前回コラムで不動産投資は長期投資なので次世代の視点で見て行こうと話しました。今回は視点を変えて50年以上保有し続けたらどうなるか(地主誕生のお話?)を考えて行きます。

 不動産に投資した場合、その不動産の建物部分は劣化します。家賃収入の減少や修繕費用が発生して利益が減っていき、会計上は償却が進んでいきます。

 

 それではどれぐらい保有し続けるのかと言うと、建物自体としてはメンテナンスをしっかりすれば償却年数よりはずっと長持ちするので、利益バランスさえ許せば、構造にもよるけど築50年程度まではそのままかもしれません。

 50年!結構長い!

 

 現在、所有の物件は築25年程度なので、残りまだ25年ありますが、さて、どうする?

 

 売却するケースは人それぞれでしょうが、自分としては、他にいい投資案件を見つけた場合、所有物件の収支が合わないまたは将来的に合わなくなる場合、相続を含めて個人的な事情でお金が必要な場合ぐらいです。ということで当分は所有です。

 

 このまま、所有し続けるとして、50年近くになったらどうするか?

 

 どうしても相続まで考えてしまいます。次の世代で建替えとか大丈夫かな?それぐらいだったら、大丈夫なようにこちらでやってしまうか?

 

 相続案件の売却でよく聞くのは、大家業を営んでいた旦那さんが亡くなって残った奥さんがサッサと物件を処理したいと不動産屋に持ち込むケース(*_*)。

 

 旦那さんが奥さんに色々と伝えていても、亡くなった後、やっぱり自分も年だし、そこまで不動産のために動くのも大変、子供がすると言っても心配だと言うこと。それも分かります。

 

 ただ建替えを考えれば土地代は要らないわけで、新たに参入するよりは投資効率は高い。

 単純に考えると、例えば自分で新規に土地+建物を表面利回り8%の5,000万円で購入したとして、建替えを3,000万円で行う。もし同条件の家賃収入なら表面利回りは約13%です。

 自分が25年間保有して建替える。それから同じく25年間保有する。この50年間の平均表面利回りは約10.7%です(現在価値などの割引率は考えません。)。

 

 ここからは人によっては次の世代かもですが(医療の発達で100歳以上が当たり前の時代になるかも。)、次の25年後に再建替えをして同条件の表面利回り13%で25年保有なら、約11.3%です。

 これを続けていけば、建物代のみの表面利回り13%に近付きますね。

 

 将来的にも同様の家賃が見込めるなら、一度先祖代々の誰かが思い切って好立地への不動産投資をすれば、このように長期に亘って安定した収入を得る訳です(逆に、投資対象を間違えて建物代だけの表面利回りが納得できないものならば、これはツライ!)。

 

 もし奥さん(または逆で旦那さん、そしてお子さん)がこういった不動産投資の良さを知ったとしても、やっぱり売るのでしょうか?

 

 次回もよろしくお願いします。