私はメインバンクから固定1%台で借りてワンルーム投資をしている。本当は、変動で借りたい。変動の方が、利率が安いからだ。加えて、変動金利が将来上がるとは思わない。しかし銀行は、「うちは固定でしかやっていません」と言うばかり。

 

ある時、23区城南エリアに好立地高利回りの物件を見付けた。時は既に、価格高騰期。なのに、この安さ。何としても欲しい。ただ、諸事情によりその時メインバンクから借りられなかった。そこで他を当たった。7%台の金利でOKを言われたが、これはさすがに高すぎる。高騰期の好立地高利回りでも、7%では諦めざるを得ない。

 

他を探した。ネットで調べた後、電話を10件くらいかけた。3%台後半で借りられる金融機関を見つけた。ここにすることとした。ただ初めは、ここさえも迷った。3%で悩むかと言われるかもしれないが、メインバンク1%台との比較だ。高利でワンルームを深追いするか? 不動産投資なんて、本当はしなくてもいいのだ。無理するな。こんな声が自分の中のどこかから聞こえて来た。

 

一方、やはり、この時期この立地この利回りは捨てがたい。下落期であれば、次を待っただろう。しかし、その時は既に、高騰期であった。もう何年もワンルームを探すから、この時期この価格の物件の価値がわかる。今、逃したら、私の厳しい想定利回りでは、今年は買えない。来年も買えないだろう。そう思える物件だった。この出会いはラッキーなのだ。また、私は年齢的にまだ資産規模を拡大すべき時期だ。

 

3日ほど悩み、結局買った。金利より出会いと資産拡大を優先した。ただ買うことにした決め手は、月次キャッシュだった。実は、計算したら、この物件の月次キャッシュは、既存物件中、最高だった。なぜなら、借入期間が最も長かったからだ。メインバンクは低利だが期間が短い。今回の高金利は、期間がメインバンクの2倍程度。結果、月次返済額が減り、月次キャッシュが既存物件で最大化した。

 

借入期間が月次返済額に与えるインパクトは大きい。もちろん、最大要因は借入総額である。次に、金利と期間が同じくらいのインパクトだ。理論的にはわからないが、ネットのローンシミュレーションを何度もカチャカチャ試したらそんな感じだ。

 

今は、買って正解だったと思っている。高金利でも、月次キャッシュが黒字である限り、不安がる必要はない。金利より、月次キャッシュを重視すべきだ。