My House in NJ, USA 2001-2006

不動産投資の神髄

祖父の残してくれた言葉(教え)の中に、もう一つ大切な言葉があります

いつもの会話です

祖父「〇〇ちゃん、アパートは土地とりゲームなんだよ

隊長「?、おじいちゃん、土地とりゲーム?? 僕、イス取りゲームなら知っているけど、土地とりゲームはやったことないよ」

祖父「ハハハ、それはそうだ、土地とりゲームはとっても難しいんだよ。でも、おじいちゃんは、いま、土地とりゲームをやっているんだよ」

隊長「ふーーん、僕、よくわかんなや。でも、おじいちゃんが言うから、きっといいことなんだね」

すなわち、

不動産投資は土地とりゲーム

この教えに関しては、祖父がまだ生きているうちに何度か話を聞きました

祖父の話では

・20代で東京にやって来て、いろいろ商売を始めようとした
・でも、銀行はお金を貸してくれない。担保を持って来いという
・土地なんて持っていないのに、どうしろというんだ!

という経験を通して土地を持ちたいという気持ちが、徐々に醸成されていったようです

しかし、商売の才能があった祖父は、そのような状況でも、商売をスタートし、それなりのビジネスを一代で構築します。戦後、上野の闇市でそれなりに知られた人だったようです

よく父が冗談で
「一歩間違ったら、オレも、アメ横でカニとか売っていたかもなぁ」
と言っていました

 土地の魅力

土地の魅力ってなんでしょう?世界の戦争は、極論すれば土地の奪い合いです

ソビエトに奪われた北方領土が、簡単には帰ってこない理由は、ロシアがその土地の価値を本当にわかっているからでしょう

現金をもっていても資産税はかかりませんが、土地を持っていれば固定資産税は永久にかかります。ただ、土地の値段は、それらの価値も含んだ価格になっているとの意見もあります

しかし、モノポリーで勝つ定石は、ボードウォークの土地を手に入れることです

$400のボードウォークの土地を
・3倍の$1200で売った人
・3倍の$1200で買った人
最後に勝つのはどちらでしょうか?

たとえ、3倍の値段でボードウォークの土地を買っても、その人が、を建て、ホテルを建てれば、勝負はあったようなものです。これこそ、祖父が初めに気づいた土地の魅力です

ところでボードウォークを3倍の$1200で売った人はどうなったでしょうか?

一例をあげれば、戦後、私の祖父に土地を貸し、最後に売った農家の地主さんは、その後、農家を廃業し、駅前で洋品店を始めます

その洋品店は、十数年前に閉店され、建物は建て替えされましたが、持ち主はその方ではなかったですし、その方がどこに行ってしまったか、地元の人はだれも知りません

土地活用という言葉が、巷ではよく使われますが、土地の

価格と価値

の間ある大きなギャップに気がついた人と、気がつかない人とのの間には、大きな差が生まれます

このことについては、祖父から事あるたび、何度も何度も、聞かされまし、今後の私のコラムの大きなテーマとなっていくと思います

祖父の目指した不動産投資

不動産投資は土地取りゲーム

戦後、城南の地に、0から土地を手に入れたことは、投資家として、それだけですばらしいことです。

しかし、実は、祖父の本当の目的とゴールはさらにその先にあったのです

土地の価値に気がついた祖父だから描けたゴールです

おそらく、いつしか、祖父の人生価値観マップのゴールは、

城南の地で有力者としての
地位を築くこと

に徐々に変わっていったのです

要するに、不動産投資が安定してきて中、祖父の目には、次のステージが見えてきたのだと思います

才覚のある祖父が、戦後、都内のいろいろなところにアパートを建て、儲けるだけ、儲けることもできたでしょう。でもそれって、手に入るのは、ただの土地や建物の不動産資産です

では、不動産投資で儲けたあとで、そのお金を使い、いきなり、城南の地に大きな賃貸マンションを建てたらとうでしょう?それはただの成金で、決して、その後、城南の地で有力者として何十年も認められ続けることはないでしょう

祖父は、晩年、地元の自治会の会長を長くやり、さらに、東京都の連合自治会の会長になるなど、亡くなるまで地域社会の発展のために全精力を傾け、毎日、イキイキと生きていました

うちの選挙区は、城南の大物で、早くに亡くなった大俳優の兄であるI氏の地盤でした。私が子供のころ、遊んで夕方、家に帰ると、自治会長の祖父に挨拶に来たI氏が、祖父と酒を飲んでいたりした場面に出くわして、びっくりしたこともありました

おそらく、それは、祖父にとっての毎日が楽しい楽しい理想の晩年だったのだと思います

そのためには、どうしても

土地取りゲームに勝つ!

必要があったのです

不動産投資をする意味

改めて、なぜ自分は不動産投資をするのか?、つまり、ゴールを常に考えることは重要なことだと思います。そして、それぞれの人がどのようなゴールを持っていても構わないと思います

また、資産を拡大する過程で、不動産の売買を利用することが有効であることは、説明の必要がありません

ただ、祖父が教えてくれたのは、不動産が魅力的な投資だけではない、不動産を持つことには、その人をゴールに導く、価格以上のプラスアルファーの価値があるという事でした

世界中の多くの富豪が、最終的に資産の多くを不動産で所有します

それは、100億の現金を所有するのと、100億の不動産を東京に所有するのでは全く意味が違うからです

一部の富豪たちは、それを知っていたから、最終のゴールを不動産の所有と決め、自分たちの資産を積み上げ、守り、継承ために様々な優遇税制を、政府に作らせるようなことまでしたのだと思います

まとめ

祖父は、

最後は土地を持ったやつが勝ち

とまではいいませんでしたが、自分の人生の目的とゴールを、不動産というツールを使って実現したことは確かです

減価償却が終わるといいことがある
==>
土地が自分のものになり地盤ができる

不動産は土地とりゲーム
==>
地元の有力者としての地位を得る

これら祖父の教えの本当の意味は、金儲けのためのテクニックだけでないところにあったのでした

祖父にしてみれば、バブルのときに不動産価格が何倍になったとしても、売却して利益を確定するなんてことを考えなかったのは当然のことです

地盤を失っては、自分のゴールに到達できません

私は、祖父のやり方、生き方が唯一の正解だと言っているわけではありません。ただ、大切なのは、自分のゴールや目標を決めること、それを実現するためには、どのような手段を取ればいいか考えて、そして、行動することだと思います

このために、不動産投資が有効であることを、祖父が証明してくれました

私が幸運であるのは、誰もが、何が正解で自分は何をしたらいいのか?いろいろと迷う中で、1つの不動産投資と関わった成功事例を身近で見ることができたことです

祖父が、私に言っているような気がします

なあ、お前、
不動産はただの金儲けの道具なのか?
もっと、不動産の可能性を
信じてもいいんじゃないか?

 

次回は、いよいよ、私の金持ちじいちゃん完結編です

「サラリーマン大家道」、まだまだ続きます。お楽しみに!

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました