キラキラしていても

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

もう12月に突入ですね。さすがに師走というだけあって、なんだか忙しい毎日になってきました。今年も最後を気持ちよく迎えられるように頑張っていきたいと思います。

 

11月のコラムでは1300回記念企画で18年間でどのくらいの成果が出たのかを数字にしてみました。億の単位で成果を強調するようなコラムとなり、キラキラしすぎだと突っ込まれたりもしましたね(笑)

 

たしかに、単語の選び方が少し煽り気味だったかもしれませんが、、、

よくよく読んで数字を計算すれば、不動産投資の実態が見えてくるでしょう。『楽に、簡単にお金が儲かる!』なんてことは決して言えない内容だと気がつくはずです。18年を圧縮して伝えているから大きな成果になっているだけです。

 

投資初期は

例えば、投資初期では、、、

レバレッジを効かせて大きな規模でスタートしたとします。

■事例

購入額:2億円
表面利回り:10%
融資額:2億円(金利2.9%、30年ローン)

 

こんなケースでは、空室率5%程度だとして家賃収入が年間1900万円です。(減価償却費と支払利息を除く)通常経費を差し引くと1500万円くらいでしょう。一方で、融資の返済は年額1000万円です。

こうしてみると、返済比率は50%だし、年間キャッシュフローも税引前で500万円出るし、それなりに安泰な感じにも見えます。

 

ただ、実態はと言うと、、、

将来の家賃値下り分、将来の減価償却切れでのCF悪化分、将来の空室率増加分、将来の修繕費増加分、減価償却以上の建物価値悪化分、出口での損失分、、、などなどを取り崩して先にお金をもらっているような感じになっています。

 

それを分かっていてやるのが、このスキームの醍醐味なので良いのです。否定しているわけではありません。それをきちんと考えたうえで、利益が出ると思う水準の物件を買うことになります。ただし、それはあくまでも数十年間をかけて検証していく『予想』なので、得られたキャッシュフローは気軽に使えるようなものではありません。あるようで無いような感じです。それを上手く再投資できる才能があれば良いですが、失敗したらダブルパンチです。

 

それでも、無事に30年を乗り切れば物件を自分のものにできます。その頃には、かなり築古ですから価値は大きく下がっているでしょうけど、高稼働できていればタダで手に入れた感じにはなっているかもしれません。うまく高値で売り抜けることができる相場が来れば大儲けできる可能性もあります。

 

 

一方で、私のように中古木造アパート投資でコツコツやるとしたら、、、

■事例

購入額:3000万円
表面利回り:10%
融資額:2400万円(金利2.0%、10年ローン)

 

こんな感じでしょうか。頭金や自己資金として最初に数百万円を出すのが普通です。

こんなケースでは、空室率5%程度だとして家賃収入が年間285万円です。(減価償却費と支払利息を除く)通常経費を差し引くと230万円くらいでしょう。一方で、融資の返済は年額265万円です。

返済比率なんて計算するどころか、キャッシュフローもマイナスです・・・。最初に数百万円の自己資金を出したうえに、10年間もキャッシュフローがマイナスなんですから目も当てられません(笑)

 

これが中古木造アパート投資です。融資期間が短いのでキャッシュフローが出にくいのです。10年ローンだとしたら、表面利回り13%くらいで、自己資金を2割くらい出して、やっとこさでキャッシュフローがプラスマイナス0になるくらいの感じでしょう。

 

この投資手法を実践していくと、いつもお金はあまり無いです。やってきた経験からも間違いありません(笑)

 

その他、いろいろな投資手法があります。ただ、どれをとっても結論が大きく変わることは無いです。不動産投資で規模を拡大させようと思えば、使えるお金はあまりない状況となるでしょう。

 

儲かるけど

確かに、長年やってきた経験から不動産投資で儲けることはできると思います。投資だから絶対とは言えませんが、普通に働くのでは達成できないほどの額の利益を出すことも不可能ではありません。

 

でも、不動産投資で儲かるって、、、

お金じゃないんですよね。資産が増えるんです。

 

何も持たなかった一般人が、数億円規模の土地という資産形成をしてきたわけです。ですから、それを普通に理解していれば『利益が出ていてもお金がそんなに無い』という状況になりがちなのも分かるんじゃないかと思います。

 

どうしても、土地という資産にお金を突っ込んでいくのでポートフォリオが土地に偏りがちになっちゃうのです。これは不動産投資の特性として仕方が無いことだと思います。これを解消できるのは規模拡大をやめたときだけです。

 

 

例えば、私が7棟目までを完済させて毎月キャッシュフロー200万円以上になりました。ここで規模拡大をやめれば、現金が積み上がっていくでしょう。でも、借金して新しい物件を買っちゃうので、現金がカツカツに逆戻りです。その繰り返しでここまで来たのです。

 

不動産投資では、どの手法をとったとしても(健全に運営していくという前提ならば)基本的にはお金を贅沢に使うことができるとは思わない方が良いでしょう。贅沢が可能になるとしたら、たまたま売却益を取ることができる相場に当たったときくらいのものです。

 

不動産投資関連の記事などでは、キラキラした内容の文章も多いです。私自身も、そんな内容を書きたくもなります。そのくらい不動産投資が儲かるのも事実ですし、そんなことを書きたくなるのも不動産投資をやっているなら分かると思います。ただ、利益が出ているのと、お金を使えるのは別物です。それを分からずに使っちゃうと、将来の利益の先食いになっているかもしれません。

 

よほど才能があって将来の予測に自信がある場合や、贅沢しても大丈夫なくらい儲かる超優良物件を見つける能力があるのでなければ、普通の方は得られたキャッシュフローは使えないと思っているくらいでちょうどよいです。

 

不動産投資は贅沢をするものではなく、資産を形成するものですから。

 

以上、キラキラしているけどお金が無い実態でした(笑)

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。