こんにちは!おまわりです!

秋の繁忙期に入りました!
皆さんの物件の入居問い合わせもだんだん増えてきていませんでしょうか?

今回は最近では身近になった保証会社について書きたいと思います。

まず簡単な保証会社の概要から。
不動産業界では家賃保証会社というと、2つに分類されます。

・空室でも家賃を保証します!

という家賃保証(サブリース)と、

・入居者が滞納しても家賃を立て替えます!

という家賃保証(家賃債務保証)があります。

得意分野は後者の滞納時等の家賃保証の方ですので、今回はこちらのお話になります。

最近では保証会社は当たり前になりつつありますよね。
そんな保証会社。
皆さんはどうお考えでしょうか。

家賃保証が付いてれば、入居者の家賃保証会社はどこでもいいや。
私も不動産投資を始めた当初は、自分の物件の入居者の保証会社についてはそんなふうに考えていました。

ですが、この保証業界。
まだ保証会社の仕組みが出来上がってたったの24年。
全国で約150近い会社が乱立しているのに、ちゃんとした業界ルールが制定されていない業界だったんです。
今思えば、よーくよーく考えて業者選びをしないといけない業界だったんです!

つい最近それに気付きました(笑)

そんな業界だったのですが、今では家賃債務保証業社は国土交通省管轄の下、平成29年の10月から家賃債務保証業社登録制度が始まりやっと体系を成す業界に成長したわけです。

前置きが長くなりましたか、ここからが本題です。

皆さん保証会社利用時に、管理会社や客付け業者さんに保証会社の選定を丸投げしていませんか?
来年からは間違いなく、保証会社はオーナーの皆さんが管理会社や客付け会社と協議、選定しなくてはいけない時代になっていきます。

なぜか!
それは来年4月に120年ぶりの民法改正があるからです!

民法改正で賃貸がどう変わるかすごーく簡単に言うと、今までよりはるかに連帯保証人が取りづらくなります。
(詳細は次回の記事で書きます)

これによって賃貸借契約を結ぶ際に、ほぼほぼ保証会社を使わざるを得なくなります。

なので、皆さんがご所有の物件で家賃滞納やトラブルがあった際だけでなく、賃貸借契約時にも保証会社と関わり合いを持つ事が増えていきます。
(これも奥が深いので詳細はまた別の記事で書きます)

そんな保証会社ですが大きく分けて、2つに分類できます。

〜保証会社分類〜

・信販系
・独自審査系

この2分類です。

まずは信販系からですが、クレジットカードなどを用いた個人信用情報を元に審査基準を設けている会社がこれに当たります。

個人信用情報基準なので審査が厳しくなりがちです。

続いて独自審査系ですが、こちらは会社独自でデータベースと審査基準を持っていて、信用情報ではなく独自の審査基準を設けている点が特徴です。

信用情報を使わないので、傾向として承認率が高めになります。

★この審査承認率が実は肝心なんです!

皆さんがご所有の物件のエリア、築年数、家賃価格帯。これによってターゲットとなる入居者層は全く変わってきます。

これと同じで、その物件に最もマッチする入居者に合わせた審査基準を持つ保証会社を選定しなくてはなりません。

トラブル回避には管理会社や客付け会社さんの入居審査も大切ですが、保証会社のような第三者審査も大切です。

例えば地域最安値で募集をしている物件や競争力が低い物件のオーナーさんは、厳しい審査基準の会社を選んでばかりではいられません。

その場合、ある程度審査の承認率が高めの保証会社も選択肢にないといけません。

逆の場合も然りです。
高い家賃の物件に、属性が悪い方の入居申し込みが入り、審査が普通に通るのも後々いろんな面で問題です。

ただ、審査が厳しすぎてちょっとでもマイナス要素があるだけで入居を断っていたら、そもそも入居って話になりません。
客付会社の営業さんからすると、案内して今1番気にするのって保証会社の審査が通るかどうか
なんです。

だから保証会社の選定基準は審査が厳しいから良いという訳ではないのです。

このバランス感覚をオーナーがどう考え、見極め、判断するかが大切です。

保証会社を選定していく力がこれからはオーナーには求められていきます。

まとめますと、

・自身で所有されている物件のエリア、築年数、賃料帯、ターゲットとなる入居者層の属性に適した保証会社はどの会社なのかを見極める。

・自分の物件に利用する保証会社の選定、優先順位を管理会社、客付け会社と協議

・保証のジャンルは比較的新しい分野なのでもっと勉強!!

する事が大切です。

長文になりましたが、今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
もっと詳しく内容や私の投資手法については、次回以降のコラムで記述していきたいと思います。

宜しくお願い致します。

敬礼!!