区、駅徒歩数分
6棟目→駅徒歩数分、建物に対して土地が広い(余っている…)
7棟目→駅徒歩10分

 

という感じでした。1~3棟目では駅徒歩15分~23分ですから大きな違いです。道路付けなどの条件も良くなりました。

 

このように、選り好みをすると好立地に買うことになります。その結果、土地の価値が高い立地で買うことになります。すると、同じように土地値投資をしても表面利回りは低くなります。

 

 

まとめると、買いにくい市況になって妥協したポイントは築年数だったことになります。(個人的な分析です)

 

市況によって、同じ土地値物件と言っても築年数が違ってくるということになります。建物が0円で買えるとして、その建物が築10年なのと、築40年なのでは天と地ほどの違いがでますよね。そういうことです。

 

最近、土地値投資が流行ってきました。私も含めて、コラムなどで発信する方が増えたことも要因だとは思います。ただ、土地値投資と言っても中身は様々です。【土地値で買える=儲かる】とは言えないことに注意が必要だと思います。

 

例えば、築60年のボロボロのアパートが土地値で売っていても、、、、微妙ですよね。入居付けも厳しい、解体費用もかかる、入居している方がいたら立ち退き費用もいる、なんて感じですから更地のほうが良いくらいかもしれません。極端な話をすれば、そういうことなんです。

 

だから、どこまでが土地値投資として成り立つのか、リスクを負ってでも勝負したい範囲はどこまでなのかを見極める必要があります。それが投資なんだと思います。儲からないレベルの物件でも買いたくなるようでは『買いたい病』です。妥協するにしても、どこまでOKなのかをしっかりと計算することが重要ですね。

 

 

以上、十数年の土地値投資をデータで振り返ってみました。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。