ライバルを蹴落として物件情報を取得するには

前回のコラムを読んで頂くとより理解が深まるのでまだの方はこちらからお読み下さい。

買った瞬間に資産が3000万円増える物件を提案された方法①

私が不動産投資を始めた5年前は今ほど不動産投資の書籍やセミナー、教材が豊富ではなかったため不動産投資を志す人も今より少なかったと感じます。

しかし、いまはブログやソーシャルメディアの発達により用意に情報が取得できるため、今まで不動産投資に参入してこなかった人たちがどんどん参入して来ています。

つまり、不動産投資物件を取得するライバルが増えているという事です。

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(特に最近は20代、30代の若者や女性投資家が増えてるような。。。写真は投資家とは一切関係ありません。)

 

そのライバルたちを蹴落として、優良な物件情報を取得するには戦略を考える必要があります。特にこれから物件を取得したい方は不動産業者とのコネがないのでよりいっそう戦略が必要です。

そんな人にオススメなのが楽待の提案機能です。

楽待の提案機能は自分が希望する物件をニーズ登録すると、不動産業者が物件を提案してくれます。

前回のコラムではダメなニーズ登録の例をご紹介しました。

今回は僕が買った瞬間に資産が3000万円増えた物件を提案された時のニーズ登録を公開したいと思います。

 

希望物件の所在地

僕が購入した地域は地方の県庁所在地にある物件です。今住んでいる東京からは飛行機または新幹線を使わないと行けないくらい離れています。

もちろん、1都3県で同じように利回りが高くて、積算評価も高い物件が取得できれば一番良いですが、ライバルが多いので

需要 > 供給 の価格原理が働き物件価格が上昇し、

(不動産は需要と供給で価格が決まります。つまり欲しい人が多ければ自然と物件価格は上昇します。)

どうしても、利回りが高い物件を取得できません。

 

それに対して地方はそもそもニーズ登録している人が少ないです。

僕に物件を提案した不動産業者さんから聞きましたが、その物件を提案した時にその物件に当てはまるニーズ登録をしていた人は20人しかいなかったそうです。

そのうち10人に提案をして反応があったのが5人で、そのうちの1人が僕です。

 

地方は人口減少が早いから危険か?

人口推移は今後の不動産価格を左右する上で書かせない重要な要素です。

もちろん、人口が増えている地域に投資するのが理想的ですが、それより重要なのは

賃貸物件の需要と供給のバランスです。

人口が増えていても、それ以上に賃貸物件が増えていたら入居付けは厳しくなります。

また、シングル向けの物件の余っている地域では、いくら人口が増えていてもシングル向けの物件の入居付けは厳しいです。

逆に、人口が減っていてもファミリー向けの物件が少ない地域では、ファミリー物件の競争力は強くなります。

 

また例えば人口が増えている地域にあるが利回り8%の物件と、人口が減り始めている地域にあるが利回りが16%の物件はどちらが最終的に儲かるでしょうか?

もちろん、これだけでは判断が難しいですが、少なくとも利回り16%の方は入居率が50%もしくは、家賃が半額になってようやく利回り8%です。

相当運営に失敗しない限り、入居率50%や家賃が半額にはなりにくいと思います。

ちょっと話がそれましたが、次回は不動産業者が思わず物件を提案したくなるコメントを公開したいと思います。

続く

今回のコラムのポイント

高利回り物件の提案受けるにはライバルの少ない地域を狙ってニーズ登録すべし

物件の賃貸需要は人口の増減だけではなく、賃貸物件の需要と供給のバランスが大事

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