前回の反省

前回のコラム「オーバーローン自宅作戦の次のステップ」ではオーバーローンで自宅を購入した後、公庫の無担保枠を活用して、物件を入手するという話を紹介いたしました。

また読者様よりご指摘を紹介します。

ろうき●で500万円オーバーローン作戦を実際にされた方がおりましたが、使途を明確にして領収書が必要と指摘があったとコメント頂きました。
私自身実際に使ったことがなく、浅い知識でコラムにして失礼いたしました。

調査したところ、別の無担保ローンの借り換えには使えるということです。
つまり、どこかでカードローンをつまんで、親の老人ホーム代を支援したとか言っておき、その借り換えで、住宅ローンを使えばいいのかなと感じました。
そのステップが必要になるのかなと思います。

 

では本題の大津カイジの自己資金100万円からCF100万円の最終話に入ります。

今までの状況の整理

大津カイジの属性は大津市在住、年収400万円、25歳、勤続年数3年目です。

前回までのコラムでの状況は半年経過しました。

自宅兼シェアハウス 家賃収入 20.8万円
返済 9.9万円(住宅ローン30年金利2%)
CF 10.9万円となります。

また前回公庫の無担保枠で戸建を購入しました。
400万円利回12%(担保評価重視にためかなり控えめ)とします。
すると
家賃 4万円
返済 2.5万円(375万円15年2.5%)
CF  1.5万円

となります。

2つを整理しますと
家賃収入 24.8万円
返済 12.4万円
CF 12.4万円
手残り 5万円(経費率は家賃の30%)
となります。

また自己資金は
自己資金も変化しています。
当初の自己資金            100万円
オーバーローン           +500万円
シェアハウス(or民泊)への初期投資 -100万円
半年間の貯金(年100万円)      +50万円
家賃が浮いた分(年50万円)     +25万円
戸建の諸経費             -25万円
自己資金               550万円

ではこの状況からの行動を紹介します。

法人設立&アパートの取得

まず法人を設立します。 セミリタイヤ規模を目指すには法人化は必須で早い方が実績が出るのでいいと思います。(私はいま2期目で法人化が遅かったです汗)

青色申告控除65万円が使える5棟10室のいわゆる事業的規模まで個人持ちそれ以降は法人という考えもありますが、拡大優先で法人で買います。

 

そして、ボロアパートの高利回りアパートを購入します。 できれば、土地値以下で、築30年以内、戸数分駐車場付きまたは駅徒歩圏内などが望ましいですが贅沢は言えません。

このアパートは客付けできる範囲での利回り重視で18%程度のアパートを探しましょう。
滋賀県ですと県庁所在地の大津市や人気の草津市では厳しい(堅田以西は除く)ので、さらに田舎で買う感じになると思います。超どローカル過ぎてほとんどの方に伝わらないと思いますが、要は立地は捨てて、賃貸需要がある田舎を攻めるということです。

融資は安定のノンバンクです。
四井トラス●ローン&ファッ●(仮名)がいいのではないでしょうか。3000万円程度ならいけると考えております。

以前、京都の大学徒歩30秒のアパート(カ●ジが沼攻略で傾けたため、断念)を検討した時に20年3.9%、1物件共同担保にと言われました。

今回は公庫の無担保枠で購入した無抵当の綺麗な戸建を生贄に捧げてアパートを購入します。

購入するアパートのスペック

場所 滋賀の田舎
価格 2800万円
諸費用 200万円(一部修繕含む)
家賃収入 45万円(利回り18%)
返済  17万円(4000万円、3.9%)
CF   28万円
手残り 14.5万円(経費率30%)
となります。

滋賀県ではこのレベルはちょっと田舎に行けば見つかると思います。
私の周りではこれ以上のスペック買われた方たくさんいます。そこそこ駅力がある駅徒歩20分で戸建用地にも使えそうな築20数年の土地値アパートを30%をほぼ満室で回す猛者もいますので、現実的な数値だと思います。

ではここまでで開始1年が経過しました。
開始から1年後の自己資金は
半年後時点自己資金 550万円
アパートの手出し  -200万円
法人設立費     -15万円
法人管理費     -10万円
半年間の貯金     +50万円
家賃が浮いた分    +25万円
家賃の手残り     +30万円(シェアハウス&戸建のみアパート分は除く)

自己資金 440万円となります。
この時点で家賃収入70万円、返済30万円のためCF40万円、手残り20万円となります。
CF100万円が見えてきました。

CF100万円への道

基本戦略は戸建を買い、その戸建を共同担保に入れて、ノンバンク融資でアパート購入です。

同じことを繰り返すただそれだけです。

しかし、問題は戸建は2回連続で公庫の無担保枠は使えない可能性が高いです。
そのため、戸建を現金購入して、アパートを買うという戦略になります。

2年目に、わかりやすく1つ目に購入した戸建とアパートと同じスペックの物件を購入します。戸建だけは現金です。

そうすると、
CFが+32万円追加され、72万円となります。

2年目終了時点での自己資金は
1年終了時点  440万円
戸建手出し   -300万円
アパート諸経費 -200万円
貯金      +100万円
家賃が浮いた分  +50万円
家賃の手残り  +240万円(2年目購入分除く)
法人管理費   -30万円

2年目終了時自己資金300万円となります。

そこから半年で、また自己資金の300万円で戸建を買います。

半年間で300万円程度の自己資金がたまりますので、戸建を抵当に入れて、諸費用200万円を使ってノンバンクでアパートを買えば、CFが104万円となり、目標達成です!!

つまり、年収400万自己資金100万円の大津カイジはわずか2年半でCF100万円を達成できます!!

※この状態ではCF100万手残り50万円程度はあるので、当面の生活はできます。
しかし、厳しい物件&高金利&20年返済のため残債の減りよりも資産価値の減少の方が大きい可能性が高いので、セミリタイヤは危険です。資産の入れ替え、借り換え、自己資金投入などで筋肉質な体質にしないといけません。安全にセミリタイヤするならここから最低2年程度は頑張りたいです。

まとめ
実はこのコラム書くまでシミュレーション全くしていなく、戸建を共担ノンバンク作戦しか頭になかったです。
5年ぐらいかなと思い、5年でやると書きましたが、最短?でいけば2年半でCF100万円を達成できる可能性があります。

実際には相応しいスペックの物件が見つかるのかやなんらかの追加出費などで順調にはいかない可能性が高いとは思いますが、出来ることだとは思います。
(私自身大家業4年やっているのに、CF100万ないけど汗)

いまの市場だと低属性では無理などと言われていますが、それなりのリスクと努力をすれば、可能性は開けます。
ホワイト企業で有名な某大手居酒屋チェーンの創業者曰く、

「無理だと思うから無理」

だそうです! (店舗名を変えれば、バカは気づかない)
72時間働けますか?? ぶっ倒れても働けますか?

そういう覚悟が必要です!

いままで負け続けた45組にはベットする

金や社会的地位などはない。

賭けるのは、己の命のみ! 

つまり、鉄骨渡りしかない!

迷わず渡れよ、落ちればわかるさ!!

全国のカイジたちよ!

 

完 「自己資金100万円からのCF100万円への鉄骨渡り」BY 大津カイジ