前回の反省

前回のコラム「自己資金100万円からCF月100万円への鉄骨渡り」では、25歳素人DTの大津カイジが年収400万円、自己資金100万円からCF100万円をめざす話を紹介しました。

大津カイジシリーズは前回で本編は無事完結し、大津カイジはなんとわずか2年半でCF100万円を達成出来ました!

シミュレーションを前回のコラムまでやっていませんでしたが、ここまで早くやれるのかと私自身ビックリしています。

しかし、私は、11月で間もなく、不動産投資を始めて丸4年になりますが、CF60万円弱程度とあまり結果が出ておらず、

あまり「鉄骨渡り」が出来ておりません!

 

なぜ、私が先日のコラムのプランをやらないのか、今回は大津カイジの最短でCF100万円をめざすプランへの分析です。

 

大津カイジの最短CF100万プランのおさらい

1. 無担保ローン(カードローンなど)で500万円を借り、現金は残す。
2. オーバーローン出来る住宅ローンで自宅を購入し、無担保ローンを返済する。
※オーバーローンには使途が求められるため初めに無担保ローンを借りる。
3.自宅をシェアハウスまたは民泊で利回り10%超で運営する。
4.金融公庫の無担保枠でボロ戸建購入(土地値以下利回り12%超)
5.4のボロ戸建を抵当に入れて、ノンバンクでアパート(利回り18%超)を購入
6.現金をボロ戸建(土地値以下利回り12%超)購入し、抵当に入れてノンバンク
でアパート(利回り18%超)を購入
7.6を繰り返し、CF100万円を達成

このステップとなります。
かなり鉄骨渡りなスキーム連発です。
最短CF100万円プランの分析はかなり高難易度+危険です。
なぜ高難易度で危険なのかを分析したいと思います。

このプランは地銀などのまともな不動産融資が使えない45組が如何に最短するのかにしか焦点を当てていません。
大津カイジは初心者にも関わらずベテラン投資家と同じ以上の能力が求められます。また物件的にもリスクが高いです。

難易度が高いこと、リスクが高いことの2つに分けて分析したいと思います。

各項目別難易度を考える

1. シェアハウス(または民泊)の運営
シェアハウスや民泊は賃貸業の一種ではありますが、経営の要素が強いと思います。
通常の賃貸に比較して、集客や運営の面で経営力が必要になります。
不動産投資も経営の要素はありますが、シェアハウスや民泊は求められる割合が大きく、手間も掛かると思います。
この早期セミリタイヤプランのキモはシェアハウスです。ここを乗り切れるかどうかでCF100万円までの道が大きく変わってきます。

2. 戸建の取得と運営
こちらは比較的簡単です。利回り12%以上の積算が出る戸建を買うだけです。
このスキームの中で一番難易度が低いと思います。ここでさらに利回りを出すなど一番改善の余地が大きいです。ただし、修繕できるチーム形成は必須です。

3. アパートの取得と運営
滋賀県のそこそこ田舎で利回り18%は木造で30年など耐用年数切れなら全然ありますので、取得難易度は高くないと思います。
問題なのは運営です。
シミュレーションでは経費率(空室込み)で3割としております。
田舎では客付けが難しいところですと経費率がさらに上がる可能性が高いです。また格安アパート路線になると思われますので、家賃に対する広告料などの割合でさらに経費率が上がる可能性があります。
田舎でも対策としては客付けが強く広告料が安い(できれば1以下が相場)なところを探す。
ある程度の空室見込まれたりや広告料が高いエリアの場合はさらに利回りが高い物件を購入することが必要です。
上手に入手される方もいますが、なかなか苦労して探しておられます。

各項目別リスク分析

鉄骨渡りプランですので、割とハイリスクです。

1. 住宅ローンオーバーでのシェアハウス(または民泊)
シェアハウスや民泊をやるための家具などの経費は経営に失敗した場合、回収できない可能性があります。
ただ、肝心の自宅を中古の土地値以下で買えば、損失額は限定されると思います。
また土地を頑張って安く仕入れて、安いパッケージ型のビルダーで上物を1000万以下で建てるなども有効だと思います。この場合は、中古でも転売益が狙えます。

