こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

エセ土地値投資

 

今日のコラムは予告している中でも、楽しみにしているとおっしゃってくれる人も比較的多く、興味を持っている人も多いかと思っています。

なので、少し長くなるかもしれませんが、最近、土地値投資なるものが流行りつつあるので、私なりに考えを深めに記したいと思っています。

 

構成は、

1.土地値投資とエセ土地値投資

2.購入事例スペック精査

3.購入決断要素

4.どうやって儲けるつもりなのか?

5.エセ土地値投資の核心

6.物件の終活

以上で書いてまいります。

 

1.土地値投資とエセ土地値投資

前回のコラムでは、

土地値投資

     と

エセ土地値投資

の考え方を記したつもりでした。土日に掲載し、しかも削除されたりしたこともありその後多くの投稿があったので埋もれてしまって読まれていない読者の方もいるかも知れません。

今日のコラムや物件の終活シリーズは、

この二つの言葉の意味の違いをハッキリと理解しておかないと、読んでも面白くない気もするので、まだ読んでいない人がいれば、

前回のコラム

『購入シリーズ(購入決断編)【2日目】』

をお読みいただいてから読み進めて欲しいです。

 

単純に、二つの違いは、

①金額の違い

エセ土地値投資の土地値は、

プロの業者が買う金額を指す

土地値投資程安くない

 

②投資対象の違い

土地値投資は【土地】に投資しているのに対して、

エセ土地値投資は【建物】(正確には、まだ活かせる【建物を活かすこと】)に投資している部分が多分に含まれている。

 

③時間軸の違い

土地値投資での時間軸は短い。いわゆる転売事業であること。エセ土地値投資の時間軸はそれに比べると【建物を活かす】分が長い。

 

実際に、

土地値程度の築古物件を購入した人もいますし、私も購入したからコラムにしているわけですが、

周りを見ていて

物凄く気になるのは

その計画のあいまいさ

です。

 

そのあたりを具体的に記していくのつもりなのが

物件の終活シリーズ

だと思います。

 

今日は、私がエセ土地値投資を行うにあたり、

そのあいまいな部分と

どれくらい具体的に向き合えているのか

を踏まえて、

どのように購入決断したかと記していこうと思います。

 

2.購入事例スペック精査

<物件スペック>

※物件特定を避ける為、数字は適当に変えています。

※購入決断に関わる箇所を赤字にします。特に重要なところは赤字

エリア :神奈川県

アクセス:駅徒歩10分圏内

構造築年:木造築35年超え

土地面積:225㎡超え

間取り :単身アパート

路線価 :15万円/㎡

購入額 :3,000万円代

利回り :約13%

売出価格:4,000万円代

稼働状況:7割稼働

接道状況:東南角地

高低差 :約3mの間知ブロック擁壁

道路幅員:約4m、約6m

建ぺい容積:50% 100%

 

本当は前回のコラムでコメントを募っていればよかったのですが、、、

読者の皆さんは、上記の赤字部分、特に赤字部分をみて、

 

しっかりイメージ出来るでしょうか?

 

偉そうなこと言いますが、

これが、

物件資料を読み解く力

現地で確認する力

かとも思料します。

 

次の章で、各々の項目に関する、私の脳内を共有してみます。

 

3.購入決断要素

エリア :神奈川県

⇒築古アパート購入。運営もさることながら、物件の終活ではドミナントであることは非常に心強い。

アクセス:駅徒歩10分圏内

⇒ご想像の通り。対象不動産の出口は、建売戸建用地です。詳細は土地面積の所にて。

このエリアにおける、

■アパート運営時の需給バランス

・これは、単身アパートにおいて最近では新築建売アパートの乱立が徒歩15分圏の方が10分圏内より少なく、むしろ新築建売アパートのしわ寄せもなく需給バランスが保たれているエリアもあるので対象エリアの特徴を捉えた上で、

