こんにちは。

先日の日経新聞に、レオパレスの10月度の入居率が9年振りに80%を割り、79.49%だったと言う衝撃的な記事が載っていました。

 

ついに、ここまで来てしまいました。

なぜなら、入居率80%は、サブリ-ス事業の損益分岐点だからです。

入居率80%を切ると利益どころか、オ-ナ-に支払う家賃を業者側が持ち出して負担することになります。

実際、入居率の算出方法に決まりはありませんので、ハウスメーカーが独自に算出しています。

と言うことは、本当はもっと入居率は低い可能が高いですね。

 

新築がバンバン建っている時期なら、新築の利益から、多少の補填は出来るかもしれませんが、現状は、新築は、ほぼゼロです。

私の当初の考えでは、アパート管理が主力事業なので、物件のストックビジネスで当面は利益が確保できると思っていました。

なんと言っても管理戸数は、57万戸ですから、入居率さえ高ければ、利益はでます。逆に入居率が低いと持ち出しになり、管理戸数の多さが仇となります。

しかし、あっという間に入居率が80%を切ったことには驚きました。

理由としては、物件調査と改修工事のために、入居募集をストップしたためとしていますが、実際には、風評で入居が決まらない現状がありそうです。

不備のある物件が多過ぎて、工事が追いつかないのが現実です。

知り合いの仲介不動産屋さんも、後からクレームになるから客付けはしていないと言っていました。

レオパレスは、かなり前から投資不動産やホテルを売却したりして、現金化していましたが、なかなか追いつかないようですね。

 

先程は、さらっと流してしまいましたが、サブリ-スの損益分岐点は、80%という点です。

通常のサブリ-スは、90%で保証することが多いように思います。

フルパッケ-ジなどと言って、85%保証もあるようですが…。

確か、当初は、レオパレスも満室家賃の90%が保証家賃になっていると思いますので、損益分岐点は、90%では?と思う人も多いと思います。

しかし、損益分岐点は、80%なのです。

残りの10%は、管理費や更新料、工事などの利益と言ったところでしょうか。

これが『サブリ-スは、儲からないからやるな』と言われる所以でしょう。

満室でも、80%の家賃収入しかないと考えれば、儲かりませんね。

 

一気に入居率を挽回する以外に、起死回生の策はありません。

最近は、テレビCMもさっぱり見なくなりましたが…。

どんな入居促進キャンペーンを打ち出してくるのか、注目していきたいと思います。