2. ボロ戸建取得
アパートの共同担保で購入するので、土地の積算が出る物件を買います。
土地の積算は出るけど安く買える物件は傾斜地や擁壁など土地の形状に問題があり、新築が難しい物件を狙うこととなります。
建物が元気なうちは問題ないですが、建て替え費用がかさむにも関わらず、建て替えするほど価値がある土地でないことが多いことから、出口に困る可能性があります。
軌道に乗ったらなるべく早く売却を検討すべきだと考えます。

3. ボロアパート取得
ここが一番のハイリスクポイントです。
空室リスクが高いことや高金利ノンバンクの長期(20年)融資が前提なこと、土地値が安いことがリスクです。

空室リスクについては田舎は空室率が高いところがあります。
滋賀の市場で賃貸需要がある高利回り物件を買おうと思うと工業地帯の1Rになると思います。そういうアパートは景気の変動が受けやすく、リーマン級がくれば全空になる可能性があります。
またノンバンク融資では金利が高いにも関わらず、融資期間が長く引くので残債はなかなか減りません。しかし、田舎で建物があるから高利回りという物件になりますので、土地値はないです。
したがって、リーマン級の経済危機が起きて、主に滋賀県で強いダイハツ等の自動車産業などが派遣切りをした場合、売却も出来ないが、家賃が入らないので返済も出来ないということになります。
このアパートが最大のあべしポイントだと思います。

4. 全体的
自己資金が少ない状態からほぼ融資かつ短期間で拡大しているため、自己資本比率がかなり低いので、少し歯車が狂うと破産します。
例えば手元資金がかつかつの最低限しかないので、急な修繕などで多額の支払いなどがあると、資金ショートする可能性があります。その際に物件を売りに出しても買いたたかれ、自己資本比率が低いので、抵当権を外せる額で売れず、破産するなどが考えられます。

私の考え

自己資金100万からCF100万は2年半でできます!!

実際私は出来ると思います。

こういうコラムを書くとじゃあお前がやれと言われます!
不動産屋が何であなたが買わないのと言われるのと同じです笑

私の方針として資金繰りでリスクを取ることに抵抗はあまりないです。

いつも無理して購入を続けて超かつかつの鉄骨渡りで凌いでます。
また戸建も銀行評価を優先して初期は土地としての価値がない物件もかなり買いました(最近は少しづつ入れ替え中です)。

しかし、景気変動に関わらず、常に入居付けだけは絶対出来ると思う物件しか買っていません。
またシェアハウスや民泊なども検討はしてはいますが、自信がないので、厳しく査定しますので、条件に合うのはありません。

特にアパートにはかなり慎重です。今回紹介したスペックの物件は絶対買いません。同じスペックなら最低実質利回り25%~での検討としますが、その価格では仕入れ難易度が高いです。 

なかなか見つかっていませんが、無抵当の戸建5つを生贄に捧げる覚悟は出来てます!

そういった理由から、大津市周辺のメイン道路から大きく外れていなくある程度の賃貸需要がある地域の戸建を買い続けるという戦略になっています。
自分が出来ると思う限界での鉄骨渡りです。

まとめ

大津カイジの最短プランはショートしてしまう可能性があり、おススメは出来ません!
前回のコラムで終わらせると推奨している感じがしたのでこういうコラムを書きました。

しかし、どうしても早急にセミリタイヤしたいという覚悟と初心者から一気にレベルアップできるだけの知識を習得していく努力が出来る方で、最悪ぶっとんでもいいやという失うものがない無敵な方はマネした方がいいと思います。

自分がどこまでリスクを取れるのか、どのレベルまでの不動産経営出来るのかを把握することが大事です。

コラムやセミナーなどでキャッチーな耳障りがいいことをいう方もいます。
私もたまに煽ります。

重要なのは、自分の状況でやるべきなのか

出来るのかです。

 

不動産投資も色々なやり方があります。
どれがいいとかはその人によります。

また全員に伝えたいのは
45組の地下脱出も給料の前借生活を節制して、抜け出してから勝負してます。
カイジ達でさえ、我慢の時期があります。

勝負するには勝負出来る状況を

作らなければなりません。

勝負出来ないと思うなら、勝負しないことです。

 

弱い奴としか戦わない400戦無敗の男

ヒクソン大津より