こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

土地値投資

 

今日は、

物件購入シリーズ

〇〇だったら買わなかった私の中利回り型土地値投資物件!

の3日目になります。

 

タイトルにもサブタイトルもありますが、今日のコラムは私の土地値投資、過去のコラムでの分類②の土地値投資における肝の部分なのかなと思います。その点について、考察が書ければと思っております。

 

とはいうものの、連日の朝から晩までの外壁塗装で結構ヘロヘロですので、深い考察が出来なかったらすみません。汗

 

シリーズの構成は以下の通り。

 

【1日目】

0.前提条件をおさらい

1.購入出来るかどうかは常に紙一重

2.私の物件スペックをおさらい

【2日目】

3.立地が〇〇なら買わなかった!

4.擁壁が〇〇なら買わなかった!

5.築年数が〇〇なら買えなかった!

【3日目】

6.内装が〇〇なら買わなかった!

7.外壁が〇〇なら買わなかった!

8.土地面積が〇〇なら買わなかった!

【4日目】

9.間取りが〇〇なら買わなかった!

10.戸数が〇〇なら買えなかった!

11.利回りが〇〇なら買わなかった!

【5日目】

12.売出価格が〇〇なら買えなかった!

13.仲介が〇〇なら買えなかった!

14.まとめ

 

<物件スペック>

エリア :神奈川県

アクセス:駅徒歩9分

立  地:旧分譲地内の坂道途中

構造築年:木造築35年

土地面積:225㎡

間取り :単身アパート

路線価 :15万円/㎡

購入額 :3,000万円代

利回り :約13%

売出価格:4,000万円代

土地値投資は読んで字の如く、土地に投資しているのである

土地値投資とは土地に投資している?

かなり当たり前のことを言っていますが、これが更地だと建売事業や転売事業になるところですが、私たちのビジネスモデルは、

建物付き土地

への投資になります。

 

当たり前のことなのですが、他の方の投資を見ていると、

購入後まず

何百万もかけて

建物に投資(リフォーム)することから土地値投資が始まることが多いのではないかと感じます。

 

6.内装が〇〇なら買わなかった!

私がこれまでに購入した2件は、

①3戸/10戸稼働

②6戸/10戸稼働

と、まず購入後に満室化を目指す再生物件でしたが、

どちらも、ほぼほぼ空室の部屋のリフォームが完了している状態でした。

つまり、

購入後の内装リフォームコストがかからない物件

だったわけです。

 

この

リフォームコストがかからない

という言葉の個人的な感覚は、

出口までかからない

ことを意味しています。

イメージ的には、

退去が発生しても原状回復工事を入居者負担プラスアルファ程度で賄える状態!

のことを言っています。

 

また、ここで言う出口とは、必ずしも売却を意味しておらず

・擦り切れるまで賃貸運営

・解体更地売却

・築古利回り売却

・解体建て替え

など、あらゆる選択肢を踏まえています。

 

具体的数字を挙げるのは誤解を招きそうですが、返済期間との兼ね合いから、私の場合は、

10年~15年くらい

は持ちそうだと判断出来て初めて、表面利回りでの試算が意味を持ちます。

 

しかしながら、

ここで約2年間くらい読者やほかのコラムニストのコラムを読んだりしていると、

購入後3年から5年くらいもの長い期間を

建物リフォームコストへの回収にあてることになっているケースが多く見受けられる気がします。

 

過去の分類で

①高利回り型土地値投資

②中利回り型土地値投資

③低利回り型土地値投資

と分類しましたが、

この購入後の建物への投資は、

ある種

装置への投資

となっております。

そして、装置への投資が許される(誤解を恐れずにこういいますw)のは、

①高利回り型土地値投資

だけだと思っています。

具体的な投資利回りで言うと、20%以上でしょうか。私の戸建投資は土地値のイメージは②でありながら装置投資への回収スピードは①という感じです。

 

中利回り型土地値投資における、装置への過度な投資の落とし穴、、、

 

その代表格が、、、

 

外壁修繕!?(; ・`д・´)

 

7.外壁が〇〇なら買わなかった!

