こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

台風19号上陸から数日が経過しました。私はいまだに物件見回り作業等に追われる毎日ですが、現地見る度に色々な気持ちが溢れてきます。

昨日は主戦場の1Kアパートに、怪しげな申込が1件入りました。

内容は、

30代後半の母親と高校生の娘の二人暮らし

です。

20数㎡の駅近1K75,000円ですよ?

いつも退去前に決まることが多い物件で、時期が悪いとは言えど、そんなに長く空室になる物件ではありません。

思わず即答で、断ってしまいました。

が!

思いなおし、もう少し具体的な話を聞いてからどうするか決めたいと思っています。

申込書を見るに、ほぼ間違いなく離婚や別居系の入居者だと思います。水曜は業者が休みなので、木曜日に打合せしてお答えすることになりますが、ヒアリングの中に『』がなければお受けしようかと考えています。

少し前なら絶対に受け入れていないタイプの入居者さんです。

断る理由は、想像がつくかとは思いますが。。。

 

気が付くと、

だいぶ大家っぽくになったてきたなぁ

なんてしみじみ思います。

 

さて、

今日は悪魔の辞典を書いてみます。毎回、超長文実践コラムでガチガチだと読者も疲れて飽きるかとの思いから、以前も少し書いたことがありますが、その頃は結構好評でした。

 

ただ、

 

基本的には毒吐きます!汗

 

それなりに皆さんに共感してもらえるようなものが書ければ良いですが、気に障るものがあってもどうぞご容赦ください。

 

では、時事用語から、

 

ランドセット

先日、NH〇クローズアップ現代という番組で特集をされていましたね。

ランドセットとは、

広義の意味としては、

『土地と建物をゼロから取得し賃貸経営をする不動産投資手法の一つ』のこと。

だそうです。

所謂、

土地⇒新築

のことですね。

 

クローズアップ現代では、番組の流れとして

ランドセット投資は危険ですよ~!

とクローズアップしていたわけですが、

先日、アンダーズさんがコラムにされていましたが、

狭義の意味で捉え、

建築会社が用意した土地を購入しその土地にアパートを建てる方法

という解説をされていました。

 

ということは、

業者の建売アパートも!

新築区分マンションも!

元の土地を不動産業者(建売業者やマンションデべ)が買取り、

収益物件としての建物を建てる意味では、

ランドセット投資

なわけです。

 

番組では必死に有識者が警鐘を鳴らされていましたよね。。。

 

結構、多くの不動産投資家があの番組を観たのだと思いますが、アンダーズさんがおっしゃっていたような、

業者に用意された一見手軽なスキームに乗っかる

ランドセット凍死家とは、

必死で土地を探して

必死で安く土地買って

必死で建物プラン考えて

必死でコストバリュー考えた

土地⇒新築投資家のことを言ってるのではなくて、

・建売アパート

・条件付き土地

・新築区分マンション

楽して買った!

テレビの前の

貴方のことを言っていた!

のかも知れません。。。

 

ランドセット投資、

それ自体が危険とかではなく、

不動産業者の罠がセットされている投資

が危険なだけなのかも知れませんね。

 

クローズアッ〇現代

続きます。

そのクローズアップ現代、

録画をしてじっくり観ましたが、

有識者

コメンテーターが

・大学教授

・作家

のみでした。

皆さん、専門的な知識に裏付けられた情報を整理して、言葉に気を付けながら、

かみ砕いてランドセットの意味やそのリスクについて解説されていました。

私に最も響いたのは、作家の方のコメントで、

「不動産に携わる不動産業者は、近視眼的なその場凌ぎのスキームではなく、もっと地域に根差し、お客様の為、社会に有意義なビジネスを展開すべきだ。」

的な言葉でした。

これもここ数年特に私も感じていることがあり、今度コラムにしようと思っています。(私が宅建業を構えての商売に踏み切れない理由の一つかとも思っています)

 

さて、番組への意見ですが、

肝心の

投資家がいねえじゃねえか!(; ・`д・´)

問題の両側面を捉える為に、

・ランドセット投資を提供する業者

・ランドセット投資をする投資家

をゲストに迎え入れて、

『今』を語るのが現代ではないでしょうか?

 

業者の撒いた種に尻尾を振って食いついたランドセット投資家がヤバいこと

自分で土地を探してランドセット投資をし転売をした先駆者投資家の物件を高値で購入してしまった初心者がヤバいこと

融資が付くからと投資額が伸びる案件に手を出した地方RC投資家や土地から新築投資家がもう借りられない時代であること

全て、

ここ数年の『過去』のことだと思います。

 

『今』をクローズアップするのであれば、

融資が締まり

区分投資

戸建投資

が増えたこと。

新築建売の乱立

への警鐘。

 

民泊、シェアハウス

に素人が参入することのリスク。

 

そもそもの

サラリーマン不動産投資ブームの終焉

それでも生き残る投資家達

にクローズアップして欲しいです。

(ええ、ここやケンビヤ、FC2、ダイヤモンドサロン、大家塾や大家の会をクローズアップして欲しいですよホント)

 

じゃなければ!

