前回コラムの反省

前回のコラム「パンプキン大津のシェアハウス戦略」では、コンセプト型シェアハウスについて紹介しました。
家賃が安いだけで人を集めるのではなく、一定の共通点があり、そこに住みたい方を集めたコミュニティ作りがシェアハウスの成功の秘訣なのかなと感じております。

またコンセプト型シェアハウスを作る際にポイントになるのはweb集客です。
ひつ●不動産などのシェアハウス専門サイトでは価格だけで比較される傾向があるとのことで、HPを作りgoogl●アドセンスやFaceBo●k広告など、特定のワードで刺さる方を集客することが必要です。

前回紹介した起業家シェアハウスは昔TV局に買収を仕掛けたり、逮捕されたこともある著名起業家の元バ●ブドアのホラレ●ン(※小島薫(仮名)で検索)が運営するオンラインサロンでも宣伝しているみたいです。

 

「オンラインサロンネタ」は編集部に

消される可能性があるので、これ以上は

書きません。

※大津は編集部には逆らわないサラリーマンコラムニストです。

 

ボケましたが、一番言いたかったことはコンセプト型シェアハウスは不動産賃貸業の考えやノウハウではうまくいかないのではと感じております。

私は実際に見学して、運営会社の社長に踏み込んだ話をしてみた感想として、私には能力や気力的な面で単独での運営が難しく(仮にリーマンでなくても)、運営能力が高そうな方にサブリースするのがいいのかなとも感じました。

またコンセプト型ではある程度のロット最低10室~がないとweb集客など費用が合わないと思います。

ですので、以前紹介した住宅ローンで自宅を購入してシェアハウスをやる場合にコンセプト型にするのは難易度が高く、その場合は、通常のシェアハウスで勝負する方がいいかもです。

つまり大津カイジには地下帝国みたいな底辺向けシェアハウスしかないということです。
仮にコンセプト型にするとすれば、「ギャンブルシェアハウス」です。
456賽で、家賃以外にもさらにチンチロリンで金を巻き上げることが出来ます。

そろそろ本題に入ります。
 シェアハウスの話題で脱線&1週間コラムをサボったため、読者の皆様も忘れてしまったかもしれませんが、

実は初心者向けコラムは継続しています。

 

コンセプト型シェアハウスのコラムも外伝的な感じで、初心者向けコラムから派生した上級者向けコラムです汗 

もともと書こうと思ってなかったですが、閃いたので、コラムにしました。

では主人公の大津カイジが5年でCF100万円を目指すためのステップとして、自宅の次の物件取得についてコラムにしたいと思います。

 

いままでの振り返り

主人公の大津カイジは、25歳、年収400万円、自己資金100万円の独身素人DTのサラリーマンです。

9月24日の「大津カイジの圧倒的初物件戦略」では、住活ローンやろ●きんなど自宅にプラスアルファで資金を借りれる住宅ローンで自宅を購入し、自宅と500万円を手に入れました。
そして、自宅はただ自分が住むだけではもったいないので、シェアハウスか民泊で利回りが出る投資物件に変えるという内容です。

仮に2,500万円の自宅を借り、500万円をオーバーで借り、合計3,000万円の住宅ローンを組みます。金利2%35年返済とした場合、月の返済は99,400円となります。

自宅はシェアハウスか民泊で利回り10%で運営した場合、20.8千円が毎月の収入です。

つまり、月のCFは10.9万円です。

この状態まで半年掛かったと仮定しております。

自己資金も変化しています。
当初の自己資金            100万円
オーバーローン           +500万円
シェアハウス(or民泊)への初期投資 -100万円
半年間の貯金(年100万円)      +50万円
家賃が浮いた分(年50万円)     +25万円
合計                 575万円

つまり、半年後はCF10.9万円、自己資金575万円

という状況です。

 

ここからどう攻めていくのかを紹介します。

 

自宅の次に買うべき物件。

まず大事なのは、5年でCF100万円をめざす大津カイジにとって重視することがあります。
それはなるべく自己資金を使わないこと、抵当に入っていない物件(共担用)を入手することです。

私は自宅の次に築古の戸建を推奨しています。

ポイントはなるべく土地値が出る物件を買うことです。

次の物件を買うためには、銀行評価を重視したいのです。
また駐車場がないなどの理由で土地値より安く買えるならそれはアリです(もちろん客付けできるならだけど)。
利回りは12%~でいいと思います。
利回りが高いに越したことはないですが、それよりも共同担保(物件を購入するときに購入物件以外に+アルファで抵当にいれること)としての価値を重視したいです。(諸説あり、意見が分かれると思います。)

間違っても、この初期のタイミングで再建築不可、調整区域、へき地の土地値なし、テラスハウス、区分など担保評価が低い物件は買ってはいけません。

儲かる物件と今後、拡大出来る物件は全然違います。結構わかっていない方多いです。

私は最近は利回り重視でテラスや調整区域など儲かる物件を買うようになりましたが、初期は銀行評価の土地値重視(実勢価格ではない)で購入したことが、拡大につながったと思っています。

また同じぐらい重要なのはどこで借りるかです。

 

築古の融資先

ここで公庫を活用します。

現在、公庫も厳しくなっています。
人気コラムニストのタカボンさんは、300万円の戸建を購入しようとし、公庫で面談しましたが、あべしされました。
自己資金が少ないこと、経験がないこと、お子さんの教育費などが掛かるタイミングであることなどが否決された理由とのことです。
詳しくはタカボンさんのコラム読んでください!

私は公庫からは6件の借り入れがありますが、担当の方と話しても、自己資金が少ない方には貸さないという風になっているということを伺ってます。前、フリーターで自己資金100万の方が不動産買いたいと突撃してきて、困ったといってました。

大津カイジがもしいきなり自己資金100万円で公庫に突撃したら、あべしの可能性大です。

しかし、今回の申し込む時点では、先述の通り、600万弱の自己資金とシェアハウスの運営経験があります。したがって、自己資金と多少の賃貸業の経験から融資が通過する可能性が高いと考えます。

ここで重要なのは、無担保枠を活用することです。

通常、不動産融資を受けるときは、購入する物件を抵当に入れることが最低条件です。

しかし、政府系金融機関である公庫はなんと無担保枠があり、最大2,000万までは無担保枠で融資が可能です(あくまでも最大ですので、無担保枠だけで抵当に一切入れずに買い進めるのは難しいと思います)。

その無担保枠で融資を受け、無抵当の綺麗な状態の戸建を入手してください。

また交渉しないと勝手に1融資期間が10年になりますが、ぼろ戸建てでも15年までは伸ばせます(私が付き合いがある支店の話)。
よくお手伝いに来ていただいている方が、初の融資で2件目の戸建を買う際に、初めは10年と言われましたが、交渉して、15年イケました。
彼は1件目の戸建もまだリフォームが終わらず、入居付け出来ていない状況で2件目に突撃しましたが、無担保枠を活用した融資を受けてます。

この話は、情勢が変わる前の話ではなく、先月のホットな話です!!

 

まとめ

大津カイジの初の投資物件の取得は、築古の戸建でした。
 私自身戸建を買い進めてきたこともあり、公庫で戸建を買うというのは予想通りだと思います。

重要なのは使うタイミングと使い方だと思います!!

次回は、自宅と無抵当な戸建を手に入れた、大津カイジの拡大戦略を紹介します。

このシリーズは次回で最終回(予定は未定)です。