こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

否コンサル!

私はコンサルは一切やりません。

助けてあげたいと思った人に出来る範囲でアドバイスする程度です。

本コラムを読んでメールで相談しないようお願いいたします。m(__)m

何故なら、

返事はほぼ100%

実践コラム読めよ!!怒

としか言わないような気がするので。汗

誰がお前なんかに相談するか!と思った方は正解です。笑

不動産投資は自分で解決するからやりがいがあり楽しくもあると思うからです。

 

ただ!

今回の相談者のケースは、目ん玉が飛び出そうになったので、思わず現地に行ってしまいました。汗

今日は、そんなお話です。

 

構成は、

1.相談(報告)内容

2.本件の問題点

3.現地に行ってみて

4.漏水の原理原則を抑える

5.結果どうなるか?

以上で書いて参ります。

 

1.相談(報告)内容

この方は以前に一度相談を受けてから、定期的に報告メールを下さることがあるのですが、今回も、そんな感じで報告メールが来ました。

※内容は少し変えています。

要点をかい摘むと、

①物件は築10年木造単身アパート

②10月頭に2階より漏水発生1階被害

③2部屋で原状復帰に600万円かかる

火災保険もある持出しになりそう

といった感じでした。

 

このメール見たときはマジで、

目ん玉飛び出るかと思いました!汗

 

気になる点満載だったので、予定が結構詰まってましたが、1時間くらいなら見れそうだったので見に行ってあげることにしました。

 

相談者の方も本当は不安で相談したかったのかも知れませんが、

僕が、クレクレ君を好きじゃないのを知っているからか、

来て欲しいとは一切言いませんし、どうしたらよいか?も一切聞きませんでした。

 

2.本件の問題点

本件の問題点は、大きく分けて四点、上で挙げた内容になってきます。

①物件は築10年木造単身アパート

⇒築10年のアパートで漏水⇒やべえ物件の可能性があること⇒本件の解決も先決だが、これから別の箇所でも起きる恐れが高いこと。

 

②10月頭に2階より漏水発生1階被害

⇒単純な上階からの漏水事故にも関わらず、自己発生から2週間が経過しても、解決の目途までが立っていないこと。

ただし、

ちょうど2週間経過している点は良く

事故後乾燥期間を経た状態を確認出来る

ことになるので、私が一回行けば、ほぼ解決策は分かるだろうとは思いました。

 

③2部屋で原状復帰に600万円かかる

⇒言うまでもなく、これが一番の問題点ですね。。。

2階建て単身アパートの上階からの普通の漏水事故。

2階1階ともに入居者ありの状態につき事故発生から発見までの時間は短いのに?

管理会社から届いたその原状回復費用は

600万円!?

怪しい匂いがプンプンしません?(-_-;)

 

火災保険もある持出しになりそう

⇒金額は伏せますが、管理会社は漏水事故のデータも揃っているので、火災保険会社との交渉には強いところも多いとは思います。

でも、なんで

持出しの可能性???

管理会社の思惑が透け透けです。。。

 

3.現地に行ってみて

まずは相談者は、排水からの漏水だったと言っていましたが、

漏水事故では

被害の拡大を抑える為

排水系統

給水系統

かを見分ける作業はかなり重要になります。

 

私は、被害の状況を見て、恐らく給水管からの漏れだと思うと言いましたが、原因はやはり給水管でした。管理委託なら大体管理会社が対応するのですが、担当者によっては、そのスピードもまちまちでしょうから、管理委託であっても、対応内容を報告メールをもらい、判断し、指示が出来る知識は持っていて損はないかとも思います。

当たり前のことですが、

給水系統の漏水の場合、対象箇所の水を使わない状態で、

元栓を閉める⇒メーターが止まる

元栓を開ける⇒メーターがまわる

わけですが、

この

メーターがまわるスピードも重要

です。

銅管、鉄管のピンホールの漏水なら穴が小さければメーターもゆっくりまわりますが、

配管破裂

配管が外れた

場合は、

メーターはクルクルまわります!汗

従って、

①元栓を閉めて被害の拡大を防ぎ

②住人の仮住まいを提供することが次に

なります。

同時進行で、

②浸水をふき取り・排水作業

その後で、

③漏水箇所の調査

ですね。

 

排水系統の場合は、

・匂いや色

・配管が給水管より下にあるので、漏水箇所やパイプスペースの漏水

・排水時にしか漏水しないこと

などから判定することになるかと思います。

 

話戻り、現地確認をしましたが、

漏水から2週間が経過しより状況が把握しやすかったですが、

発見が早く

木部の膨張もない

木部腐食もない

カビもほぼない

電気関係も全て無事

給水系統漏水事故における、

最も軽い被害

に見えました。

 

これで原状回復費用600万円??

その業者はだれの業者?

管理会社にバックマージンが入る業者

です。

※前回のコラムはここからも来ているのでした。。。汗

 

相談者は漏水経験もなければ、その原状回復の程度も分からない。

 

そういう構図ですね?

投資は自己責任。大家は経営。

そんなことはわかっていますが、

私はただただ悲しいです!(; ・`д・´)

 

ちなみに、少しまえに私が経験したもっとひどい漏水事故。退去後にかかる費用も出てくるとは思いますが、居住者がなっとくする原状回復費用で約30万円ちょいでした。将来の追加を見込んでも1本超えないでしょう。。。

それよりもずっと被害は軽いです。

 

4.漏水の原理原則を抑える

漏水でも、本件のように、

含水がほぼない

ような軽症と、

木部に含水し膨張腐食カビなどの重症

があります。

また、電気関係は私は念のため、漏水チェックを入れます。

 

管理会社、リフォーム業者の言われるがままに原状回復していたら、

築古になれば高利回大家でも破綻します

 

しっかり原理原則を抑えておきたいところなので、私は、漏水の度に、必ず、原因究明と解決方法を色々と模索します。

 

5.結果どうなるか?

本件では、金額は言いませんが、かなりの焼け太りになるでしょう。

ただ、

築10年で漏水するようなやべえ物件

であることを考えると、それに備えておくべきだと思います。

また、詳しくは今回書きませんが、

保険会社においても

設備による漏水事故の扱いは、天災による事故の扱いと全く別物であり、保険が下りたからよかったよかっただけでもありませんし、私は、一部グレーを通り越したような保険申請をしている大家さんがいることも知っていますが、決しておススメしません

 

保険事由にあたる事故への一番の対策は火災保険でガッポリすることではなく、

如何に!

被害を最小に抑えるか

     と

復旧に無駄なお金をかけないか

であることは不変だと思ってもいます。

 

そして、相談者のような方が他にも一杯いるのかも知れないと思うと、

利回り10%だ13%だのではなくて、

もっともっと根本的なことを学ぶべき

だと改めて思ったのでした。

 

一日も早く、復旧して、入居者さんがいつもの生活に戻り、退去した部屋が埋まることを願っています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。