こんにちは。朱雀零細開発です。

 

今回は保有物件の話ではなく、私が3年半前に楽待にIDを登録し、
初めて紹介してもらった物件についてのお話です。

 

当時の私は土地から新築という発想もなく、不動産の知識もほとんど無く、
超ドミナント戦略で、自転車で行ける距離の物件だけを見ていました。

物件種別は1棟ものであれば新築、中古、木造、RC、
分け隔てなくチェックしていました。

 

そんな中で目に付いたのが、ある完成目前の木造の新築アパートでした。

 

物件スペック

利回りは8%台後半だったと思います。
すでに価格が高騰していた2016年にあって、
なかなか良い値段だったのではないでしょうか。

 

今思えばこの物件、立地が非常に悪く、旗竿地の上、
駅からかなり離れているのでバス便のみ、
周辺にスーパーなど商業施設が無いという悪条件だったので
高利回りだったのでしょう。

 

しかし、この物件に限ればその立地の悪さが
逆に良い方向に作用していたのかもしれません。

アパートから徒歩圏内に大学があり、
当然その大学も駅からかなり離れているため、
学生は近所のアパートに住まざるを得ません

そういう理由もあってか、このアパート、
完成前に申し込みで満室でした。

 

物件見学

楽待から仲介業者に問い合わせを行い、資料請求と現地確認を希望しました。

 

仲介不動産会社も私の自宅から徒歩10分程度の場所にありました。

 

残念ながら、私が問い合わせた時点ですでに先着の人がいて、融資の事前審査に進んでいるということで、見学のみという形になりました。

 

仲介業者いわく、先着の人はセミプロの方とのこと。
セミプロって何だよって感じですが(^^;

 

ちなみにこの物件、価格が安すぎるということで
仲介不動産会社の中でも騒然となっていたようです。

 

仲介業者に案内してもらい現地確認。

学生向けワンルームですが今風にバストイレは別。大型ロフト付き。

さすがに新築でまだ誰も入居していないだけあって、室内も非常にきれい。

私が住みたくなった記憶があります(笑)

 

スマホで撮影:室内の様子

 

まだ入居が始まっておらず、全部屋空室だったので、
一通り見せてもらって見学終了。

とても残念でしたが先着がいるので買い付けは行わず
帰路につきました。

 

その帰り道で、仲介業者の方が言った衝撃の言葉が今でも心に残っています。

 

もし仲介業者の方がこの物件を買ったら・・・

仲介「私なら10年で完済して売却します!」

朱雀「(え???10年ローンじゃほとんど手残り無いのでは?
せっかくアパート買ったのに、たった10年で手放してしまうの?????)」

 

当時、仲介の方が言ったことは全くの意味不明でした。
家賃収入を得続けることが不動産投資の最大の目的だと思っていたからです。

しかし、今では少し理解できます。

 

目的が投資である以上、物件を持つ前から出口を考えておくべきでした。

 

物件を良い状態に保つ、すなわち高い家賃収入と、建物の品質を維持した上で、
高値売却しローン残債との差額で大きな利益を得るというのが
不動産投資における最も大きな成功と言えるのではないでしょうか。

 

そういった観点で見ると、新築木造アパートは劣化が早く
次の所有者が長期融資を受けられ、高値で取引できるのは
10年がタイムリミットなのかもしれません。

高稼働を保つ理由になっている大学もいつ移転になるか分かりません。

まとめ

はじめての物件見学では、不動産投資で重要になる立地条件や出口戦略など
学ぶべきことが多くあったはずでした。

しかし、当時の私はよく理解できず、この後購入した1棟目の木造アパートは立地も出口戦略も全く考えていませんでした。

 

購入前からいつどういう条件で売却できるかを考えるようになったのは、
2棟目(1回目の土地から新築)からです。

 

当時は意味不明だった「10年で完済して売却」は、
完済の部分はまだ完全には納得できませんが、
売却の方は理解できるようになりました。

 

ちなみに、セミプロの人は無事にローン審査を通過して契約に進み、
今でもこのアパートは当時の家賃のまま高稼働を維持しています。

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました! (^-^)/