前回の反省

前回のコラム「日当についてとポールさんのツアー参加報告」では、日当を公開するという身を削りすぎなコラムになりました。

身を削るのは恋愛ネタだけにしたいと思います笑

 

また私のレベル(22戸の戸建)程度ではセミリタイヤ出来ない発言で戸建16戸を所有されていうる有名大家のフカポンさんを怒らせてしまったと書きました。

 

戸建22戸では生活は出来ないというのは誤解を招く表現だと感じており、状況が大きく違います。

その点について今回はコラムにします。

今回はネタはなく、面白くないです笑

 

フカポンさんは不動産投資で生活出来るのか

私は、22戸中現金決済は4戸のみで、初期には4.9%の担保ローンで無理に融資を引いたりもしておりますので、財務がボロボロです。

フカポンさんは無借金経営です。

そのため、CFではフカポンさんの方が多いです。

家賃収入が年900万円程度ではとコメントがありましたが、その程度あるのであれば、

十分生活出来る可能性が高いと思います。

 

私のネタに仕方が悪く、大家業が儲かっていないから、大家塾でなんとか生計を維持していると誤解されるコラムになり反省しております。

 

ではなぜ、CF900万で生活出来ると判断したのか。

またアパート投資と比較して異なるポイントはどこにあるのか。

 

今回は私を俎上の鯉にして、不動産投資でセミリタイヤ出来るにはどれぐらいレベルが必要かについて私の考えを紹介したいと思います。

戸建投資でセミリタイヤ、特に融資を活用してというケースは周りにもいないので、自分自身の状況を整理したいです。。

 

セミリタイヤ後に必要な金額とセミリタイヤ後を考える

まず第一ステップで毎月いくらの生活費が必要なのかが最重要です。

独身なのか、子供がいるのか、奥様が働いているのか、生活水準はどれぐらいなのかなどなど個人の状況によって大きく変わってくると思います。

 

私の場合は、現在の生活費は10万前半程度です(会社の寮で家賃8千円)。

寮を出たとしても、20万円あれば余裕で生活出来ると思います。

そのため、独身のままでしたら、生活出来るには毎月20万円があればOKです。

しかし、今後結婚して子供が出来ることなどを考えると最低月30万円は必要かなと感じております。

 

またより重要なのはセミリタイア後にどうするかです。

大家業を極めてさらに拡大していくということであれば、金融機関から融資が受けられる状態にする必要があります。

また他の仕事でも収入が見込めるのであれば、その分も多少考慮に入れてもいいのではと考えており、私は介護事業などの収入もあるので、不動産では月20万円の生活費を確保することが目標です。実際は不動産収入を生活費に使わないつもりです。

今後として大家業を極めるというよりは、サラリーマン退職後は、賃貸業での最低限度の生活の基盤を確保した上で事業経営(宅建業+介護事業)をしたいと思っております。

そのためなるべく早くサラリーマンを退職してチャレンジしたいと思っているので、生活費20万円が安定的に確保出来たら、辞めていいと思ってます。

賃貸業に関しては、将来的には事業経営で儲かった金で利回り度外視で一等地を買いたいと思っており、いまの延長線上ではやりたくないと思ってます。またコラムにしたいと思います。

 

生活費に使えるお金(=手残り)を考える。

不動産投資をしているとCF(家賃収入-銀行返済)がいくらでどれぐらい儲かっているのかという指標になり、そのまま使える金と思っている方も多い気がしております。

 

しかし、

CF≠使える金です。 

半分以下しか使えない場合が多いと思います。

シミュレーションします!

 

空室損 家賃の15% (空室率15%) 築古戸建なので空室率高めにしました。

固定資産税 家賃の5%(私の所有物件から想定)

原状回復費用 年2万円×物件数(平均入居期間5年、1回10万円)

広告費  年2万円×物件数(1回10万円 私のエリアはAD1か月が相場で多めに想定)

修繕費用 年8万円×物件数(小規模年3万、外壁塗装など10年に1回50万)

火災保険 年1万円×物件数 

税理士費用 年30万円×法人数 (顧問契約と仮定)

税金    手残りの20%と仮定

主にアパートでかかる分

管理費用  0円(戸建は自主管理できると勝手に想定 私は全部自主管理)

価値下落分 0円(残債の減少額-建物価格減少分、建物価格はリフォーム代のみ、融資期間が平均11.5年と比較的短いことから、実質+になって

いると想定。特に新築で長期融資の場合は要注意)

