これまでの家賃収入。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、たくさんのコメントを頂き嬉しかったです。1300回記念でコラムを書き始めた5年半前のことを振り返った内容でしたが、思い返すと あっという間のようでもあり、いろいろあった気もします。ただ、5年半でこんなにも変化があったという事実を数字で見て自分も少し驚きました。

 

ということで、今回は全期間を振り返ってみようと思います。ちょっと気になったので突然の回顧企画です(笑)

 

『今までに得た家賃収入は合計でいくらだったのかな?』

という単純な疑問を計算してみます。

 

計算してみる。

ということで、どんどん計算していきます。

 

■1棟目

最初の頃は年間530万円くらいの家賃収入(満室時)でしたが、徐々に減っていき今では年間450万円くらいになっています。空室率は5%以下で推移しています。

18年間合計での累計家賃収入は約8400万円

 

■2棟目

最初の頃は年間460万円くらいの家賃収入(満室時)でしたが、徐々に減っていき今では年間300万円くらいになっています。空室率は5%以下で推移しています。

14年間の合計での累計家賃収入は約5000万円

 

■3棟目

最初の頃は年間330万円くらいの家賃収入(満室時)でしたが、徐々に減っていき今では年間290万円くらいになっています。空室率は5%以下で推移しています。

11年間合計での累計家賃収入は約3200万円

 

■4棟目

最初の頃は年間540万円くらいの家賃収入(満室時)でしたが、徐々に減っていき今では年間500万円くらいになっています。空室率は5%以下で推移しています。

7年間合計での累計家賃収入は約3500万円

 

■5棟目

最初の頃と変わらず、今でも年間930万円くらいの家賃収入(満室時)です。空室率は5%以下で推移しています。

6.5年間合計での累計家賃収入は約5800万円

 

■6棟目

最初の頃と変わらず、今でも年間380万円くらいの家賃収入(満室時)です。購入してから、ほぼ満室です。

4年間合計での累計家賃収入は約1500万円

 

■7棟目

最初の頃と変わらず、今でも年間280万円くらいの家賃収入(満室時)です。購入してから、ほぼ満室です。。

1年間合計での累計家賃収入は約280万円

 

 

以上が7棟の家賃収入累計額です。これらを合計すると、、、

 

7棟の合計:2億7700万円

 

となりました。約3億円です。というか、来年には3億円を超えるということですね(驚)。18年間の家賃収入も累計するとスゴイ額になるものです。収益を生まない資産を買ったのであれば得られない額です。不動産投資の場合は、現物資産を買っているのに入居者さんから収入も入ってくるというメリットが良く語られます。それが数字になって表れてますね。

これがあるから、それを原資として融資の返済ができます。そのおかげで不動産投資は成り立っているわけです。まぁ、18年間コツコツと満室に近い運営を続けてきた成果でもありますが、こうして足し算をしてみると感慨深いものもあります。あらためて感じる不動産投資の凄さの源という感じです。

 

 

実際は、ここから経費として20%くらい支払っていきます。その残りの金額から減価償却費を引いた部分に税金がかかります。まぁ、ざっくりと計算すれば18年累計利益(税引後)は1億円台後半くらいでしょうか。

(よく質問されるので書いておくと、節税対策としては名義の分散や法人活用を実施しています。1人の個人名義でやったら税金がヤバイことになるとは思いますが・・・今のところは、なんとか税理士さんと相談して頑張って それなりの税率に抑えられています。)

 

あとは、買った金額から現状の価値が上回っている部分が含み益と言えるかもしれませんが、、、そこは見ないことにします。ただの運なので。

 

 

18年くらい、コツコツと自己資金も突っ込み続けてきた結果です。あまり賢い投資手法ではなかったと思いますが、それでも地主でも何でもない一般人が億を語ることができるくらいには到達できたのは不動産投資のおかげです。そして、ここから先の拡大は以前より楽にできそうです。

 

必要なのは。

簡単そうに書いてきましたが、18年間を継続して満室に近い運営をしてきたからこその数字でもあります。

 

『今後の日本で、その物件を買った立地で長期間の満室経営はできるのか?』

そこが微妙な立地で購入している場合は注意が必要です。

 

・衰退していきそうな立地
・工場や大学が撤退したら厳しいと予測される立地
・新築アパートが乱立している立地
・新築アパートが乱立する余地のある立地

など、長期間の安定運営に不安がある立地の不動産投資の場合は慎重に事前シミュレーションをしてください。いろいろなストレスをかけても資金繰りが大丈夫か、利益が出るかを計算してから決断して欲しいと思います。パッと見で良さそうな物件でも、購入したら長期戦ですから。

 

おまけ(利回りについて)

私は、あまり利回り重視で買っているわけではないのですが、、、それでも、それなりに重要な指標だとも思います。なので、ちょっと脱線して追記しておきます。

(当然、利回りだけじゃ物件の価値は測れないので、、、この先の内容は、あくまで目安だと捉えて読んでください)

 

私が買ってきた物件は表面利回りで10%~14%くらいとなります。『20年間の賃貸需要なら自信が持てる立地だな』と思えるくらいのエリアで中古アパートを買うなら、このくらいの利回りでも大丈夫だと思います。逆に言えば、そうでないなら高い表面利回りが必要だということでもあります。

 

言い換えるなら、この先10年の賃貸需要くらいしか安心できないような立地なら、もっと早期に投下資金を回収する必要があるということです。その立地のポテンシャルによって必要な利回りは違います

私の場合は東京近郊を主戦場としているので、こんな感じの利回りだったということです。

 

以上、これまでの累計家賃収入でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。