こんにちは、ロジカル博士です。

 

 

投資をする戸建は、オーナーチェンジでない場合、購入した段階だとほとんどが空家です。

よく「空家にしておくと劣化が激しいからどうにかした方がよい」という話はありますよね。

これは、意外と自明ではないと思いませんか？何故使っていない方が、使っているよりも劣化が早いのか。

空家が劣化する原因と対策を整理してみます。

 

原因①　虫・動物による劣化

空家は、雑草の処理を放置してジャングル状態になっていることがよくあります。

これにより、虫が発生し、エサとして建材を食べてしまったり、糞尿で腐食したりします。また、鳥とか獣が住み着いてしまったら一気に劣化してしまいます。

人が住んでいれば、獣も人を恐れて住み着かないことが多いですが、エサの虫もたくさんいるし空家は楽園ですね。

関連：②、③、④

（対策）

・根本原因である雑草を処理する。

庭での家庭菜園などはできなくなってしまいますが、除草剤＋防草シート＋砂利が長持ちするおススメの対策です。

・家への侵入経路を減らす。

換気とのバランスもありますし、完全には無理なので難しいかもしれません。

 

原因②　こもった湿気

家を締め切ったまま放置すると、湿度が高くなり、空気の対流もなくなるので、建具が劣化するとともに、虫・カビ・菌の楽園になります。

関連：①、③、④

（対策）

・換気扇、扇風機を常時ONにする。

電気基本料金がかかってしまいますが、月１０００円以下なので短期的にはアリな気がします。

・定期的に開けにくる。

通常の対策ですが、手間がかかります。

 

原因③　停滞した排水による給排水管の劣化

水が流れていない給排水管は析出したサビ等が定着し、配水管を劣化を早めます。また排水トラップが枯れてしまうと、そこから下水のにおいと虫が侵入しまうので、原因①を促進します。

関連：①、②

（対策）

・たまに水を流しにくる。

 

原因④　台風などでの損傷を放置する

人が住んでいないので、ボロくなっていても気づかないですし、雨漏りや入水を放置したらものの数か月で一気に劣化します。

家の守備力が大幅に下がった状態で放置すると、そりゃ自然の攻撃でどんどんダメージを受けますよね。

以前内見した空家も空家歴２年の物件でしたが、１年前まではそれなりにキレイだったらしいのですが、台風被害（雨漏り、軒天破損）を放置したために一気に劣化が加速して建替えた方がいいほどボロボロになっていました（もちろん買わなかったですけど）。

関連：①、②

（対策）

定期的にクラックや、雨漏り等、自然攻撃の弱点がないかをチェックするしかなさそうです。

 

これらの原因が考えられます。さらに、雨漏りした結果、湿気がこもり、虫が湧いて・・・とか、ネズミが入っておしっこしたところから木が腐って、隙間ができて水が・・・、みたいに原因は相互に関係していますので、原因の１つによって「劣化スタートスイッチ」が押されてしまうと加速度的に進んでしまうと考えられます。もしスイッチが押されてしまったら、迅速に解除しないといけません。

千葉県では先日の台風により大きな被害がありましたので、劣化スイッチが押されてしまった戸建がたくさん放置されそうな気がします。今後、新規に取得する際にはより注意しないといけないと思っています。

 

逆に５年空家だったのに全然キレイな家もあるんですよね。劣化スイッチが押される前だったんでしょう。

キーワードはやはり「水」ですね。いかに湿気や水を断つかが重要だと思いました。

全てに有効な対策として、現地に訪問しての作業が必須になりそうなので、空家の維持は面倒な仕事だと思います。

 

最も有効な対策はというと・・・

「早く入居をきめること」という結論に至りそうです。

 

戸建は退去即全空ですから切実な問題です。できるだけ長く建物を維持するためにも、満室経営にこだわっていきたいですね。

 

それでは、お付き合いいただきありがとうございました！