前回コラムの反省

前回のコラム「45組が不動産投資を始める前準備」では、現状厳しい状況にある方は、生活、行動すべてを不動産投資に捧げることが必須になるということを紹介いたしました。

またご意見頂いたのは私の回顧録だけで、現状の市況や制度に即していないことを書くのではないかと懸念のご指摘を頂きました。

今回は、私のこうすればよかったという経験談+現状の融資制度などを踏まえ、主人公の大津カイジ(年収400万円、自己資金100万円、勤続年数3年、25歳)がどういう物件を買うべきかについて個人的なアイデアを紹介します。

いままでのコラムは具体性が欠けていた気がしますが、ついに今回はやっと核心突きたいと思います。

まず、私のいままでを簡単に振り返ります。

 

初物件取得とその後の遍歴

大津カイジと私の違いは自己資金です。私は自己資金が500万円ありました。
私は初めの物件は現金で買おうと考えており、215万円のぼろ戸建を購入しました。

しかし、リフォームや諸費用で約200万を投下し、自己資金がなくなってしまいました。

そこで2戸目は4.9%の関西の未来な銀行から不動産担保ローン(池袋ファンデックス保証)を活用しました。その次の借り入れで、3.5%のフリーローン(無担保)で借り、それから一気に5戸を4.9%の担保ローンで引っ張りました。また公庫でも1戸購入しております。

ここまでで開始後2期確定申告が終わりました。

その2期の鉄骨渡り実績を元に信用組合のプロパーローンや公庫をさらに活用し、昨年10戸を購入し、今年は7戸購入しております。

私は築古戸建しか購入したことはありません。

こういう戦略で、4年弱で25戸購入、3戸売却により、現在22戸を保有しております。
現在の満室家賃収入110万円、返済52万円、CF58万円となっております。
残債は5500万円、平均返済期間は11.5年です。
大津カイジが目標と設定した、CF100万円にはまだまだ届きません汗 

自己評価と反省

低属性でも出来ることをやるという考えで、融資が通りにくい&ロットが小さく拡大しにくいけど、利回りが出る築古戸建を職人確保と高金利鉄骨渡り方式で今の規模まで拡大出来たことは戦略として、間違いではなかったと思ってます。

しかし、色々と反省点があります。特に初めての物件です。

融資を使わずに購入し、自己資金が枯渇したため、次取れるアクションが限定されてしまいました。

また25戸購入しておりますが、自己資金がないことにより断念した物件も4戸ほどあります。
もう少し融資をうまく活用すれば、今よりもさらに拡大出来ていた可能性も感じております。あとは別事業でも資金使ったこともあります。

では私の反省を踏まえて、自己資金100万円・年収400万円から5年でCF100万円をめざす大津カイジの初物件を考えます。

大津カイジはボロ戸建を買うべきなのか

私のキャラと大津カイジの自己資金100万円からボロ戸建が規定路線だと想像されている方が多いと思います。

しかし、初物件でボロ戸建はおススメしません。

まず、ボロ戸建は融資が通らない可能性が高いです。
低属性でも低金利で借りれる公庫を活用することはかなり有効です。

しかし、自己資金100万円では公庫の融資も厳しいです。
実績0の場合、最低限300~400万円の自己資金が必要だと考えてます。

タカボンさんも初物件で公庫に融資を申し込んでおりますが、あべしされており、コラムにされています。

かぼちゃなどの事件以降さらにサラリーマンの不動産投資への融資審査が厳しくなってます。

現実的に低属性の初心者が融資受けれるのはフリーローン(無担保ローン)か金利が高い不動産担保ローンぐらいです。

私は3.5%のフリーローンで290万円借り入れしておりますが、おススメです。

よく私のDIYのお手伝いに来ていただいているラッカーマンさん(仮名)はフリーローンで300万借りて215万円の戸建を購入されました。
お子さんと住宅ローンも抱えている方ですが、無責任な某楽待コラムニストに鉄骨渡りで突撃した方がいいと後ろから押してもらったそうです。
(そのコラムニストが誰なのかは内緒です)

