こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

物件の条件

 

今日は、

物件購入シリーズ

〇〇だったら買わなかった私の中利回り型土地値投資物件!

の2日目になります。

 

シリーズの構成は以下の通り。

 

【1日目】

0.前提条件をおさらい

1.購入出来るかどうかは常に紙一重

2.私の物件スペックをおさらい

【2日目】

3.立地が〇〇なら買わなかった!

4.擁壁が〇〇なら買わなかった!

5.築年数が〇〇なら買えなかった!

【3日目】

6.内装が〇〇なら買わなかった!

7.外壁が〇〇なら買わなかった!

8.土地面積が〇〇なら買わなかった!

【4日目】

9.間取りが〇〇なら買わなかった!

10.戸数が〇〇なら買えなかった!

11.利回りが〇〇なら買わなかった!

【5日目】

12.売出価格が〇〇なら買えなかった!

13.仲介が〇〇なら買えなかった!

14.まとめ

 

あなたは常にお宝物件を買える自信がありますか?

私はないです!

過去を振り返りますが、これまでに、30件ほどの物件を購入して来たことになりますが、果たしてその中で超絶お宝物件が何件あっただろうか。

おそらく半分にも満たない感じだと思います。

それでも!

全ての物件で利益を上げることが出来ると思います。

 

何故でしょうか?

自論では、

負けない不動産投資において、結構重要な点だと思っています。

 

本シリーズは、

負けない為の線引き

のような内容になるのではないかと思っています。

 

それでは参ります。

 

 

3.立地が〇〇なら買わなかった!

<物件スペック>

エリア :神奈川県

アクセス:駅徒歩9分

立  地:旧分譲地内の坂道途中

構造築年:木造築35年

土地面積:225㎡

間取り :単身アパート

路線価 :15万円/㎡

購入額 :3,000万円代

利回り :約13%

売出価格:4,000万円代

 

本物件は、神奈川県の横浜市に位置する、

 

旧分譲地内

坂道途中

の物件です。

 

旧分譲地内とは、

過去に、

主に電鉄系や財閥系デベロッパーが開発した大規模な分譲地のことを言います。

 

大体が、

碁盤の目

のように、

キレイに

整った

閑静な

住宅地

であることが多いかと思います。

 

しかし、大規模に開発されるには、横浜では山を切り崩すものも多く

本件は、

坂道途中

に位置していました。

 

実際に歩けばわかりますが、途中までは平坦ですが、旧分譲地内に入ると、

急な坂道が待ち構えています(; ・`д・´)

実際、何名かの大家仲間には現地見せましたが、

皆口を揃えて坂がキツい

と言いました。

 

でも!私はそうは感じません。。。

 

何故でしょうか?

 

仲介時代の経験からだと思っていますが、

 

横浜市内の旧分譲地は坂道多いんです!

 

どういうことか?

 

本物件の出口は、戸建用地ですが、

 

実需の戸建購入で旧分譲地内に住もうと思うと結構な確率で坂に出くわします。

 

つまり、

坂が無いに越したことはありませんが、このようなエリアで家を探す人の購入者心理には、

坂の許容度

の問題が出てきます。

 

そして、本物件は、

二本目交差点の東南角地

でした。

 

ここの読者は、東南角地が最も良い接道条件であることは当たり前にご存知だと思いますが、

この物件は

※物件の簡易位置図

 

こんな感じに位置しています。

 

すると、駅から歩いてきた

購入希望者

賃貸希望者

が坂道に向かった時に、

坂を上る前に、

物件を目視

出来ます。

そして、少し坂道を頑張れば物件に到着できます。

これが、東南角地ではない場合、

坂道を終えて、尚、物件まで歩かなくてはならないし、目標が見えずに坂道を歩かせるのと、物件が見えた状態で歩くのとでは体感的なしんどさが異なります。

仲介時代の経験上、これが三本目の坂道まで行くと、だいぶ坂がきつく感じてしまいます。もちろん、坂道が無い方が良いし、1本目の交差点の方がより良い立地ですが、

坂道の耐性が出来ている場合、

二本目までなら許容できる人は多い

と感じます。※あくまで個人的意見です。

 

なので!

 

この物件が

もう一区画先に位置していれば

買いませんでした。

 

また、

旧分譲地内に相続対策でアパートが乱立してるエリア

         と

旧分譲地内だからほとんど戸建しかない完成なエリア

では、

賃貸需要の観点でも

実需出口の観点でも

その長所は大きく異なると思っています。

 

次行きます。

 

4.擁壁が〇〇なら買わなかった!

これは私のコラムではおなじみになりつつありますが(汗)

本物件も、

擁壁物件

です。

 

しかし、本物件の擁壁は間地ブロック擁壁でした。

 

これが、

大谷石

玉石

擁壁ならこの物件は買いませんでした。

 

でも実は、

この物件の少し先にある

ほぼ同じ地型の物件

がありましたが、

 

その物件は、

大谷石擁壁にも拘わらず!

 

2分割に分譲され、

新築戸建が擁壁そのままで建築されていました!!汗

 

何故?

 

理論上は、

安息角

を用いて、建物の加重が擁壁に一切かからないであろう距離をとれる位置に建てることが出来れば!?再建築時にそのまま大谷石擁壁を活かすことが出来る。。。

 

私はそれでも大谷石物件なら買いませんでしたが、本物件は建築確認をとった間地ブロック擁壁なので、上記理論で行けば十分に擁壁を活かせるであろうと判断しました。

勿論!

擁壁の現状確認

もキチンとしましたが。。。

 

5.築年数が〇〇なら買えなかった!

前回のコラムで読者の妄想さんが指摘されていましたが、

ここは、

○○な買なかった!

と書きました。

 

結論から言うと、土地値投資であり、買った時点でかなり安く購入していますが、あくまで融資を利用して購入しています。

従って、

借金完済

売却成功

して初めて土地値の利を活かせるわけですが、

これが築45年とかで購入出来たか?と言うと、2つの理由から購入出来なかったと考えます。

一つ目は、

運営出来る商品寿命の長さの問題

です。

先にも述べましたが、完済か売却するまで、借金返済は毎月続きます。したがって、その間は、極力収益力を高めに保ちたい

その点で、築45年では、少々古すぎると感じます。もちろん、延命は十分可能ですが、

延命にはお金がかかります

従って、

築35年くらいにしては、建物の状態が良く(内装も良かった)、

購入後から終活を経て出口をとるまで(もしくは完済するまで)の間、

極力、

金がかからない物件が理想

なわけです。

 

幸い、本物件は、築年数にしては状態が良いと判断しました。

 

二つ目は、

仮にこの物件の築年数がもっと古く、建物の状態も悪ければ、もっと空室も多かったでしょうし、

より業者買取に近い物件

だったと推察します。

 

そうなると、市場に出てくることもなく業者買取で私の前には出てこなかった。

つまり、

買えなかった

と考えます。

 

裏を返せば、

6/10という中途半端な稼働率

建物の状態良好

古すぎないので終活可能

これらがあったから購入したわけでした。

 

本日はここまでになります。

明日は(も)朝早くから塗装屋さんにつき、ソッコー寝ます!m(__)m

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

読者の参考になる部分があればうれしいです。(塗装で腱鞘炎になっている右手が浮かばれますw)