前回のコラムの反省

前回のコラム「職人鉄骨繋ぎ戦略」では、ほぼ私の仕事をしかしていない職人への仕事が途切れてしまい困ってしまったので、他の投資家に紹介してなんとか確保しておくという戦略を紹介しました。

よく聞かれる質問があります!

いい職人さんとどうやったら出会えますか?

今回は私の職人への考え方と遍歴を紹介します。

 

築古戸建のリフォームの基本

私は築古の戸建しか買ったことがありません。

今まで25戸購入しており、1戸以外すべてが再生が必要な物件です。

築古戸建で利回りを出せるか出せないかの大きな差は

リフォームに掛かっております!!

初心者で大きな失敗する要因の多くにリフォーム費用が想定以上に掛かりすぎるということがあります。

じゃあどうすればいいのか。

利回りを放棄してオーナーチェンジで買うというのも選択肢だと思います。

しかし、利回り出したいなら自分でやるしかないです。

 

まずはDIYです。 

自分でなるべく労働して経費を浮かせればいいのです。

たまに時給換算とかいう方もいますが、初期にそういうこという方は成功する思考ではないです。 

時給換算と言いますが、その空いた時間時給を稼いでいるならアリでしょうけど、そんな方ばかりじゃないのではと思っているのと、まずは経験値を少しでも積まなければならないと思います!

DIYはセンスもありますし、サラリーマンがやるには限度があると思います。

私は残置物、塗装、掃除ぐらいしか出来ません(´;ω;`) 

ポンコツなためです。昔から苦手で中学校の授業の工作等では、完成に至る前に断念していることが多いです汗

またサラリーマンしながらやるのは納期が掛かります。 

現実的な話として、多くの方は業者に頼むのがベターです。

納期が掛かるということはその分家賃が入らないという意味であり、その分以上に浮くのと高いDIYレベルがあるなら全部自分でやるものありだと思います。

コラムニストのおそまつさんや元銀行員大家はかなりすごいなぁと思いますが、なかなかマネできるもんではないなぁと私は感じてます。

 

業者選定について

外注するときに重要になるのは業者選定です。

色々な業者がいると思います。

 

例えば、●友不動産の新築ぽっくりさん(仮名)とかご存知ではないでしょうか。

安いビルダーなら新築出来るぐらいのお金が掛かりますが、新築同様に綺麗になります。

正直、築古戸建投資で、それをすると

利回りがぽっくりさんになると思います。

 

なるべく小さく良心的な会社に頼むのがベターですが、戸建程度の工事でしたら、地場の工務店でも十分です。

しかし、実際に手を動かすのは職人ですので、工務店が入ると、ぽっくりさんほどではないですが、上乗せがあります。

したがって職人直発注が望ましいです。その場合は基本色々な職人を個別に分離発注になります。

 

職人直発注の大変さ

じゃあ安いから職人直発注がベストなのは理解できると思います。

しかし、結構大変です。

業者と職人の違いは親切さです。業者はこうしましょうかという感じで、提案型で素人でも楽に進めることが出来ます。

しかし、職人直発注の場合、●●をしてくださいと明確に指示をしなければなりません。

何から手を付ければいいのかがわからず、1戸目の時は八方塞がりこのまま俺はだめかもしれないと何百回思いました汗

また大変なのは分離発注です。各工程管理を大家がすることになります。

例えば大工が下地を作り、内装をクロス職人がするといった場合などなどの工程管理が必要になります。

その工程管理が上手くいかないと後工程の職人さんが仕事に入ることが出来ず怒らせてしまったりなどがあります。

 

大津の職人遍歴

1戸目では職人を確保がかなり重要と認識しておりましたので、まずは頑張って探しました。

完全分離発注で職人を4名の方にお願いしました。

塗装、大工、設備、内装です。

しかし、当初の大工の働きがかなり悪く、手を抜く、納期を守らないなどなどかなり問題があり、後工程の内装職人さんが困っておりました。

 

新しい大工を探そうと思ったのですが、内装職人さんは建築学科を卒業しており、若い時はゼネコンで現場監督をしていた方で、一通りの作業の工程は把握しているということと人柄的に信頼できる方だと感じました。

なんと小規模企業共済掛金MAX掛けているなども聞いており、そんなしっかりした職人さんはまずいないと思いました。

そこで、思い切ってその方に大工もお願いしてみることにすると大工さんよりも上手で、工程管理もいらなくなりました!

そこで調子に乗って、給湯器の配管、浴室塗装、バスパネルの設置、屋根の修繕、和式トイレの洋式化、傾きの補修(過去のコラム参照)など色々なことをどんどんお願いしていき、その方に仕事を集約化して専属職人化していきました。

はつり機やサンダーを支給するなどで工具がないということでも逃がさず、なるべくその方に全部やってもらうようにしております。

また実はその職人さんは大家でもあります!

私が儲かっているように見えたようで物件を紹介してほしいと言われており、ちょうどお金がない時に京都で150万円のテラスを紹介しました。

DIY(?)でやっておりますので、200万前半で仕上がっており、5万で私が入居者を客付けしております。 利回り25%超となっております。

借金して自分で頑張って物件探してまではやりたくないそうですが、私の職人確保戦略のために、仕事切らしたとき用にまた時間が掛かりそうな奴を紹介しようかなと思っております。 

その内装職人さんとのファーストコンタクトは大晦日の日にいつこれますかと大津が電話して、1月2日に呼び出したことがあり、

「正月早々で頭おかしいし大丈夫かな」と思ったそうですが、1戸目からのお付き合いが続いており、お互いかなり深い付き合いになっております。

 

まとめ

大津の職人戦略では、専属職人を抱えることで、分離発注をせずに丸投げできますので、効率的に戸建の再生ができます。

そこが年10件でも再生出来る秘訣です。(今年は7戸しか買えてないけど)

しかし、安い職人さんではないです。そこそこ高いです(そういうこというと怒られるけど)。

例えばクロスは平米750円、CFは2000円です。もっと安い方はいると思います。

しかし、私は安く仕上げるよりも普通の職人価格で工務店並に丸投げ出来る仕事をしてくれることに価値を感じております。

その職人さんはハウスメーカーの下請けをしていたそうですが、私の仕事の方が金になるし、色々うるさくないので、私の仕事ばかりをするようになりました。

 

冒頭のどうやったら、いい職人さんがいますかという質問ですが、

 

私はその職人さんはネットで見付けました!

「大津」「クロス」で検索しました。

 

まずは職人さんとたくさん出会ってから、その中で見極めて、自分仕様にレベルアップしてもらうことが大事だと思っております! 

正直、このレベルの職人さんはなかなか市場に放出されることは少ないと思います。

つまり、大家の努力でいい職人さんになってもらうことが大事です!

 

次回は記念すべき100回目になります!

重大発表をしたいと思います。