しかし、私は別の方法もあると考えております。

初物件は自宅にすべき

私はまずは自宅を購入すべきだと考えております。

まず、ご存知の通り、住宅ローンは比較的通りやすいです。
勤続年数3年、年収400万円の方は自己資金100万でも正社員なら住宅ローンの審査が通る可能性が高いです。

投資用のローンに比べて、低金利借りれることなどから有利な面もあります。

しかし、独身のサラリーマンが住宅を買うことは正直無駄ですし、家賃を浮かせて転売するヤドカリ戦略なども考えられますが、5年でCF100万円を目指すには論外です。

私が考える自宅戦略のミソは2つあります。住宅ローンと物件活用です。

 

住宅ローン戦略

住宅ローンを借りる一番の目的は、自己資金を作ることです。

どういうことかというと、住宅ローン+アルファでオーバーローン出来る金融機関があります。

近畿の労働系金融機関では、住宅プラス500という商品があります。

HPを張ります。

住宅の金額とは別に500万円まで、融資をうけることが出来るのです!!
なんと他行の無担保ローン借金の返済まで使うことが出来ます。

そうすることで、500万円の手元資金が手に入ります。

また労働系金融機関以外にも住活ローンというという商品があります。
住活ローンでも住宅以外でも資金を借りることが出来ます。
四国の地銀が強いみたいですが、全国にあります。

年収400万円ですと、HP見ますと年収400万の場合、年収35%までが返済の上限ですので、MAX約4,000万円まで借りれます!!

自宅活用戦略

自宅を買うことで自己資金を作る錬金術を紹介しましたが、問題はその購入した住宅をどうするかです。

自分で住んだら家賃は確かに浮きますが、男1人で戸建に住むのは勿体ないです。
しかし、住宅ローンで借りた物件を賃貸で貸すとバレる可能性があり、一括返済となるかもしれません。

そこで考えているのは、自分が住みながらのシェアハウス戦略です。
余っている部屋を貸出して、家賃を得る作戦です。

重要なのは、必ず自分も住むことです。

自分が住まない場合は一括返済を求められる可能性があります。

また民泊もありです。この場合も自分が住むことが前提です。
以前、京都の宇治市で3階建ての自宅の2階までを民泊にして3Fで生活されている方がおられ見学しましたが、利回り15%程度は出ているみたいでした。

シェアハウスでも民泊でも私の確認した範囲では自分が住んでいる分には銀行的に問題にはならないみたいです(はじめから言うと貸さないと思いますが)。

自宅戦略の効果

私が45組に送る地下脱出案は、自宅を買うことです。

自宅を買うと2つのメリットがあります。
1. 自己資金が400万は増える
500万オーバーしますが、シェアハウスまたは民泊のために設備を買うなどで金が出ますので、自己資金+400万と見て置いたらいいと思います。

2. CFが出る
シェアハウスまたは民泊の収益>ローンとなるようにし、さらに、そこに住むので家賃も浮きます。
仮に3,000万円を35年、2.0%で借り入れした場合、返済額は9.9万円(年約120万円)です。
シェアハウスまたは民泊の利回りを10%とした場合、賃料は年250万円(自宅は2500万円)となります。
そのため、CFは年130万円(月11万)となります。 さらに家賃もかからなくなったので、家賃分として、住宅コスト年50万(月4.2万と想定)も削減できます。

割と現実的なシミュレーションではないかなと思っております。

まとめ

いまから思うと先に自宅を買う戦略は有効だと感じますが、当時は知りませんでした汗 

しかし、冷静に考えると知っていたとしても、私は勤務先の月8千円の寮住まいであり、会社からなぜ家を買ったのか怪しまれるので、やらなかったと思います。

使えそうな方はぜひ使ってみれば、幸いです。

この戦略は残債が増えると使うのが難しくなりますので、初心者だからこそ出来る戦略だと思います。

持たざる者が皇帝を倒すことも

あります!

 

またシェアハウスではブランド名がかなり重要になります。

ネーミングセンスには自信がありますので、皆様に参考になればと思い紹介します。

「パンプキンハウス」

はどうでしょう!!

 

次回は、今回の自宅取得により自己資金500万(元々の自己資金100万+おーば住宅ろローン400万)、CF月11万円となったカイジは遂に地下を脱出しました。

次回は、地下に残された仲間を救出するために、大津カイジがCF100万をどうやって達成するかを紹介いたします。

 

※シェアハウスも民泊も私は経験なしです。やろうと思って調査はしたことがある程度です。