前回のコラムの反省

前回のコラム「編集部からのお叱りと楽待コラムニスト検定の回答」では、編集部に怒らたことをネタにするという、大津らしさの真骨頂を発揮出来たと思います。

我々コラムニストにとって、場のオーナーである編集部は絶対です。

編集部の社員に向かって、この若造とどなりつけるような輩はコラムニストを辞めて当然です。

 

その編集部にご指導されるというのは

大ピンチです。

クビになったら、健美●に移籍出来ないかな。

 

しかし、ピンチはチャンスです。

 

編集部に怒られたことをコラムで紹介にすることで、ただ楽待コラムニスト検定の回答をするという退屈なコラムからネタコラムに昇華することが出来て、おいしくなりました。

 

編集部の方々、編集部にクレームを入れた方、

おいしくして頂きありがとうございます!!

 

しかし、ピンチはチャンスなのですが、どんなピンチかによります。

 

いま大津は本当にピンチです。

 

戸建鉄骨渡り戦略の2つのポイント

戸建鉄骨渡り戦略ではボロ戸建を買えるだけ買います。

昨年は10戸購入出来ました。

その戦略の実行には2つの重要なポイントがあります。

1つ目は融資です。 当然、年収500万円の普通のサラリーマンの大津では、現金で10戸を買うことは出来ません。融資をなんとか活用していくことが重要です。

2つ目は職人確保です。以前にもコラムで紹介しましたが、オーナーチェンジ物件は買わずボロ物件を仕入れて再生しております。その為には、いちいち職人をその都度調達していては話になりません。そのため、大津はメインの職人さんにずっと仕事を渡し続けることで19年度は80%程度は私関連の仕事をしている状況でほぼ専属といっても過言ではないです。

その職人さんは内装職人でしたが、いまは大工、設備、電気などなどなんでもやる職人さんで、前のコラムで紹介した傾きを直したりなど大活躍しております。

この2つと物件仕入れが噛み合ってこその戸建鉄骨渡りです。

 

現在の問題

今年は現時点で7戸購入しましたが、当初の目標12戸はもちろん、昨年の実績の10戸の達成が難しいかもしれません。

実は仕入れが苦戦しております。 なかなかほしい物件がないのと、資金的にもしんどいので、基準がどうしても厳しくなりなかなか基準に合う物件が出てきません。

そのため、今週末現在の物件のリフォームが完了しますが、次の物件が全く目途が立っていません。

そうすると、メインの職人さんに仕事を与えられなくなり、金の切れ目が縁の切れ目となります。

専属の職人を確保している投資家は少ないと思いますが、私は専属職人を抱えていることが賃貸業での大きな競争力になっていると考えており死活問題です。

 

職人確保の重要性

私の本業はサラリーマンでメーカーの営業職をしております。出張も多く、週の半分弱が出張です。 フィリピンやインドなど海外に行くこともあります。

また社員7名を抱える訪問介護の会社のオーナーをしていたり、楽待でコラムを書いていたりとやることが多く、なかなか戸建投資に掛けれる時間は限られています。

しかし、戸建の再生は特にボロからリフォームして貸せるレベルまでにすることはかなり大変です。

そのため、阿吽の呼吸で仕事が出来る職人さんを確保することで効率的に流れ作業でボロ戸建の再生をすることが出来ていることが、片手間で手間が掛かると言われている戸建再生を年複数戸出来ている理由だと思います。

また1人の職人さんがほとんどすべてをやることが出来るため私としては管理の手間がなく大変楽です。

そのため、仕入れる→再生する→貸す(または売る)のPDCAサイクルを高速で回すことが出来ます。多くの方は再生で数カ月掛かるなど躓く方が多いのかなと感じております。私は平均1カ月半程度で再生しております。

したがって、4年で戸建25戸購入しておりますが、それは職人さんの協力が大きかったと実感しております。

 

また最近台風がありましたが、私の戸建も1戸だけ被災しました。瓦が少しズレました。

そういう時にも、私の戸建の工事をしていれば、すぐに別の現場に行ってくれと言えます。

他に大手のハウスメーカーの仕事もされておりますが、そういう仕事に行くとなかなか現場を抜けることが出来ずに私が困りますので、手元に確保しておきたいという気持ちが強いです。

しかし、次の仕事がありません!!

 

職人鉄骨つなぎ戦略

私としては、ハウスメーカーの仕事などに行かれると戸建が壊れた時や新しく仕入れたときなどは困ります。しかし、お願いする仕事がないのです。

そこで、面識がある大家さんに職人さんを紹介しました。

割と仕事があるみたいで、ひとまずは11月いっぱいまでは何とかなりそうです。

またもちろん私の戸建に何かあったときは優先させてもらうと伝えております!

そうすることで、目が届く範囲にいるので、私としては大変安心です。

 

紹介を受けた方はコラムの読者様で、コラムで、その職人さんのマルチな活躍ぶりを知っていてお願いしたいと思われたようです。

なんと和式トイレ→簡易水洗工事では、別の業者の見積よりも10万以上安くなったとのことです。

 

まとめ

不動産投資の中でも、築古戸建=DIY、手間がすごく掛かるのイメージが強いと思いますが、私は専属の職人さんを確保することがサラリーマンの片手間でもそれなりの数を購入出来ている要因です。

よくコラムで気合いがあれば出来ると書くことが多いですが、現実的な話気合だけではどうにもなりません!

(そういうこと書くとウケると思っているだけ)

 

もちろん気合は必要です。

 

しかし、特にサラリーマンの投資家の方は、忙しくなかなか時間が取れないと思います。

どこまで外注するのかは、やれる範囲があると思いますが、効率よく「不動産事業」を拡大出来る仕組み作りが投資規模拡大には特に必要なことかなと感じております。

今回は、前回、前々回はネタコラムでしたので、今回は真面目はコラムにしました。メリハリを大事にしていきます。

 

次回は、いまの職人戦略について、いまのスタイルに行くつくまでの経緯と今後について紹介します。

最後にどうしても言いたいことがあるので、一言だけ言わして頂きます。

 

前回のコラム「楽待コラムニスト検定」では1問だけ明らかに自分から地雷を踏みに行った問題あり、気づいた方も多いと思います! 

誰かツッコんでほしかったのに残念です。

 

ツッコまれたら「そんな意図はなかった」と返事しようと思ってました笑