家賃の下がり方。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、過去18年分のデータから7棟の家賃が下がっていく比率を求めました。収支シミュレーションをする際に、家賃下落率を定義することもあると思います。そんなときの参考資料になったら幸いです。

 

一応、その結果をまとめると以下です。

 

■1棟目:年間の家賃下落率は0.84%
(18年間)

■2棟目:年間の家賃下落率は2.48%
(14年間)

■3棟目:年間の家賃下落率は1.10%
(11年間)

■4棟目:年間の家賃下落率は1.06%
(7年間)

■5棟目:年間の家賃下落率は0%
(6.5年間)

■6棟目:年間の家賃下落率は0%
(4年間)

■7棟目:年間の家賃下落率は0%
(1年間)

 

 

以上のような結果となりました。

 

7棟(延べ61.5年間)での平均を出してみると、、、1年あたりの下落率は1.13%という結果になりました。簡易的なザックリ計算ですが。

 

 

コメント欄でも指摘が多かったですが、2棟目だけ突出していますよね。これらの違いも気になると思うので、それぞれの自分なりに思う考察をしてみたいと思います。

 

 

まず、2棟目に関してはリーマンショックをまたいだ影響が出ています。この物件では、リーマンショックの後で多数の空室が出ました・・・。そして、まだ築浅の頃から住んでいた高い家賃の入居者さん達が退去してしまったのです。この影響が大きいですね。相場よりも高い家賃帯で住んでいる方々がいるのはメリットでもありますが、こういう大変動が起きたときには影響も大きいです。住んでくれている間だけのボーナスだと割り切ることが大事かもしれません。

 

ただ、1棟目に関してはリーマンショックでも退去は少なかったです。この物件は、なぜか長期入居が多いので不思議です。運もあるのでしょうか?

 

そして、3棟目に関してはリーマンショック後で空室だらけだった物件を安く購入しています。なので、相場の家賃で入居付けを行いました。その分だけ家賃の下落率も抑えられているのだと思います。ただ、狭い3点ユニットバスの物件ですから、、、それなりに経年と共に家賃は落ちますね。それが年率1%くらいなんでしょう。今が築30年くらいですから、ここらへんで底を打ってくれると良いのですが。

 

4棟目に関しては、相場より高い家賃で住んでくれている方が多いことを知っていて購入しました。購入してから、そんな方々がだんだんと退去していっています。でも、まだ数名住んでくれていますので、それだけでもありがたいことです。その影響がある割には、家賃の下落率が低いと感じました。それなりに頑張っている印象です。

 

5棟目に関しては、東京の好立地にあるだけあって家賃が下がりません。むしろ、少しバリューアップして家賃を上げているくらいです。高単価で貸し出せる立地では、バリューアップする戦略もとれるのが嬉しいところですね。やっぱり東京は違うな~と感じる部分です。でも、今は高すぎて手が出せません・・・。

 

6・7棟目に関しては、家賃下落率が0となっています。これは築30年とかで購入しているから、既に家賃が底を打っていたのだと思われます。ある程度まで安くなっちゃうと下げ止まるのかもしれませんね。この辺りは、あと数年後のコラムで検証できたらと思っています。(それまでコラムを続けていたらw)

 

家賃下落は一定ではない。

このように、家賃下落率が1%程度だと言っても、、、

一定に1%ずつ下がっていくわけではありません。何らかのリセッションが来た時にドーンと下がることもあり得ます。そのときに融資返済などで資金繰りが厳しくなることもあるでしょう。そんなことを想定しておくことも重要なことだと思います。

特に、相場よりも高い家賃で貸し出しているような部屋が多いときは注意が必要です。そんな見せかけの表面利回りに喜び過ぎず、冷静にメリットとデメリットを見極めていきましょう!

 

 

以上、家賃下落率を物件毎に考察してみました。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。