前回の反省

前回のコラム「高齢者宅食テナントのあべし」では、私の所有する高齢者宅食のテナントの入居者が事業失敗によりあべしになりました。

このままでは、退去につながるので、大津があべしされてしまいます。

そこで、もともとの自宅(賃料10万円)からテナントとして借りている私の戸建(賃料57,000円)へ引っ越させることでなんとか退去を食い止めることが出来ました、

大家の使命は満室経営です。

利回りが何パーセントあろうと、入居者がいなければ絵に描いた餅になります!

 

特に築古高利回りで失敗するパターンの大きな原因だと思います。

大津が所有する戸建は45組向けですので、競争力が強い訳でありません!!

 

したがって、一度掴んだ入居者を退去させないことが要となります!

 

前回コラムで退去につながってしまった失敗があると紹介しましたが、今回はその失敗を紹介します!

 

まず退去につながった戸建のスペックを紹介します。

 

退去された戸建スペック

場所:滋賀県大津市 新快速停車駅徒歩25分 前道がなかなかの坂道 

   メインの国道近くで、スーパーコンビニ徒歩圏

購入時期:2017年3月

総投資額:385万円

(購入価格:340万円、諸費用40万円、リフォーム5万円畳表替えのみ)

※内装は購入の2年前に手を入れており、そこそこ綺麗でした。

間取り 5DK 

築年数 38年(購入時)

土地面積 30坪

駐車場 普通車1台 カーポート付き

路線価 700万円程度 前道の坂が厳しいので、実勢土地価格は500万強?

融資:帝愛銀行(仮名)4.9%20年 320万円 19年10月末時点残債293万円

賃貸期間:2017年5月~2019年10月

賃料 65,000円

返済 20,943円

CF  44,057円(CF比率67.7%)

表面利回り 20.2% 実質19%程度(固定資産税と火災保険を引いた場合) 

 

前道の坂が厳しいという弱点がありますが、閑静な場所で生活も便利な場所で駐車場普通車がいけ、高利回りが出てますので、悪くない投資だと思っておりました。

またこの物件は初めて2年目に購入しており、初期の物件です。

その為、当初の高い金利でしか借りれなかったため、4.9%です(´;ω;`)

ただし返済期間が長くCFが出ますのでそこからのキャッシュをもとに鉄骨渡りで拡大してきました。

7年住んでもらえれば、金利を含めても全部回収できますので、そこまで粘りたいと思っておりましたが、トラブルがあり退去につながりました。

その失敗談を紹介します。

 

入居者と退去の原因

入居者は単身の中年男性です。どうやか神経質な方みたいで騒音などを気にされること、荷物が多いことから私の戸建を気に入ったみたいです。

勤務地も近く割と気に入ってたみたいです。

法人契約であり、家賃も遅れることなく確実に振込があり、今までトラブルもなく、優良物件でした。

 

しかし、9月半ばに電話がありました。

スズメバチが大量発生しているとのことでした!!

 

しかし、ハチの駆除業者など知りません汗

 

そこでとりあえず、いつもの職人さん(前紹介した方とは別)を派遣しました。

その方は70前の高齢の方で私の戸建の入居者です。設備と大工工事が出来ます。

以前紹介したベランダの補修をした方です。

家賃滞納気味なので仕事をあげたいということと出来ると言っていたので、突撃してもらいました。 

1階と2階の間の屋根裏にスズメバチの巣が出来てしまったようです。

 

スズメバチ駆除作戦

その職人さんは、屋根裏にあるため巣の場所の特定が出来ず、穴を塞いで死滅させる作戦に出ました。

 

その作戦はポピュラーな方法みたいですが、戻ろうとするハチが家の周りをうろつく、屋根裏でものすごい羽根音がすること、まだ塞ぎきれていない穴があることなどでクレームになりました。

そこで再度塞ぐことで何とか死滅させることが出来ました。

 

これで解決したのですが、入居者は私がハチの専門業者を呼ばずに建設関係の職人を呼び対応させたこと、塞ぎ漏れがあったことからまだハチがいるに違いないから専門業者を呼べというクレームといま家に住まずにホテルに居住しているので、ホテル代金の請求がありました。

 

大津の対応とその後

私自身も何回か行ったのと、職人さんもその後もサービスで確認してもらい、いないことを確認しており、専門業者を呼ぶことは謝絶しました。

もちろんホテル代の支払いも拒否しました。

 

ハチの駆除について判例などを調べると入居者側にも管理義務があるという考えもあり、入居者負担で対応するケースもあるなど大家側に責任がないという考えられる場合も多く、あくまで、ハチの駆除は入居者サービスとしての対応であるという考えがあり、必要以上にやる必要がないという考えがあったためです。

その結果、トラブルとなり、安心して住めないので、退去するということにつながってしまいました。

退去するときに、向こうがまだハチがいるので、ということで先方負担で専門業者を呼んでおりましたが、ハチは死滅していることが確認出来ました。

職人さんは頑張ってくれたと思います。

 

反省点について

今回の反省点は

初動で専門業者を呼ばなかったことです。

 

自主管理ですので、いつもの人を呼ぶのが楽です。

ハチの駆除経験はほとんどないけど出来るっていっているから、なんとかなるだろうと思って呼びました!

実際駆除してもらえて大変助かりました。

しかし、複数回出動となり、入居者に不信感を与えて退去につながったこと、費用も合計4万5千円掛かったことなどが良くなかったと反省しております。

 

また市によっては市が無償で駆除をしてくれるところもあるみたいです。

しかし、大津市にはそういうのがありません。

 

もし読者皆さんでハチ問題が起きた際はまずお住いの自治体で探してみてください。

自治体でやってもらえない場合は、専門業者を探しましょう。

私のように全然関係ない職人をぶち込むのはよくないです。

特に職人さんのネットワークがある自主管理の大家さんが陥りやすい失敗かなと感じております。

 

まとめ

私が戸建を好む大きな理由は高利回りと低い退去率です。

 

退去は金と手間が掛かります。

今回はトイレを丸ごと交換(なんかレバーが固いため)を追加でします。また先週と先々週に掛けて、草刈り、掃除、塗装をコラムの読者の方々と丸4日行いました。

お手伝いありがとうございました。

またプロパンガス会社も切り替えて、給湯器・混合水洗・カラン・シャワーなどを替えて貰います。

 

この戸建は550万での売り(金利が高いので新しい奴と入れ替えたい)と65,000円での賃貸の両面で動いています。

退去はたいへんです!!

 

アダルト大津(前回のコラム参照)ですので、なかなか出さない大家を目指して、卓越したDIYスキル通称

「ゴットフィンガー」を持つカリスマ大家の

加藤鷲氏に弟子入りしたいと思います。