前回の反省

前回のコラム「不動産投資を始めて4年が経ちました」では、11月で4年経過したことを紹介いたしました。

今後も、濃厚な不動産投資ライフを読者の皆様と共に鉄骨渡りで送っていきたいです!

 

またアダルトなコラムニストにならないと、鉄骨渡りが出来なくなりそうです。

しばらくはアダルトな人間の皮を被っていきたいと思います。

健やかで美しい男を目指して、家を買い続けたいです。

 

今回はそんなアダルトな大津が、9月のコラムの続編を紹介します。

テーマは高齢者宅食のテナントの現在です!

 

9月のコラムのおさらい

以前のコラムから2か月経過しておりおさらいしたいと思います。

私の所有する戸建を高齢者向け宅配弁当事業にテナントとして貸しております。

経営者は真向いの戸建に賃貸で住まれており、そのため、私の家が出た時にすぐに便利ということでリフォーム中に借りて頂けました。

2月から入居しておりますが、経営危機にあります。

ようやく黒字化した状況ですが、経営者(60歳の女性)方が生活出来る状況ではなく、自己資金も乏しく、サラ金や親戚から摘まみまくっている状況で万歳寸前でした。

このままでは退去につながり、困ります。

そこで、知り合いの資金的に余裕があるメガ大家を紹介し、事業買収をお願いしましたが、話がまとまらずひとまず泳がしたということを伝えました。

また隠し玉があるということも紹介しております。

いまの状況について紹介したいと思います。

 

隠し玉について

実は経営者の旦那様は、半島を所有しております。

原野商法的な感じです。

原野商法について、連載コラムでも紹介しております。

昔に1,000万をその方が金を貸したときに、東海地方の半島(6,000坪)を借金の返済の代わりに入手しております。

当時は、セントレア空港が出来るから土砂の搬入先になりぼろ儲け出来るから安心して金を貸してほしいと言われてドロンされたようです。

よくありそうな話です。

なんとその土地を売却に動いており、複数の会社が来ているとおっしゃってり、太陽光発電の会社や政府関連の防災関連事業などでの買収で6千万円程度で購入してもらえる可能性があるとおっしゃっておりました。

かなり怪しいと思いましたが、なんと、名刺を見せてもらうとそれなりに大きい会社の役職者の名刺があり、現地調査後などもして前向きに検討しているということでした。

その為、隠し玉が炸裂する可能性もあるかなと感じておりました。

しかし、案の定不発に終わりました。

その結果、資金がショートして、あべしが確定しました!

 

退去になるのか。

宅食は完全撤退が決定し、別の職場で働くとのことです。

そうなると、宅食事業用でテナントとして借りている大津の戸建は退去が確定しそうです。

しかし、大津は退去させないように説得しました。

経営者の家族は、真向いの戸建に月10万円で賃貸で借りております。

しかし、現在の状況では家賃の支払いが厳しいと思われます。

また私のテナント用戸建の家賃(税込57,000円)も当然払えません。

 

そんな状況で私は、いまは厳しいし、家賃のことは気にしなくていいので、生活もあるだろうから、私の戸建に家族で住めばいいと暖かい言葉をかけて何とか賃貸を継続しました。

当初は親戚の家に移住を検討していたようで危なかったです。

 

大津の考え

読者の方は、家賃払えなそうな奴を入れておいて大丈夫かという意見があると思います。

家賃を払えない不良入居者を放置するほど、甘い男ではありません。

私の座右の銘は

「金は命よりも重い」

です!

 

では、なんで一家をわざわざ私の物件に移住させたのか。色々理由があります。

 

1.家賃の滞納リスクはない

実は保証会社に入っています。暖かい言葉をかけておりますが、その背景は回収できることにあります。

情報取得後、保証会社へ代位弁済依頼書をFAXしております。

しかし、心配なこともあります。

私は家賃保証会社の代理店をしており、その会社での契約になります。

不良入居者ばかりを押し付けていると私の紹介案件の審査が厳しくなる懸念がありますが、目先の金を優先すべきという判断です。

最悪、保証会社はほかでもなんとかなると思います。

 

2.家賃が高い

テナントで貸していますので、消費税が10%貰えます。

それはなんとしても死守したいです。退去したらその家賃で貸すことは難しいです。

また私は免税業者ですので、消費税納税義務はない(還付もないけど)です。

 

2.リフォーム費用が掛かる

もともとキッチンがなしで貸しております。業務用のキッチンを入れるということでしたので、そのままで貸せました。

もし退去したら、キッチンを入れるなど費用が掛かります。

 

これらの理由から死守したいと思っておりました。

 

まとめ

大家の使命は満室経営です。

少しでも高い家賃で長く貸すことが大事だと思っております。

 

今回のケースでは、入居者と適切なコミュニケーションを取り、なんとか退去を食い止めました。

 

しかし、10月末でトラブルが原因で退去につながってしまい、反省しております。

次回は退去につながってしまった失敗談を紹介したいと思います。