こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

シェアハウス

 

昨日は、第8回浦和クラブでした。

今回は、将棋大家さんが主催者で、

1部:シェアハウス見学会

2部:懇親会

3部:徹マン

というスケジュールでした。

 

非常に魅力的な物件でしたが、写真や物件に関するコラムはご本人がそのうち書かれると思っており、(もうUPされましたね~。)

私はあくまで

1.シェアハウス見学会に参加した事で思うこと

2.新メンバー加入

3.浦和クラブの本領発揮

このあたりについていつもながらに思ったことを綴って参りたいと思います。

 

1.シェアハウス見学会に参加した事で思うこと

当日は、

マイホームの竣工検査があり、大幅に遅刻での参加になってしまいました。

私は、初めて行った街では可能な限り

駅から物件まで歩きます!

今回のマインドセットは、

①シェアハウスに住もうと思うような入居希望者

②その物好きな入居者を案内する不動産仲介担当

この②方向から先にある物件へ向かっている中で、

何を見て

何を感じ

どう思い

案内が行われるかを想像しながら歩きます。

 

大幅に遅刻している癖に、

妄想しながら歩きました!

 

ちなみに、僕は歩くのがクソ早いです。別に競っているわけではありませんが、仕事中、周りを見ると同じように歩く人がいますが、気が付くと遥か後ろを歩いていることが多いです。大体、不動産の徒歩表記の15分のところだと10分くらいで着きます。

ちなみに!

不動産屋に賃貸募集する時や、売却をお願いする時は、いつも、【僕がこの間歩いたら】●分だったと伝えてます。

すると、大体、募集や売却中の表記が数分早く記載されてます。

今回も、将棋さんにせっかくだから

婿表記を教えてやろう

と思ってました。

そしたら!

 

交差点を迎える度に信号に待たされるではないか!

 

結局、25分かかりました。いつもの感じなら最低でも20分で到着していたと思います。

これは

徒歩で歩く時の体感的な遠さ

のことを言っています。

 

管理会社、仲介会社の担当者には、

必ず!

管理会社・仲介会社がどこからどんな移動手段で案内するか確認しておくこと

この物件は体感的に駅から遠く感じる物件であること

物件をより便利に感じさせるには、駅ではなく物件の近くの商業施設へのアクセスの良さを前面に売りにして案内すること

などを確認打ち合わせしておきたいですね。

 

兼業なら、メールでのやりとりになる可能性もあるでしょう。

また、

今後

管理会社を変える必要性

客付仲介を増やす可能性

が絶対にあるでしょう。

なので、

物件完成時には

必ず

物件の写真付プレゼン資料(保存版)

を作っておきたいですね。

 

もう一つの特徴は、大通りから住宅街に入る3分くらいの立地ですが、その間に目に付く

他の戸建とは全く比較にならないほど

対象不動産は豪邸

です。

 

案内する人間には、

入居者や購入希望者が必ず感じるであろう

対象不動産もつ最大の魅力の一つである

周辺の家とは比較にならない外観・美観

のPRを伝えてもらいたいし、

管理面では、

その美観を常に保てるように、

入居者の

自転車

ベランダへの私物放置

などの管理には注意しておきたいですね。

 

20人くらい見学会に参加しましたが、おそらく参加者のほぼ全員が、

この物件のぱっと見

には魅了されたと思います。

 

それくらいこの物件の内外装は、

第一印象

が強いと感じました。

 

つまり、

問い合わせ⇒案内

決まらない数

は、その後の戦略立て直しにかなり重要です。

あの物件を見ても決まらないのは、

営業力

プレゼン力

だと思います。

何故なら、

問合せ、見に行く時点で予算はほぼほぼクリアしているはずだからです

なので、

万が一、決まらない時、

仲介の案内報告で、

賃料を理由

にする言い訳があったとしても、

冷静に

決まらない理由を自問自答しましょう!

勿論、すんなり満室になるのを心から祈っています

 

が!

経営たるもの、上手くいかない場合の先手を準備することが仕事であり、上手くいくために準備するのは当たり前だから、うまく行ったら

スマシタ顔で自慢し

心の中でホッとしてください!笑

 

逆に、考えたくはありませんが、

問い合わせの数が伸びない場合

その原因は、

広告力(周知の範囲)

集客力(管理会社の募集方法)

になる可能性があると思います。

 

賃料5、6万円程度のターゲット層の感度を出すには十分すぎる魅力があり、決まらない場合は、そもそものニーズの読み間違いか集客不足になります。

 

つまり、この物件はきちんと

エリアで

賃料5、6万円に住む人が住みたくなるような設計

になっている。私は感じました。

 

決まらない理由は、

物件ではなく他にある

と私なら考えると思います。

(万が一、決まりが悪い時の為に)

 