以前購入した(半)再生物件では、10年程度外壁塗装の必要のない状態でした。

そして、

今まさにDIY外壁塗装をしている物件も、特にチョーキングが出ているわけでもなく、少なくても5年からそこそこは十分持ちそうな状態でした。

じゃあ、なんで外壁塗装してんだよ!お前!って話ですが、

どうしてもしてみたかったんです。汗(この話は、物件の終活シリーズにてw)

 

っで、話戻りまして、

本物件でも外壁塗装200万円とか追加投資する必要がありませんでした。

 

そもそも!!

ワタクシ、

外壁塗装は投資だとは思っていません!(; ・`д・´)

あくまで、

保全・維持管理費

です。

 

それを購入時に、

投資しなければ投資が成り立たない物件を②や③の物件でやるのは?

そんな風に思います。

 

くどいですが、私にとって

土地値投資とは土地に投資するもの

です。

 

逆の例を挙げると、

本物件を有名な買取業者が札を入れていました。私の買値より300万円安いところで。この業者は購入後に

1.外壁塗装300万円

2.内装設備100万円

3.広告費100万円

程度見込んで、満室化の上、利回り転売をしたと思います。

 

これは投資だと思います。

 

ここで疑問がわきますが、

何をもって投資として何をもって投資としないのか?

それは、

投資資金の回収スピードとその確度

かな?と思います。。。

 

8.土地面積が〇〇なら買わなかった!

出来る限り構成がしやすいように考えて書いているつもりですが、限られた時間の中で、下書きなく書いているので、上の2つと違う論点になってしまいましたがお許しください。

本物件の土地面積は約225㎡ですが

横浜市の多くの住居専用地域エリアでは、

比較的厳しい敷地の最低面積の縛り

があります。

 

たとえば、125㎡縛り。

分割する場合、1宅地だけ100㎡でも良いが、あとは125㎡以上にしなさい

というエリアが結構あります。

ちなみに、対象不動産のエリアは敷地の最低面積は100㎡縛りでした。

従って、

この物件は、面積が200㎡以上であれば分割できます

 

しかし、

横浜の多くの建売業者の建売戸建ての売りゆきを見ていると、

敷地が100㎡程度よりも125㎡程度取れているほうが売れやすいように感じます。

※私見です。

そうはいっても、敷地の最低面積がの縛りが甘いエリアでは、100㎡程度の土地面積の物件も見かけますが、値付け(利益取り)が難しい印象を受けます。

なので!

本件でも、約225㎡なければ?買わなかったと思います。

ちなみに謄本上では220㎡でしたが、元付仲介が業者に卸す為だと思いますが仮測量を手配しており、その仮測量図を見ると約225㎡になることが予見出来ましたので購入の決断をしました。

また、本物件では、仮に分割した場合には、1宅地は角地緩和が適応されます。

これも経験則ですが、

角地緩和が適用される角地の場合は、100㎡程度あれば、1階の建坪は緩和措置で10%大きくとれるので、建売の売れやすさも保たれる印象があります。

すると、本物件の分割面積イメージは、

区画①:115㎡~125㎡

区画②:110㎡~100㎡

と売りにくくはない区画割りが出来ます。

 

素人の読者や、これから築古アパートを買って賃貸して大家になろうと思っている方々にここまで考えろとは思いませんが、あくまで私は、土地値投資を行う上で、

特に!

②中利回り型土地値投資

の場合には、

その土地の価値を算定するにあたり、路線価云々も勿論みますが、

あくまで実勢ベース

特に、

建売業者の買取金額がエンド売りと変わらない水準にまでいける物件

に拘っています。

 

あくまで自論と私見満載ですが、私の脳内を出来る限り文字化してみました。

 

最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

本日、無事本物件の入居が完了し、おかげさまで購入後3日で満室化することが出来ました。パチパチパチ

また、

DIY外壁塗装で毎日のように現地にいたおかげで、入居者全員と顔を合わせて挨拶が出来ましたし、それぞれの特徴をつかむことが出来ました。

あと、少しで完成します。

 

5歳の息子は、毎日ペンキを手に付けて帰る父を見て、父が仕事を頑張っていると実感が出来たようで、労いの言葉をかけてくれたりします。何よりも、これが一番DIY外壁塗装をして良かったことかも知れません。苦笑