①物件の商品寿命

②その間の需給バランス予測

から大丈夫と判断。

■戸建用地としての立地の需要力

⇒上よりもこちらの方がむしろ大事で、このエリアでは、対象不動産が存する旧分譲地は住宅地としては一等地でした。そして、1区画ズレるだけでもその需要が大幅に異なる、ギリギリの線引きライン内でした。

つまり、この一区画先であれば購入していなかった

これらをしっかり見極めたいところです。

 

構造築年:木造築35年超え

⇒厳密には、商品寿命を最短8年、最長13年くらいで捉えています。

だからこそ、上記の

■アパート運営時の需給バランス

①物件の商品寿命

とのバランスが良かった。

つまり、

寿命が長すぎたらむしろ需給バランスがリスクに

寿命が短すぎたら利益が薄くなるリスクに

対象不動産は、満室運営するのにはちょうど良いと判断しました。

 

土地面積:225㎡超え

⇒超重要です。横浜市では、敷地の最低限度が125㎡の戸建エリアも多いです。その場合、2分割する時には1宅地は100㎡で構わないという但し書きがあります。しかし、このエリアの敷地の最低限度は100㎡規制でした。

つまり、万が一、確定測量の結果225㎡以下になったとしても、

2区画分譲可能

でした。

しかし、行政ではそんな事を言ってはいますが実態として、土地面積100㎡の戸建用地のニーズは高いエリアではなく、

土地面積110㎡以上

とれた方が、高値で建売戸建が捌けている様子でした。

つまり、対象不動産は、どちらでも対応可能な敷地だったわけです。

 

間取り :単身アパート

⇒これは、物件の終活シリーズにつながってきますが、立ち退き作業において、単身よりファミリータイプを動かす方が難しい

理想を言えば、大学生であれば

退去時期予測が立ち易い

です。

つまり、私は、購入後の運営では、

通常の逆を行くような発想で、

長期入居者より短期入居者

を多く入れたく、

例えば、

大学生に住んでもらえるアパート作り

に専念するのも手段の一つなわけです。

対象エリアで、

短期入居者を見つけることが難しい情勢

まだまだ考えづらい

 

路線価 :15万円/㎡

購入額 :3,000万円代

売出価格:4,000万円代

⇒これは、私は今まで土地を見る時はいつも最安値。

つまり、

業者買取金額を土地値として見ていた

のですが、ここでコラムを書くようになってからよく路線価を耳にするようになったので、計算すると、

購入金額は路線価の1.07倍でした。

エンドの実勢価格で考えれば一目瞭然ですが、圧倒的に実勢土地値よりも安い金額なわけです。

それでも!

私の定義する

土地値はあくまで業者買取金額

です。

 

業者の買取金額は3,000万円とのこと。

ここに大きな歪みがありました。

出口の建売販売価格予測は、4,500万円×2棟=9,000万円。

1棟の原価を余裕を見て2,000万円で計算しても、仕入れ原価予測は5,000万円。

ここに入るマイナス査定が、

①稼働状況:7割稼働

②高低差 :約3mの間知ブロック擁壁

の2点。

土地だけを投資対象として見る建売業者にとっては、稼働中の部屋はむしろマイナス要因として働くことが多いです。しかも稼働7割。

1件あたり50万円~100万円。7件でやく500万円と言ったところでしょうか。

実は、

私が昨年購入した(半)再生物件では、建売業者が立ち退きをかけてもどうしても3件が出て行ってくれなかったから、私が買い取ることが出来ました。3件の内訳は、2件がファミリータイプで、1件は超長期入居者

それが単身とは言え、7件入居中だと。。。です。立ち退きには時間がかかる。

建売業者は我々のように、土地アパートを購入して終わりではなく、戸建を建築して販売して引き渡して初めてお金が入ってきます。これに立ち退きまで負担が増えると、

資金回収期間が合わない

となり得ます。

更には、擁壁。この擁壁をやり替えた場合は、1,000~1,500万円でしょう。

これが理由で、買取金額は伸びずとのこと。

しかし、私は同様の擁壁を活かす案で業者に卸した経験が仲介時代にあり、

その業者は

いわゆる

造成建売屋

でした。

本件では、私の案を正に実践している現場が

隣の区画にありました!