クローズアップ過去

ですから!!!

 

土地値投資

出ました、

使い勝手の良い営業単語!

 

土地値投資とは言いますが本当に土地にしか価値がないもの買えば即死します。

 

結局は、この言葉は形容詞的なものでしかなく

 

土地値に近い

土地値程度の

路線価の〇倍の

実勢土地値程度の

建物付き土地

への投資なだけです。

 

それとも

本当に土地だけに投資しますか?

そしたらそれは

バブル崩壊で、プロの業者がバタバタと倒産した事実を完全に忘れてしまっていますよね。

 

我々、一般個人投資家の本懐は、

賃料収入を得ながら土地を手に入れる事

ですから。

 

現況有姿売買

ホント収益物件の不動産会社ってこの言葉大好きですよね~。

意味分かって使ってるのかな?

多分、大半の会社や担当者は、

恣意的に使っている

と思いますが、

現況有姿って、

新築や修繕特約条件付き売買とかでなければ、

基本的に

ぜ~んぶの売買現況有姿

ですから!

 

え?どういうこと?

この言葉を使うのは、分かっているもの同士だとむしろ、

無知を露呈していて恥ずかしいだけ

だと思うんです。

 

現況有姿という言葉では、

何の重要事項説明にもなっていない!

ということです。

 

本当は、買主が知っているべき重要な事項を了解のもと売買を成立させるためには、

仲介は、

容認事項

として重要事項説明書に記載し、重要事項説明をせねば仲介責任を逃れることは難しく、

売主は、

売買契約の特約にその特記事項を買主が容認した上買い受けるという明記

しなければいけません。

 

なのに、いまだに、現況有姿売買だけで片付けようとしている業者が多いということは、

それだけザルでチョロい投資家が多い

ということです。

 

これは業者売主物件での、

瑕疵担保免責特約

でも同様ですね。

 

業者売主の瑕疵担保免責特約

業者売主にも関わらず、

経年劣化がどうのこうのとか

設備が摩耗してどうのこうのとか

宅建業法で縛られている売主業者の瑕疵担保責任を逃れようとしている特約をよく見かけませんか?

 

売主業者対素人買主の瑕疵担保の負担で軽減が認められているのは、

(確か)唯一

引渡から2年⇒瑕疵発見から1年

への変更だけです。

※業者同士は別だったかと。

 

ヤラシイ話、私が宅建の看板を掲げない理由の一つです。。。恥

 

これも上に同じく、

それでも

敢えて!

ああだこうだと特約や容認事項を入れるのは何故でしょうか?

 

はい、

 

皆が、

「へ~そんなもんなんですね~。」

業者

「ええ、築古ですから~。」

とか、

チョロく納得するからです

 

築古で瑕疵担保責任が持てないなら、

古家付きの土地で売買しなさい!!

いや、入居者いるし、、、

だったらせめて

出来る範囲の調査は誠意をもってしなさい!

ということだと私は一人で勝手に思っています。

 

こんな言い訳が聞こえてきそうです。

いや、そんな重い負担を背負ってまで、業者として販売出来ないよ。。。

 

それは、

何でもかんでも楽して転売しようとするからでしょ?

ましてや、

サンタメで、他人の所有物までも。

商売ってそういうものじゃないでしょう。。。涙

 

サンタメ取引

私はこの言葉をここに来てから知りました。

初めて聞いた時、

ああ、転売業者や再販業者のことかな?

と思ったわけですが、厳密には違いますね。

専門用語的には、

中間省略取引

の方が正しそうです。

 

サンタメ取引を正確な言葉に直すと、

三者の為の取引

です。

 

構図は以下ですね。

    売買     売買

元売主 ⇒ サンタメ ⇒ 買主

 

通常、二者で取引が成立する所を、一旦、元売主からサンタメ業者が買主を見つけてあげると言わんばかりに、他人物売買を成立させ、その引渡日までの間に、買主を見つけてきた場合には、元売主⇒買主で所有権移転をする。というものですね。

最近では、やりすぎ悪質サンタメ業者が取り締まられ、中間省略はダメよとなり、一応所有権は一旦移転してからの形、いわゆる転売の形をとるようになっていますかね。

 

私が言いたいのは、そこでもなく、

大抵の取引が、

三者の為ではなく、

   売買     売買

カモ ⇒ サンタメ ⇒ カモ

の構図になっていませんか?

 

ええ、

お前の為だけの取引をする業者。

通称、

おま為取引

です。

※勿論、全ての取引を批判していません。

 

かき出すと止まりませんが、どんどん口が悪くなりそうなので、今日はここまでにいたします。汗

 

先日、読者の一発屋大家さんから、

不動産業界の天使の辞典

をいつか書いて欲しいと言われました。

 

心から、そんなコラムを書ける日が来ることを祈っていますし、

私自身、そんなことを書けるような大家になりたいとも思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!