築年数と家賃。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、18年間の家賃収入の累計を計算してみました。結果は約3億円と積み重ねを実感できる金額となりました。たまには、こんな計算もモチベーションが上がっていいですね(笑)

 

その計算の過程で、購入当初の年間家賃収入と現在の家賃収入の金額が出てきました。当然、築十年台で購入した物件が築三十年近くになっているわけですから下がっています。そのことに着目して今回のコラムを書こうと思っていたら、2名の方からコメントがありました。やっぱり、不動産投資家となると鋭いです。当然のように、そこの数字は気になるんですね。

 

ちょっと詐欺っぽい会社だとシミュレーション資料や収支表に載っている家賃が永遠に同じだったりします。30年保証のサブリースなんかでも、そんなのが問題になりましたよね・・・。あんなに大手でも物件を売りたい営業さんはしっかりとした説明はしないものなんでしょう。特に歩合制の営業さんだと何が何でも売りたいでしょうから、、、。

そんなことに騙されないようにするためにも、築年数が経つごとに家賃がどのくらい下がっていくのかの事例として計算してみたいと思います。

 

家賃の下落率を計算してみる。

ということで、どんどん計算していきます。

 

■1棟目

当初の年間家賃収入:530万円
現在の年間家賃収入:450万円

 

18年間で80万円の下落となった。

↓↓↓

1年あたりに換算すると4.4万円の下落
1年あたりの下落率は0.84%

 

■2棟目

当初の年間家賃収入:460万円
現在の年間家賃収入:300万円

 

14年間で160万円の下落となった。

↓↓↓

1年あたりに換算すると11.4万円の下落
1年あたりの下落率は2.48%

 

■3棟目

当初の年間家賃収入:330万円
現在の年間家賃収入:290万円

 

11年間で40万円の下落となった。

↓↓↓

1年あたりに換算すると3.6万円の下落
1年あたりの下落率は1.10%

 

■4棟目

当初の年間家賃収入:540万円
現在の年間家賃収入:500万円

 

7年間で40万円の下落となった。

↓↓↓

1年あたりに換算すると5.7万円の下落
1年あたりの下落率は1.06%

 

■5棟目

当初の年間家賃収入:930万円
現在の年間家賃収入:930万円

 

6.5年間での下落なし。

↓↓↓

1年あたりの下落率は0%

 

■6棟目

当初の年間家賃収入:380万円
現在の年間家賃収入:380万円

 

4年間での下落なし。

↓↓↓

1年あたりの下落率は0%

 

■7棟目

当初の年間家賃収入:280万円
現在の年間家賃収入:280万円

 

1年間での下落なし。

↓↓↓

1年あたりの下落率は0%

 

 

以上のような結果となりました。

 

7棟延べ61.5年間)での平均を出してみると、、、

1年あたりの下落率は1.13%という結果になりました。簡易的なザックリ計算ですが。

 

 

年間1%の下落率を仮に見込むシミュレーションが多いですよね。私もExcelで自分で仮に収支表を作るときは、そのくらいの数字を入れることも多いです。

今回計算してみると、だいたいニアな数字が出てきました。概ね正しい感覚なのかもしれませんね。私のデータだけじゃ母集団が足りな過ぎて結論は出せませんが(笑)

 

ただ、実際に見て分かる通り、、、物件ごとにバラツキがあります。2棟目なんて酷い数字になっていますから(泣) でも、5棟目のように下落しない物件もあります。このあたりは、購入した時の家賃が『ふかしてある』ものなのか、『相場通り(もしくは相場よりも安い)』ものなのかによっても違ってきます。

 

それらをゴッチャにして、ならしたときの平均値が1%くらいになるということですね。ですから、相場よりも高い家賃帯だと思えば1%の下落率で行ったシミュレーションでは足りないということですね。

 

以上、家賃の下落率でした。あなたが感覚をつかむための参考資料になっていたら幸いです。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。