こんにちは!! おそまつです。

 

昨日は宇都宮で

コラムニスト将棋大家さん主催の

餃子パーティ!

(シェアハウスの内覧会)

らしい。。。

 

 

私もお誘いいただきましたが、

当日は娘の誕生日

 

宇都宮まで行ったら、

離婚が成立しますっ!!!

 

さらに

不動産の持ち分は、ほとんど嫁!!

コラムを書くことも出来なくなりますので、

 

じっと我慢の子

 

 

本題

 

20代節約大家さんが 賃貸併用について書かれていました。

私も賃貸併用派(というか?実践中)なので、

独り言ちてみます。

(けど、賃貸併用ネタって人気ないんだよなぁ)

 

まずは、

■どんな物件を狙うか?

賃貸併用って言うと皆さん どのような建物を思いつきますか?

 

1.単身用レジ+大家の家

一般的ですね。ただし、

大家と同じ屋根の下に住みたくない

=干渉されたくない

入居者さんが、大半かもしれません。

 

また、

昔のコラムでも書きましたが、

賃貸併用は、

マンション以上戸建て未満 です

 

大家側も

他人が同じ敷地内にいる気配

は感じることになります。

(上層階に住めばあまり関係なくなりますが)

 

 

2.店舗+大家の家

こちらは、上の住居と下の店舗がうまく分離されていれば、

問題ないように感じます。

けど、飲食系は匂いの問題とか出てきますし、

空室になったら、次を決めるのが大変です。

電気ガス水道の分離も課題ですね。

 

 

3.倉庫+大家の家

おそまつはこのパターン

下は倉庫なので、夜は人が居ません。

これが気を楽にさせてくれます。

それでも、年に1~2回は、

騒音や匂い(塗装)で下のことが気になることも有ります。

私は電気のみ分離、水道は固定料金、

ガスは使わないでね。。。とお願いしています。

 

 

■築年

地主の婿養子さんからコメントがありました。

築30年で30年ローンでは、建物の寿命はどう考えるか?

 

婿さんは、新築賃貸併用派

25年間はローンを返し、25年後から収益を生む投資だと。。。

残25年はC/Fマシーンとして、稼働してくれるでしょう。

 

おそまつは、

築13年(買った時) ローンは30年で組んでいます。

金利条件が一番良いので、

今のところ、繰り上げの予定はありませんが

(他の融資返済が先)

 

完済時に、築43年

うまく回して残5~10年 でしょうか?

30年後の土地がもらえる

壮大な貯金?? でしょうか・・

 

 

築古物件を買っても、

ローンが付くか?どうか?

ついても、

ローンを払い続けられるかどうか?

 

ローン払い終わったとき、その物件がどんな状態か?

これって結構重要ですね。

 

 

■出口

1.転売

最も現実的なパターンですね。

その為には売りやすい状況(満室、メンテ)を作っておくべき

 

2.土地として売却

おそまつはこのパターンを想定

土地に執着はないので上物を使い切ったら、

実需用に2つに割って売却かな。。。

実需向けの地域か?どうか?で判断は別れます。

 

 

3.再建築し、再度賃貸で回す

これって、現実的ではないです。

サラリーマンが住宅ローンで買える物件

(建物込みで1000~5000万円)に

建築費を賄うだけの担保力(土地力)があるか?

(ラスボス降臨! でもYちゃんが言ってましたね)

 

ってことです。

 

 

■メリット、デメリットのまとめ

メリット

1.サラリーマンの給料で住宅ローンを払うなら、

  お家賃はすべて再投資に回せる

これが一番のメリットだと思います。

 

自分がタダで住めると考えたあなた!

それでは、あべし です。

 

 

2.住宅ローンが使えれば金利が安い

  住宅ローン減税もしかり ですね。

ちなみに、木造で築20年を超えてくると、

住宅ローン減税も対象外です。。

 

 

デメリット

1.他人と同じ敷地に住む

私はこれが最大の弱点と思ってます。

結局、マイホームって感じではないですから。。。

 

 

2.住宅ローンが適用できる物件が少ない

住宅ローンが使えないなら敢えて

賃貸併用にする必要はないと思います。

(ヤドカリのほうが良い)

 

 

■ならどうする?

賃貸併用は、タダで住んで、C/Fを得るというよりは、

自分の給料で他の物件を買う資金を貯める

(サラリーマンは続ける)前提で使うものだと思います。

 

 

自分の住居費用を浮かせたい前提なら、

高利回りの物件買って、そのC/F使って、

法人で社宅賃貸のほうが良いと思います

(まさゆきさん式)

 

住宅ローンは使えませんが

アパート買ってその一部屋に住む

(マリオさんとかはこの方法を考えてましたね)

 

新築の賃貸併用は、土地がない限り、

割高な建物価格を家賃で賄うだけになるリスクが高い

ですね。。。(婿さんは別格なので当てはまりません)

 

けど、賃貸併用は、嫌いではないです。

 

個人的には、

床屋やお店、作業場がある自営だった人の戸建

全空の小ぶりなビル

完全分離の2世帯住宅

なんかは、素材としては面白いと思います。

 

賃貸併用でなくても、戸建としても

お家賃は多めにいただけますからね。

 

あぁ、たいして面白いことも書けず、

1900文字

書く前に嫌な予感はしていましたが、

やっぱり

うまく まとまらない。。。

 

しかし、書いてしまったので、公開(後悔?)します

今後とも御贔屓に!