到着早々に、

将棋さんに物件を案内してもらいました。

・3mの天井高

・超絶広々とした玄関

・元2世帯仕様の玄関二つ

・共用スペースが1階・2階にある

・シャレオツな螺旋階段

・音楽好きにはたまらない防音部屋

・広い廊下

・それぞれゆったりとした居室

 

ホント豪邸です!(;゚Д゚)

 

運営が開始したらシェハウスオーナーはほぼ必ず口にするのが、

運営時の面倒事

対策は、入口の段階で

厳しいルールを提示

出来るかどうかだと思います。

 

聞けば、管理会社はシェアハウス運営に不慣れな普通の仲介管理会社とのこと。

このルール作りだけは、

オーナーが率先して、

優良入居者の気持ちになって

作り上げたいところです。

 

腐ったリンゴのお話は、アパートマンション経営よりもずっとシェアハウス運営に当てはまります。知っている大家で、腐ったリンゴ以外の入居者が一斉退去につながった事例もある。

時間的余裕のあるオーナーは、

定期的に食事会を開く

等をして、入居者からの意見が取りやすい環境をつくったりしているようです。

私見ですが、

近すぎる距離感を嫌うオーナーもいるかも知れませんが、シェアハウスの最大の利点は大体が定期借家であり、アパマン程、入居者が守られていないこと。

仮に距離が近くなり、入居者からああだこうだと注文を受けても、

最初に厳格なルールを提示してもいるし、

YESはYES

NOはNO

とハッキリ言いやすいはずです。

 

っと、思いつく事はそれくらいですが、何かあれば全力でお手伝いしたいと思います。

 

将棋さん、

早期満室目指して頑張ってください!

 

2.新メンバー加入

今回、一人新メンバーが加入しました。

非常に嬉しいことに、

その方、楽待の記事取材依頼を受けた時に、僕に会えるなら取材を受けると返事をしたらしいです。汗

結局、その取材はマネー成立したらしいですが、

その話を聞いて即座に突っ込みましたが、

楽待と浦和クラブは全く関係ございません!(汗)

ラクマチさん、

これはもう流行りの

ムコムコ詐欺

ではないでしょうか?笑

※一応、ラクマチさんからも同じ回答があったようです。笑

 

冗談はさておき、

その方、不動産投資歴5年ですが、、、

地方で超絶高利回り物件

を運営されています。

●千万の物件で実質利回りで30%程度

やっていることは、完全に事業です。

この方と色々話をしていて思ったことは、

①地方でも全然やりようがある事

②地方と首都圏では土地値の意味が全く違うこと

でした。

誤解を恐れず端的に言えば、

地方では将来の土地値を夢見るより

建物の寿命内にいくら稼げるか?

が最も大事で、

我々首都圏の人間が想像しているより遥かに

ライバルが少ない

のでした。

 

完全自論的偏見的意見ですが、

もしかしたら、

地方より先に首都圏の方が需給バランスが崩壊するエリアが多いかも知れません

※勿論、トーシロが遠隔操作で手を出したら大やけどします。

 

私のようなドミナント大家にとっては、他の地方の事を聞くことすら中々ないので、地方大家に仲間がいるのは嬉しいことの一つです。

そのうち食い荒らしに行きます!(嘘)

 

嬉しい新メンバーの加入でした~。これからの楽しみが増えます♪

 

3.浦和クラブの本領発揮

最近、

浦和クラブでは、メンバーがラインで他のメンバーに物件情報を紹介してあげて、実際にその物件を購入した人がいたり、DIYを手伝いにいったり、本コラムの見学会もそうですが、物件の内覧会をやって意見交換したりしています。

(過去のラインのやり取りの8割近くは不動産に関係ないことだったりしましたが。笑)

勿論、

無償です!

 

世間では同じような大家の会もあるでしょうし、キラキラ、共食い大家はまさにそんな風に言うでしょう。

みんな仲良く切磋琢磨

的な。業界ではこれをワ●ピースと言うらしいですね。

 

僕も昨日、自分ルールを破って、メンバーの一人にガス業者を紹介しました。

何故か?

その人が紹介してあげたい人だったから

です。

ガス会社の方は、私に紹介料を支払います!!と大喜びしてくれましたが、私は、即座に、その分を彼にしっかり協力してあげて下さいとお願いしました。

何が言いたいか?

自ら進んで、ガス会社紹介してあげようか?なんて言っている人は、

あなたの契約でウハウハなだけなのかも知れません!

 

大家仲間を探す時、

あなたを見てくれている仲間を探すか?

金を見ている人を仲間と勘違いするか?

この業界では、

紙一重だと思います。

 

私は今度購入した物件を自力で外壁塗装してやろうとたくらんでいますが、その物件の壁のペンキを一度は息子(5歳)と娘(3歳)にも塗らせて写真を撮りたいなと思っています。

何のために?

大切なモノを見失わない為

です。

 

第8回浦和クラブのおかげで書く気力が湧いてきました。ありがとうございます。

今月は購入事例などあと数本書きたいと思っています。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!