こんちは! おそまつです。

皆さん 台風の備えは大丈夫でしょうか?

(これを読まれるときは通り過ぎているか?)

 

現在、スーパーやドラッグストアで

水やカップ麺が売り切れています!

 

ishiさんがブログで、

水がないなら炭酸水!!

炭酸抜けば、ただの水!!

と有益な情報を書かれていましたので、

シェアします!!!

(ishiさん 勝手に書いてごめんなさい)

 

おそまつも、所有物件の皆様に

SMSやLINEでメッセージ!!

 

■雨戸は閉めてください!!

(ガラス割れたら大変だ!!)

 

■外のモノが飛ばないよう、片づけてください。

(飛んだものが凶器になります!!)

 

 

まずは、

入居者様の安全、安心が重要!!

(結局 嫌な気持ちになると出て行ってしまうので)

 

もし、被災しても、

費用は火災保険で賄われるとは思いますが、

それよりも、

 

 

職人さんが捕まらない可能性が大!!

 

 

入居者様に防災、減災のご協力

をお願いしておきました。

 

 

本題

 

最近は、土地値投資とかコラムに書かれてます。

安全性を重視するスタイルに移行しているように感じます。

(融資が出ないのでC/Fキャッシュで買える築古戸建に移行)

 

 

今回、素人大家さんがご自身の投資安全性について書かれてました。

偶然にも、私も社畜中に投資安全性を再検証してましたので、

 

素人大家さんと勝手にコラボ!!してみます。

 

 

■おそまつ所有物件(賃貸併用1号、フィリピンは除く)

コダッテー2号:

名古屋市 駅徒歩9分、小学校徒歩1分

築28年 建物150㎡(インナーガレージ付)

融資期間15年       

 

コダッテー3号:

12万都市 駅徒歩25分 小学校徒歩15分

築28年 建物80㎡

融資期間15年

 

コダッテー4号:

33万都市 駅徒歩7分 小学校徒歩2分

築24年 建物101㎡

融資期間15年

 

築年はすべて購入時 です

 

融資は地元地銀が中心のため、無理やり伸ばすことはできず、

全て15年までしか出ませんでした(涙)

 

 

■投資の安全性について考える

素人さんと同様、難しいことは言えませんが、

以下の3つが重要なキーなのかなと。。。。

 

1.建物寿命

婿さんが良くおっしゃっている築古投資のリスク

木造でおおよそ 50年 と考えると、

 

残寿命:20年~25年

 

稼げる期間は意外と『長くない』

 

 

2.融資期間

残寿命>融資期間 が最低限のリスクヘッジ

本物件は、

 

残寿命20年>融資期間15年

 

すべて新耐震物件でもあり、

外壁、水回りも手を入れました。

建物を適切に維持していれば、

何とか完済できそうです。

 

 

3.債務償還年数

難しい言葉を使ってしまいました

確かコラムニスト投資侍さんがおっしゃってましたね。

記憶があいまいですが、

 

融資金額/お家賃 だったと思います

 

要するに、

いただいたお家賃をすべて返済にぶっこむ

(埼玉さん方式)

で借金がチャラになるのはいつ??

 

おそまつの場合、6年強

 

実際は、金利もありますので、

簡易的に計算したら、7年くらい

固定資産税や、修繕等があるかもなので、

そこを見込んで 8年 かな?

 

残寿命20年>融資償還年数8年

 

お家賃を無駄使いせずに全て返済にぶっこめば、

 

12年位は無借金経営

 

ができるかもですね。

 

 

■考察

今回は、建物寿命の年数で比較してみました

 

が、

巷で流行っている築古投資 について

 

建物寿命(家賃総額)< 購入額+解体額

のケースを散見します。

 

そして、

解体した後に売れる土地なのか??

 

 

また、土地値が安いので、早めに

建物付きで実需売却するからいいや!!

って考えても、

 

 

建物寿命は意外と「長くない」

 

 

築30年で買ったその家、

築50年で同じように売れると思うのか?

(自分に問うてます)

 

自分が買った時の「価格の歪」

解決できなければ、

売却する時の「歪」になります。

 

他にも、

黒字倒産(デッドクロス)のリスクもありますが、

今回は割愛

 

自分なりに考えても見ましたが、

結局、

婿さんのおっしゃる「建物寿命」

ゆうちゃんのおっしゃる「立地重視」

埼玉さんのおっしゃる「短期融資、無借金」

に収束するようで。。。

 

台風も投資スタイルも、

どうか皆様 ご安全に!!