前回コラムの反省

前回のコラム「大津カイジの圧倒的初物件戦略」では、住宅価格にプラスアルファで500万を追加で借り入れ出来る住宅ローンを活用し、自宅と現金を手に入れる。自宅はシェアハウスや民泊を運営し、稼げる自宅にするというアイデアを紹介しました。

たぶん、初心者がシェアハウスや民泊を運営するなんて、難易度が高すぎだろという風に思われたと思いますが、年収400万円の自己資金100万円から5年でCF月100万円を達成しようと思えば、
普通の方法では無理だと思います。 

特にいまの融資情勢では低属性の45組がサラリーマン根性で達成出来る数字ではないです。

しかし、前回は自宅を買って自己資金を増やすという点では具体的でしたが、自宅の活用についてはシェアハウスか民泊すればとざっくり書きすぎて具体性がなかった気がしています。

その点が前回のコラムがいまいち評価されなかった要因だと分析しております。

(正直前のコラムここ数カ月のコラムの中で1番自信がありました汗)

 

今回は私自身のシェアハウスへの参入検討経験と成功しているシェアハウスの事例を紹介し、自宅活用についてさらに落とし込んでいきたいと思います。

大津カイジの5年でCF100万円を達成する拡大戦略は次回にしたいと思います。

 

自宅活用の重要性

たぶん、多くの読者が、自宅で住みながらシェアハウスをやりたくないとは思います。

しかし、住宅ローンとさらに別途で金を借りるプランでの

キモは自宅活用にあります。

年収400万円、自己資金100万円しかないにもかかわらず、5年後にCF月100万円をめざす大津カイジにとって、独身なのに自宅をそのままにしておくのは、論外です。

また妻帯者でも稼げる自宅にすることが出来れば、かなり強いです。
奥さんの顔色伺っている場合ではないのです。

大津のシェアハウス検討体験談

実は私もシェアハウスを住宅ローンで買おうと思ったことがあります。

大津駅徒歩15分程度に、超立派な家が8,900万円で売りに出ました。
6LDKで防音室などもあり、外観はまさに中世西洋の城です。

TVでも変わった家として紹介されたことがあります。

この物件のインパクトは大きく人気のシェアハウスになること間違いないと感じました。
築28年でしたが、バブル時代に3億円の建築費を掛けてお医者様の売り主が建築されたそうです。

間口が少し狭い旗竿地あり、土地値だけでいうと実勢で4000万程度でした。

城持ち大名になりたいという野望と今後ビジネスをする上でこの城を事務所に出来れば大きいと感じ、4,000万円で買付を入れましたが全く相手にされなかった経験があります。 2年程度掛かりましたがほぼ満額で売れたらしいです。

私がシェアハウスとして狙うのは建物が広く立派過ぎて買い手がつかない土地値物件です。
そういうのは市場にほとんど出ませんが、立派過ぎる築古の豪邸が出た際は狙いに行ってます。
最近、コラムニストの将棋大家さんが豪邸を土地値で購入し、同じ考えでシェアハウスをやろうとされておりますが、まさに私がやろうとしたことです。
シリーズで紹介されておりますので、シェアハウスを検討されている方は将棋さんのコラムは必読です。

具体的な運営案

シェアハウスのイメージはボロ戸建を部屋割り貧困層に貸し出すというのが一般的だと思います。

東京の某女性専用シェアハウスの「パンプキンの馬車」(仮名?)