 ※北陸の方々が心配。

 

プロパンガス会社を活用、職人を確保し比較的安くリフォームしている、ハウスクリーニングは自力、火災保険金はなしという仮定です。

DIY出来る方、自力客付けできる方はさらに安く出来ると思いますし、割と厳しめに見ているつもりです。

 

計算するとCFから1物件当たり家賃の20%と13万円が出ることとなり、

それが1物件あたりの生活費に使える金だと思います。

 

フカポンさんの場合、年家賃が900万円、16物件です。

したがって、

年家賃900万円×0.8〔1-(空室損15%+固定資産税5%)〕

-208万円〔16×13万円(広告費、修繕費用、火災保険、退去費用)〕

-30万円(税理士)

=年間税引き前手残り482万円×0.8(税率20%仮定)+更新料など

=年間純手残り385万円(月あたり32万円)+更新料などの80%

となりますので、一般家庭の水準であれば十分生活出来ます。

またかなり高いレベルのDIYが出来ますので、さらなるコスト削減が出来るはずですので、上記の想定よりも多くの手残りがあると思います。

 

私が月20万円の生活費を確保するには

現在の状況は満室賃料115万円(平均賃料5.25万円年63万円、22戸)、銀行返済が52万円(45%)でCF63万円です。

 

そのため、現在の状況での1物件あたりの使えるお金は

1戸の年間家賃収入63万円(CFとたまたま同じ数字になった)×〔1-(銀行返済家賃45%+空室損15%+固定資産税5%)〕

-13万円(広告費、修繕費用、火災保険、退去費用)

=約年9万円となります。

 

したがって現在22戸ですので、

22戸×9万円(1戸当たりの手残り)-30万円(税理士)+13万円(更新料)

=年間税引き前手残り181万円

=年間純手残り145万円(月あたり12万円) 税率20%(勘)

となります。

純手残り240万円にするには約1.65倍にすることが必要です。

仮に現金で家賃5万円戸建を買うとすると1戸買うと年間28万(年60×0.8-13万円)×0.8(税率20%)ります。

したがって、税引き前手残り300万円(税引き後240万円)を目指すには5万円の戸建をあと3.5個現金で買う必要があります汗

 

仮に1戸300万(表面20%)としたら、約1000万円の現金投下が必要です。

 

自分の中で決めた最終のリーマン卒業期限まであと1年を切りましたが、本気を出さないといけないと痛感しております。

購入だけではなく、売却などを織り交ぜていくことも考えております。

つまり、気合が必要です!!

 

まとめ

今回伝えたかったことは、不動産投資はCFが出ていても大規模修繕、空室、保険、固定資産税などの経費を見込んで細かく計算してみると、大まかに家賃の5割弱が経費と見込んで置くのが安全で、

セミリタイアするなら

財務強化しないと鉄骨渡りとなります

 

大規模修繕などはお金がすぐに出ていかないので手元資金になりますが、経費として掛かるものとして見込んでおく必要があり、生活費という消える金に使ってはいけないです。

またもし管理会社に任せていると管理料・清掃費用などがさらにコストが掛かりますし、単身アパートなら入居期間が短くなり、ADや空室の割合も増えると思います。

つまり、家賃の5割が経費として考えるとCF比率5割ではギリギリとなります。

そのため、家賃収入で生活しようとする場合、手残り>生活費にするには、規模だけではなく、CF比率は6割以上にする必要があると私は思っております。

 

また特に地方土地値があまりない新築木造で長期融資を引いている場合は、残債の減りよりも建物価値下落大きい、年々家賃も落ちていくという遅効性の秘孔を突かれておりますので、減価償却切れや大規模修繕のタイミングなどでのあべしがあると思いますので、より保守的なシミュレーションでセミリタイヤする必要があります。

 

色々書きましたが、大家業は借金しているうちは資金繰りは正直カツカツです!!

少しでも空室率向上、家賃維持、退去防止、経費削減この4つを継続し続けなれればならないです。

 

普段のキャラとは全く異なりますが、たまには石橋渡りなコラムを書いてみたいと思います!

 

このコラムを読んで、セミリタイアしたけどヤバいよヤバいよと思った方も

いらっしゃるかもしれません。

 

そういう方は私と一緒に

大家塾立ち上げて稼ぎましょう!