みなさんこんばんは。

 

本日は私のメインの会社が決算終了した際に、決算書を取りに来た銀行員に直撃した衝撃内容をご紹介します。

 

私のメインバンクは緑の銀行二社ですが、融資基準が厳しくない方としておきます(爆)

 

今の融資スタンス

不動産への融資自体が例のする〇銀行の件で依然として厳しいとのことです。

何が厳しいのでしょうか?

 

何が厳しいのか?

審査が厳しいわけではない。貸出が渋ったわけでもない。

ただ、銀行の基準の変化ということと、金融庁から目的が不動産投資の人に限っては、頭金20%を必ず入れさせろという指示が来たそうです。

それは、人に限らず会社にあってもそうで、今は本業が不動産賃貸業か、不動産管理業でないとこれまでの基準での貸し出しができないので、わざわざ不動産管理会社を作って融資を受けている人もいるらしく、これはこれでそのうちまた注意を受けるんじゃないかな・・・と懸念しているとのことでした。

 

事業性融資であることに重点を置き始めたということでしょうか?

 

これまでの基準は?

物件の担保評価額の金額を上限として貸し出し可

耐用年数から経過年数を引いた残年数を融資期間とする(プロパー融資)

*プロパー融資とは保証協会を利用しない銀行独自の融資

物件の評価額が特に重要

保証協会の場合は築年数を一切無視して最長30年で2億まで。

融資額は受け付けた銀行の評価額を参考にして貸し出し。

個人への融資も同様。

 

今の基準

物件の担保評価額の金額を上限として貸し出し可

耐用年数から経過年数を引いた残年数を融資期間とするが、加えて20%のプレッシャーを(融資期間を20%短縮)かけて貸出する。

 

*ただし不動産管理業、不動産賃貸業は残年数にプレッシャーをかけない

個人でも保証協会付融資は可能だが、融資基準が以前より厳しくなっている。

物件評価もしくはレントロールの収益性に20%のプレッシャーをかける。(すいません、プレッシャーは20%であってますがちょっとあやふやです)

 

総合すると・・・・

結局融資基準のハードルがあがってしまったため、融資できないわけではなくとも、融資期間の短縮と頭金の状況により現実運用が難しい状態なので、多くの場合銀行は保証協会付き融資をお勧めするとのことでした。

これまでは、フルローンに近いぐらいの融資をおねがいし、できるだけ融資期間を長くとり、手残りを増やす・・・。そして、減価償却期間が残っている状態で繰り上げ返済を行うというのが素人向け王道パターンだったかと思いますが、

最初の頭金の額が問題です。

何しろ、狙っている地域にもよりますが、築古40年前後でだいたい10%前後か良くても12%前後の一棟マンションくらいしか、こちらでは出回っていない状態です。(大阪市内)

10%程度の利回りでは、融資期間を長くとらなければほとんど手残りなど残らないか、最悪手残りがないのを覚悟で他からお金を回してきて繰り上げ返済をしてさっさと融資を切り上げるしかありません。

従って、融資がしまったわけではないのものの、融資基準が高くなってしまったので、頭金のことを考えると1億規模の物件を毎年のように素人が手に入れることはできない状況になりました。

また、物件の20%前後の頭金のほかに、諸費用(仲介手数料や登記費用など)も他にかかりますし、なかなか頭金が貯まらない私はなんとなくあきらめムードになってきます(;´Д`A “`

 

じゅんじゅんが提示されている条件

頭金をどんと入れて少し融資を受けようとしたら

「最低2000万以上借りてくれ」と言われているので、2000万以上の融資に頭金・・・・ネ。

500万ぐらいの頭金ならいれられそうだけど、そう考えると2500万ぐらいの物件しか買えないのか・・・・。

2500万ぐらいの物件だと、私のエリアじゃ1R5~6戸の築古40年越え、鉄骨3点ユニットが手に入ればかなりいい方。

木造アパートだとそれ以上もあるかもしれないけど、築古40年越えでやっぱり1Rのかつて寮だった?というようなトイレと風呂が一か所しかないような物件ぐらいしか見かけないし(汗)

 

かといって一軒家で築古2000万円前後だと利回りがかなり低い物件しかないし、じゃぁ分譲マンションは?ってことになると、これくらいの築古は管理費が15000円ぐらいになり、空室だときついし、利回りも低い。

・・・・・・・・・・・・・・ン―(;^ω^)

・・・しばらく動けなさそう(;´Д`A “`

 

 

なお、今築古ビルやマンションの建替えで大手建築会社がこの辺りに営業をかけているんですが、実際土地からの1棟新築マンションは建築費が高いため、新築でもフルローンは無理だとの回答を得ました。

新築フルローンが組める条件は土地が自分のものであれば建築費が高くても、土地代がそれをカバーできるのでフルローンが可能だそうですよ。

 

そう考えると別会社で賃貸管理会社を持っている建築業者が今は融資が引きやすいのでやりやすいかもしれないですね(~_~;)

どおりで、このあたり新築賃貸一棟マンションが乱立しているはずだ。

 

今後はキャッシュ買いで手堅くいく戸建築古投資がアツいのかな(・´з`・)

 

なんだかかとまりのないコラムでしたが、今後の参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました(*´ω`*)