では1室4畳の狭小に詰め込んで収益性を上げていくということがありました(収益性を上げて、オーナーに高値で売却し、オーナーがあべし)。

別の言葉でイメージすると、帝●グループの強制労働施設の地下帝国です。

私はサラリーマン大家ですので、安定的に運営しようと思えば、貧困層に貸すのはトラブルが発生しやすくあまり推奨出来ないと考えております。

そこで、やろうとしていたのは読者が私のキャラクターから想像する詰め込み型鉄骨渡りシェアハウス「エスポワール」ではなく、コンセプト型シェアハウスです。

 

コンセプト型シェアハウスとは

コンセプトを決めて、そのコンセプトに共感する方でシェアハウスにするというものです。

コンセプト型にすることで、入居者層を上げることで家賃UP&トラブル減少、入居者同士が良好な関係を構築しやすくなること、長期入居が見込める、入居者からの紹介が得やすくなるなど経営が安定すると考えています。

具体的なコンセプト型シェアハウスの事例としては
「英会話」「ペット」「シングルマザー」「起業家シェアハウス」
などが実際にあります。

その中で私が興味を持ったのは「起業家シェアハウス」です。

ソフトバンクが出資するWe Work的なコワーキングスペース(シェアオフィス)も併設することで、さらに収益が期待出来ること、私自身がそのコミュニティに入り込みやすく運営しやすそうなことから先述の城を購入したら起業家シェアにしようと考えておりました。
実は見学にも行っており、その内容について報告します。

起業家シェアハウスの事例紹介

京都の阪急線の普通しか止まらない駅力がピッコ●レベルの駅徒歩25分の竹林の中に「起業家シェアハウス」があります。

外部参加OKの交流会があり、3回ほど参加しております。

その家賃は驚愕です。
■2LDK個室(1,2F)60㎡
家賃 9.6万円
共益費 2万円(複数名分の水光熱費(電気代のみ別途)、インターネット利用料、共用ラウンジ使用料、ビジネスイベント参加費用込)
初期管理費 5万円(退去時清掃費込) (敷金、礼金、仲介手数料、全て不要)
カップル利用、家族利用、起業チーム複数名利用、オフィス利用、店舗利用にお勧めです

■1R個室(3,4F)10-16㎡
家賃 5.6万円〜
共益費 2万円(水光熱費、インターネット利用料、共用ラウンジ使用料、ビジネスイベント参加費用込)
初期管理費 5万円(退去時清掃費込) (敷金、礼金、仲介手数料、全て不要)
単身者利用にお勧めです(登記、オフィス利用可能)
2名相部屋利用の場合は家賃25000円+共益費15000円

※実際は起業家割引1万円などがありますので、-1万円と思ってください。

イベント費用や光熱費込みですが、近隣の普通賃貸住宅よりも1.5倍高いにもかかわらず、ほぼ満室経営が出来ており、入居待ちしている部屋もあるとのことです。

そのシェアハウスはもともと大手酒造会社の社宅だったのを地場大手の不動産会社が買い取り、コンセプト型シェアハウスの運営会社にサブリースしております。
いくらで買ったとかサブリース料などを知っていますが、書くと怒られそうなので書きません(普通に不動産投資家がやるレベル以上とだけ)。

住んでいる方は様々な業種の方で、IT系、福祉系、整骨院、マッサージ、飲食店、コンサルティング、会社売却した暇人など幅広いです。学生やサラリーマンも住んでます

なんと交流会では上場企業の創業メンバーの方なども参加されておりました。

立地は悪いですが、住むことに価値を感じる空間を提供出来れば、ビジネスになるということを強く感じました。

コミュニティの形成という視点も今後の競争激化する賃貸業での生き残り戦略の1つだと感じております。

まとめ

今回は低属性リーマンの大津カイジが5年でセミリタイヤするという連載コラムからは少しだけ外れましたが、コンセプト型シェアハウスについて紹介しました。

 

規模が小さくても英会話とか犬を飼うとか色々オーナーの得意なことを生かしたコンセプト型シェアハウスをするというのも面白いのではと考えており、応用は可能だと思います。 

なお私が思いついた中で最強のコンセプトは「アムウェ●シェアハウス」です。

 

また私もシェアハウス計画はまだ諦めていません!!

いつかパンプキン大津になれるよう頑張ります!

しかし、問題は融資です。

スガル銀行(仮名)に相談しようと思います。