しかも、その擁壁は大谷石。。。対象不動産は間知ブロック。

厳密な調査をしなくても、ある程度予測はつきますが、

擁壁やり替えずの

やりようはある

と思っています。

上記を鑑みると、

①更地渡しでプラス500万円

②擁壁活かしでプラス1,000万円

業者買取金額を伸ばせる可能性

があります。

少なく見積もって購入金額のプラス500万円。

大きく見積もると購入金額のプラス1,500万円。

あくまで可能性ですが、

土地値投資レベルに持っていける可能性がある物件でした。

勿論、

この見立てが外れても本来のエセ土地値投資としての本来の

時間が解決する方法

もありきですし、

そこが、通常の建売業者には出来ない

我々、

大家の強み

だとは思います。

 

利回り :約13%

接道状況:東南角地

道路幅員:約4m、約6m

建ぺい容積:50% 100%

⇒本件は、道路幅員から角地緩和も適用され、建蔽率も60%になります。これも将来の戸建用地の強み。また、

東南角地は戸建用地の最強立地

でもあります。

また、上にもつながる部分ですが、本件は、立地の良い戸建エリアにおけるアパートですが、運営力の違いで、その利回りも13%と比較的高い数字が取れます。ちなみに、売主さんは2年間3部屋空いたままでしたが、私が本気で埋めにかかれば多分普通に満室運営出来ます。その理由は次の空室募集時に書こうと思っています。

実は、この3件は●Y●に借りてもらうことが決定しています。

物件の終活に〇Y〇ライフ(笑)

※この宣伝文句うけるんじゃないかと思って、友人にはラインしました。笑

もし●Y●がこの謳い文句使ったら、広告料いただきます!(笑)

冗談はさておき、

本件では

短期入居者獲得

立ち退きしやすい入居者獲得

が理想なのでお願いしました。次の空室からは通常通り、学生と短期入居者を狙って試行錯誤するつもりでいます。その間のつなぎ的存在と思っています。

 

4.どうやって儲けるつもりなのか?

前章でクソ長く、私の購入決断要因を分析してみましたが、

要は、

物件の商品価値を見定めて

商品寿命中は利回り13%稼働を目指し

計画的に全空に近い状態を作り

最期は解体更地で業者買取

という、トラたぬ計画なわけです。

これが計画通り進められるかどうか?

私の大家としての腕次第

ですし、絶対に成功させてやる覚悟をしています。このノウハウが将来の保有物件にも大きくかかわって来るので。。。

 

つまり、、、

 

5.エセ土地値投資の核心

商品寿命の間に、

いかに

築古アパートをうまく稼働させられるか

その時の利回り

エセ土地値投資の核心部分になってきます。

ここが、

巷で流行ってしまっている、

エセ土地値投資を成功させる為のキー

であり、

やはり上級者向けと言わざるを得ないのかなと感じます。

 

単純に、

計画的空室化に失敗し、

中途半端に空室を抱え、

それでも修繕費はかかり

借金返済は変わらず続く

 

簡単ではないです。

 

その覚悟の表れとして、外壁塗装を自分でやってやろうなんて言ったわけでした。

これも単に思いつきや趣味なわけではなく、

私なりに

物件の終活

につながる大事な部分です。

 

6.物件の終活

物件の終活時、

必要になってくる修繕は、

内装バリューUPではない!

キーポイントは、

躯体の主要構造部にある!

と考えます。

そのあたりを踏まえて私の終活物件シリーズを書けたらよいなと考えています。

 

本日も長いコラムに最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました。

1件大型案件が気になってもいますが、自身の引越し、旧自宅の売却準備、本件の準備などでまだ見に行けてません。汗